海外购房陷阱,海外房产问答

一、海外置业的投资陷阱

1.不对称价格信息

信息不对称是海外投资和置业的普遍问题。因为距离、语言等的限制。，海外房产买卖双方很难拥有平等的信息。在这种情况下，投资者往往处于劣势。

不良中介利用信息不对称，有时他们会以非常高的溢价出售房地产。投资者高价购买房地产，但很难转售。不仅回报周期长很多，而且投资成本也卡住了。

2.手续不全

一些由外国开发商开发建设的海外房产在没有当地政府批准的情况下出售给中国买家。一旦此类房产长期得不到当地政府的批准，中国买家将很难获得合法产权。

3.租船和租金的虚假承诺。

谨防投资回报过高的项目。

很多开发商或中介承诺高收益项目，或者存在虚假宣传；要么是包含了各种税费，比如年租金收入的净回报率7%，但扣除各种税费后可能只有4%，真实收益远不及预期。

值得注意的是，海外房产虽然不能像国内那样突然推出，每年给你一倍的收益，但健康的租售比一直是其亮点。当然，我们必须确定区域板块。

4.学区房的愿望落空

大量投资者在海外买房是因为孩子的教育，很多海外国家的学校分为公立和私立。投资者需要明确的是，一般只有公立中小学与“学区”相关，私立学校招生与学区无关。

所以在选房的时候要警惕这一点，了解一下附近是什么样的学校。第二，海外置业还是需要了解的。

胡润《中国高净值客户海外购房展望》指出，近一半的中国高净值人群将海外房产投资作为主要目标，这一趋势近年来一直在增加。

海外投资是大趋势，但海外置业也有三大问题。

怎么买，怎么管，怎么卖。

买卖时机很重要。但我们通常不建议海外置业短线投机，因为不现实，操作难度大。

除非在本地生活或工作，否则比较好操作。但是，与其他金融产品不同的是，房地产本身的流动性是可以快速买卖的。所以，在中间持有期，对于以投资为目的的买家来说，管理、出租并获得稳定的租金回报是非常重要的。

对于个人投资者来说，海外置业和国内置业最显著的区别在于投资理念的不同。

1.入乡随俗。

在海外买房，房子基本都是出租或者转让给当地人的，所以当地人的需求和喜好是最重要的。

之前有客户在普吉岛买公寓的时候跟学艺君说不喜欢4栋，认为不吉利。

也有很多客户在购买马来西亚房产时喜欢选择朝南的房子。

这两类客户都没有很好的“入乡随俗”。第一，泰国本地租客其实并不嫉妒4；其次，朝南的房型只适合中国的地理位置和中国的传统文化。在马来西亚，人们对朝向的考虑主要集中在采光上，而不是非要选择朝南的房型。马来西亚一年四季都是夏天，避免朝西很好。

2.分散风险

海外置业是基于资产多元化的风险，其次才是利润。

如果你国内配置充足，国内楼市普遍被高估，那么考虑优质的海外置业标的会是一个不错的选择。毕竟多一筐鸡蛋总是好的。

但需要提醒的是，海外房产也有一些玩法。除非你很专业，否则最好不要碰它们。

比如炒地，在和客户沟通的过程中，我们的置业顾问不止一次遇到过有这种想法的人。

其实人不在海外，也无法随时掌握市场情况。炒地皮这种行为风险很大。比如零首付也是如此。价格混乱和未完成的业务延迟是不可控的风险。如果想大赚一笔，已经和海外置业的根本目标背道而驰了。

除了以上两点，如果要进行海外房产配置，还需要考虑哪些因素？

1.调查当地的投资环境。

投资环境包括许多因素，如当地的政治经济环境，如货币与人民币汇率的波动。

除了宏观考察，还要关注我们意向物业的租售比(即月租金占物业价值的比例)。租售比高意味着租金收益更好；如果租售比低，不如低买高卖。

2.了解当地政策

海外房地产市场对中国客户来说是陌生的，中国客户很难了解不同国家不同的法律制度、市场规则和购买政策。这时候就需要聘请专业机构和律师来防范意外风险。

每个国家都有自己的政策法规，很多国家对外国人买房都有不同的限制。

1)美国买房限制

就购房资格而言，美国并不限制外国人在美国买房，也没有房子数量的限制。贷款方面，外国人可以在美国贷款买房，但是申请条件比本地人严格，而且对于外国人来说，30万美元以下的房产一般不接受贷款。

2)泰国买房限制

泰国法律不允许外国人购买土地，只允许购买公寓，而且一个项目中只有49%的公寓可以卖给外国人，剩下的51%必须卖给泰国人。

3)新加坡买房限制

在新加坡，中国顾客不能购买政府所有的公寓。街区住宅是新加坡政府专门为当地人建造的，房价低于市场价。外国人在新加坡可以购买的房地产包括圣淘沙的私人公寓和有土地的私人住宅。

