房产投资N大坑——商铺 一铺“坑”三代，商铺的“坑”有多深

陈松陈鹏

在全国19个城市有964个购物中心。2020年空的平均购买率为11.77%，同比增长93.9%。其中，北京的开关店差异居一线城市之首，上海的开关店总数居一线城市之首。广州、深圳回暖迹象相对稳定，武汉市场损失惨重...

站在2021年，回望2020年被疫情困住的零售商业市场，购物中心空进货率成为世界级难题。东京的银座，巴黎的香榭丽舍大街，纽约的第五大道...国际名街都不再热门，品牌回租潮频发。

相比之下，在回血快的中国市场，商场整体空入住率(以样本商场为例)能控制在10%左右，已经是不错的成绩单了。此外，今年春节期间，许多地方的许多商场都获得了可观的客流量和销售额增长，消费市场的活力已经显现。

来自赢商大数据的监测显示，2020年上半年，重点城市1/3商场空置率超10%。而在下半年，尽管人潮有所回归，可商场的空置率未跌反升。据统计，2020年下半年全国19个_二线城市近千家已开业购物中心调整频率加快，但平均空置率截至年底达到了11.77%，环比涨幅近32.5%。其中，出租率超过95%商场占比约38.3%，同比减少9.3%。对应的，约4成商场空置率超过10%，满铺出租的商场不足90家。

来自Winner大数据的监测显示，2020年上半年，重点城市1/3商场空入住率超过10%。下半年，尽管人群回归，商场空入住率不降反升。据统计，2020年下半年，全国19个二线城市近千家已开业商场的调整频率将加快，但到年底平均空入住率将达到11.77%，环比增长近32.5%。其中，入住率超过95%的商场约占38.3%，同比下降9.3%。与之相对应的是，约40%的商场空的出租率在10%以上，不到90家商场全铺出租。

“一铺养三代”是过去几十年中国人广为人知的投资理念。很多人觉得商铺租金高，只要投资一个商铺，就可以躺着数钱。在一些地方，商铺甚至被视为男方家庭的结婚门槛和保障。正因如此，商铺价格一度在民间被炒得沸沸扬扬，尤其是三四线小城市，痴迷于商铺投资。

前段时间去内蒙古呼和浩特出差，应邀去参观一个朋友开发的楼盘，里面开发了写字楼、公寓、商铺的商业综合体。讲真，位置一般，开发商卖商铺能多赚点钱，户型改了拐弯抹角，宽度深度大多不符合规则。

最重要的是，生意没有做好规划，比较乱。一个小区应该有超市，理发店，药店，洗衣店，等等，但是这个地方旁边是十几家小餐馆，旁边是五金，瓷砖，厕所。但令人惊讶的是，店铺一开门就被抢了一个空。

朋友私下说，买家基本都是周边县的“有钱人”。人傻钱多，有的甚至买三四套。按照投资回报率计算，目前该板块一套80平米的商铺售价140万元；房租每月5000元，23年收回成本(不考虑通货膨胀)。无疑是一个劣质的投资产品。但更多的人不会算账，或者听开发商讲故事，继续做发财的梦。那么，商铺该不该投资，怎么投资？根据前面的例子，下面小编就来帮你分析一下关于T店投资的这些事情。值得买店铺吗？

大约从2014年开始，相对于住宅，商铺的投资价值遭遇滑铁卢，“一铺三代”来了个180度大转弯，变成了“三代一铺”。为什么？

第一，互联网的兴起。以上面我去呼和浩特看朋友的楼盘为例。我用手机打开美团，“距离”设置为“附近”。很明显，各种店铺，比如美甲沙龙，足疗，迷你酒吧，桌游，棋牌等等。，已经开在这个小区的公寓里了，数量远远大于楼下的底层商户。

这些网店设在公寓里，远比底层店铺的租金便宜，而且还私密安静，比一些小生意更有市场。这些网店大大分流了底层商家的生意，造成商铺租金承压，自然租金回报率就会下来。

显然，10年前，投资商铺可以说是赚了大钱。他们每年能收到8%左右的租金，12年差不多能拿回本金。但是近几年的数据一路下滑，大部分店铺的退货率在2%-5%，超过6%就高了。把钱放进去，一套就是20多年。其次，交易成本高。