4)日本的购房限制

在日本，有永久居留身份和合法工作收入的外国人有机会零首付买房；持3年签证的员工也有机会贷款买房。但是，无论你持有什么样的身份，只要不是一次付清，你在申请贷款的时候都要接受非常严格的年收入审查。

国外的一些法律法规和中国的有很大不同。很多行为在国内并不违法，但在国外可能触犯了法律的底线。

边肖给了你一个非常有趣的例子。

美国法律保护弱者，租客受到充分保护。中国客户已经在美国买了房子，租出去了。根据美国法律，他们不能就这样赶走房客。

比如你投资的美国房子暖气坏了，租客给你打电话要求修暖气。如果你不及时修好暖气，这是违反美国法律的。一旦租客在当地法院提起诉讼，你可能会被法院逮捕，因为暖气不修，相当于谋财害命。

对我们中国人来说，这听起来像个笑话，但违法可不是闹着玩的。

比如中国客户在德国买了房子租出去后，不能随意提高房租。如果房东将房租提高30%，就违反了德国的法律。

投资者在购房和租房时，一定要及时掌握和了解当地的政策和信息，做到心中有数，开启海外购房之旅。

3.知道正规的税费。

买房前请计算一下整体成本。不同于国内的基础房贷，可以做掌柜。国外很多地方都有房产税、空税、交易税，甚至还有强制定期维修改造费，所以账本一定要清楚。

以以下热门投资国家为例。

1)美国

美国的房产税是一笔不小的支出。目前美国的房地产税率由地方政府决定，平均在1%-3%之间。房价越贵，房产税越高。

但是在美国买房，你不仅要交房产税，还要根据投资属性缴纳出租的个人所得税。

购买期间缴纳的税款包括:

产权调查费:200-300美元；

财产保险费:房价的0.3%-0.5%；

报名费:100美元；

地税调整:1-6个月的房产税；

律师费:500-3000美元；

协会房屋管理费:3个月物业费；

房屋评估费、房屋检查费、公证费、调查费:900-2000美元。

持有期间缴纳的税款包括:

房产税:房价的1%-3%/年；

房屋保险费:1000-1500美元/年；

物业费:房价的0.3%-2.8%。

个人所得税(仅租金缴纳):租金收入的10%-35%。

2)泰国

在泰国购买房产的手续非常简单。没有遗产税。税费见下表。泰国的房地产税征收部门是泰国的地方行政机关，不是国土部门，也不是税务局。

另外，由于去年是泰国房地产税征收的第一年，政府部门对自住和出租的认定存在争议，并且因为疫情等原因，默认公寓状态为自住。而大部分中国投资者的房产价值应该在5000万泰铢以下，所以大部分投资者适用的税率是0.02%。

以500万泰铢(折合人民币约105万元)的房产为例。税率为0.02%，即应纳税额为1000泰铢。去年，为了减轻民众负担，泰国政府对房地产税进行了10%的优惠，只需缴纳100泰铢(折合人民币约21元)。

每个国家或地区的税收规定和法律环境都不一样，背后的很多成本都是在买房后才显现出来的。所以在决定买房之前，了解清楚当地的相关政策法规是必不可少的。三、海外置业哪里买？

了解了海外购房的坑，掌握了海外购房的基本知识，接下来要考虑的就是在哪里买房的问题。

在购买海外资产时，最重要的是找到符合自己需求的项目。

如果你的投资和喜好不明确，你会发现你什么都想要。你问的问题要么很大，要么很小，很容易上错车。

甚至在选择基金和理财产品之前，平台都要问你:你是保守型还是激进型投资者？而房产投资，其实和投资理财产品是一样的。

首先，投资预算是多少？50万？100万？200万？5亿多？每个文件对应不同的市场和项目。2亿元可以买一平的楼，50万元也可以买一个回报率非常好的小户型。

其次，要评估个人的购房需求和偏好。你有孩子的教育需求吗？有移民方面的考虑吗？

老牌资本主义国家已经高度城市化，在这样的国家投资回报未必光明。但这些国家经济基础好，房地产体系完善，配套金融服务成熟。海外买家往往可以用较少的资金通过杠杆贷款购房。例如，英国就是这种情况。

还有一类国家叫移民国家，比如希腊，保加利亚等。买房就可以获得当地的永久居留身份，也就是我们常说的“绿卡”。同时，投资者还可以享受当地的医疗和教育福利。

然后，就是以泰国、马来西亚为首的抢手的东南亚板块。这两个国家的主要优势是房产便宜，进入门槛低，未来引入更多常住人口，再加上轨道交通的完善和建设，将是潜力股。

只有明确花钱的目的，钱才能花得好。

总之，海外买房，匹配需求很重要。只有通过需求筛选国家和项目，才能找到真正适合自己，有价值的项目。写在最后

海外买房是个技术活。多听多看，不要冲动。毕竟几十万几百万的投资不能马虎。最好选择正规优质的平台筛选房源，委托有资质的正规中介和律师进行交易，考察开发商的实力和资质。最后，就是去现场实地考察后再购买。