二手商铺的税费计算极其复杂。一般来说，一笔交易要支付整体房价的20%左右作为税费，可以吞掉商铺增值带来的大部分利润。而且很多城市的商铺贷款限制非常严格，并不是刚需产品。市场不好，商品房还能卖，但是商铺生意不好，就全砸了。

由于交易税费高，杠杆率低，商铺的流动性注定很差。所以开发商卖你的商铺，一定要提前透支至少三年的升值空。投资商铺是一项技术活。

至此，一定有人开始质疑了，“凡事不能绝对，现在还有收益高的店铺。”比如前几天有议员说“房子没地方了。我家只是想投资商铺自营，朋友可以做到10%的回报率。方法是什么？”

当然，我身边也有很多正面的例子。因为商铺投资也是我日常研究的一个范畴，所以我只能说，无论是目前还是未来，商铺投资都是非常困难的。如果说房产投资是分等级的，那么买房是初中生，买公寓是高中生，买写字楼是本科生，买商铺是研究生，买商铺是非专家型的神，其他都是免提。属于专业级别的投资主体。

我来分享一下我这些年投资商铺的经验。

首先，商铺投资主要包括两部分，一是物业升值，二是租金收入。看中房产升值的是投机，看中中长期租金收益的是投资。

大型商场的产权商铺就是那种开市前就告诉你，只要你签了合同，剩下的就交给专业公司经营，然后就可以等分红了。这种形式的店铺就是一个大坑。不要因为一两个大牌的宣传或者高额回报的诱惑就贸然入市。现在大多数开发商为了销售，做各种营销形式，很多都是不切实际的承诺。届时，无论是合同取消，还是开发商停止过去3到5年的补贴，大牌都极有可能退出市场。而且你要记住，如果你和开发者合作，你永远得不到任何好处，你会很聪明，很舒服。

那么什么样的商铺才是优质资产呢？做出如下顺序:1。高入住率，高、中、低端社区的底层商业；2.楼下写字楼的底层业务；3.新建商业街的临街店铺。

其次，是楼下写字楼的底商。写字楼是人口密度高的载体，小白领的购买力自然不会差。最重要的是他们时间紧迫，消费频率和集中度高，尤其是快餐店和超市，会获得意想不到的收入。而这是商铺租金收益率最真实的反馈。在你决定投资商铺之前，一定要对那些生意火爆的商铺多做调研，分析其优势。

最后你会发现，投资商铺无异于一个小的创业，不仅需要技术，还需要足够的运气。不要单独尝试。如果你这样做，彻底研究这些细节。未来无论是住宅楼、公寓还是商铺，投资都是一个技术活，这是好事，但不是好事。

在过去的两年里，住宅和商业市场已经逐渐发展成为一个与众不同的冰火两重天。从广州到深圳四大线，到武汉、杭州、成都、南京这样的强二线，再到三四线城市，商业地产逐渐成为投资的重灾区。2020年19个城市人均购物中心面积

人均购物中心面积（m2/人）

人均购物中心面积(平方米/人)

尤其是商业综合体的商铺，简直就是投资重灾区的核弹灾区。昨天我一哥们跟我辛酸地说:“合肥滨湖新区房价6800-7500元一平米的时候，我去合肥郊区的华南城买了十几个单价过万，总价过千万的商铺。到今年，滨湖新区的住宅价格已经涨到28350元，我在合肥华南城买的商铺甚至卖不到5000元/平米；我不能免费租出去。我还要交物业费。这一次，活着等于赔了近2000万。”

“从此以后，谁要是忽悠我买店，我恨不得一巴掌扇死我孙子。这是血淋淋的馒头。”

“所谓的店铺，就是挖个坑，放把火，让你跳进去。”一个

先和客户签销售合同，把店铺卖给你，再和你签租船合同。说实话，除了商铺，我很少看到两个合同买一个东西，而且买了之后，这个东西就不是我自己的了，我根本无权支配。

包租合同的主要内容是:你买下店铺后，做甩手掌柜，什么都不用管。我每年给你固定的月付300元……哦，不，收益的固定百分比是你的房租。至于真正的租金，你买的店是亏了还是赚了，跟你没关系。

就像你们这种租船期限一般是10年，有的是5、7年。而且，他们会粉饰太平，美其名曰是对你未来发展的统一规划；不然我的店在卖哈根达斯，你在我旁边卖猪肉岂不是不合适？这是商铺投资中典型的悖论:自持。

商业地产成功的关键是什么？毫无疑问是后期的强势商业运作。只有极端的操作才能对市场的细节做出调整。想要做到极致运营，一个最基本的条件就是自持。以万达为例。

如果你做过研究，你会发现每个城市的万达广场基本都由两部分组成，其中一部分是自持的购物中心，这是万达的核心资产。基本靠它攻城略地，成为首富，买下全世界。另一部分是购物中心外的万达金街。这些黄金街道全部用于销售和支付。

这就是矛盾:买了一平米真正能赚钱的不卖，买的都是大坑。除了这个矛盾，更大的问题是这个市场90%的商铺都是在规划之初用来卖的，用来收钱的，用来让开发商赚钱的，就是让你去买，去填坑的。

杀还是埋——这是开发商卖商铺最基本的逻辑。2

房子买了就有上有下，但很多时候商铺就像冬天的老冷池，水波停滞不动。因为赚钱的方式只有两种，一种是租金，一种是长期持有收益率。

所以很多公司会承诺未来五年的租金水平，还会告诉你，你买了之后，10年、15年租金会返还给你，相当于白赚了一个商铺。各位朋友，这些都是营销技巧！国内大部分店铺，尤其是三四线的店铺，真的是十店九坑。

商铺往往售价在百万以上，首付50%，杠杆很少，利率不低于1.1倍，贷款期限最长10年。在这样的游戏规则下，你能赚几个孩子？

你还以为我就算不赚钱，也可以转手卖掉商铺，跟炒房团走一个套路，有所作为吗？

别傻了，商店里只有几件“皮货”。如果按原价甚至亏本卖，有很大概率卖不出去。就算你运气好，商铺升值，刚好有人愿意接手，其实最后也赚不了多少钱，因为有交易税。七七八八之后有多少会真正落入你的口袋？

这几年，无论是身边的所见所闻，还是我们的所见所闻，真的看到了太多租不出去、卖不出去的店铺。

我见过很多商业综合体，比如我的家乡，那是典型的四线城市，百万人口。有一段时间，因为城市的自然更新，不得不升级，商业综合体如雨后春笋般涌现。

但短短两年，几乎完全凉了。就连人流量最大的1号商圈老城区商业综合体也是黄色的。到现在，街上除了一家屈臣氏，一家电影院，一家KTV，其余的都空摇摆不定，连沃尔玛都倒闭了。三

目前中国的投资商业地产，包括文化旅游项目，无疑是重灾区。未来五年，全国4/5的投资型商铺可能会死掉。“一铺养三代”是20年前的事了，现在他们只能活在梦里。

商铺投资的路上当然有高手，但是金字塔的顶端很窄，能站起来的人屈指可数。剩下的90%的人，注定成为商铺投资填窟窿的炮灰。如果一定要投资，最重要的是要知道自己的承受能力，以及自己有多少。

其次，如果你真的想买商铺，根据风险、收益、预期的关系，我直接给你一个建议的购买顺序:高端社区商铺>高端低端社区商铺>区域中心商业楼(含写字楼)临街商铺>低端低端低端社区商铺>新建商业街商铺(含专业市场) >大型商业综合街。

在我的建议下，我直接砍掉了商业综合体的内铺。不要买这种废话。也不要相信什么大品牌开发商。在商业上，品牌真的不好用。

至于现在特别流行的“小面积、低总价、高回报+回报承诺+资金支持”的组合拳，我劝你躲得越远越好。店铺一开，都是坑。