增加现金流的方法(现金流有什么用举个例子)

真艾君

前提:在目前的市场环境下，还是有办法通过房地产产生现金流的，比如贷款买房，用未来的现金流满足当前的住房需求，或者选择收益率高且稳定的REITs产品。

利用未来现金流

贷款买房是一种很好的买房方式。其主要目的是用未来的现金流满足现在的住房需求。

今年一季度，房地产市场火爆，央行公布的金融数据显示，一季度新增居民中长期贷款1.98万亿元，创近10年同期新高。事实上，今年1-5月，居民部门新增信贷规模达到3.7万亿元，比2019年增长24%，其中居民部门新增中长期贷款2.9万亿元，比2019年增长约29%。可见，选择贷款的形式买房，依然是目前的主流模式。

根据贷款方式的不同，支付的利息也会有所不同。以申请总额为200万元、还款期限为20年的纯商业贷款为例。假设贷款利率为4.90%，采用等额本息还款方式时，每月还房贷13088.9元。另外，还款总额为314.13万元，在利率不变的前提下，利息支出为114.13万元。

在其他条件不变的情况下，如果采用平均资本还款方式，每月还款额会有所不同。第一个月最高值为16500.0元，之后逐月下降。直到第101个月，还款金额降到了13097.2元，和等额本息还款法的月均还款金额差不多。然后还款金额还在减少，最后一个月只还了8367.4元。整个还款期内，还款总额298.41万元，贷款利息98.41万元，比等额本息还款法少还15.72万元。

从表面上看，等额本息比平均资本还款法支付更高的利息成本。这是否意味着平均资本偿还法更合适？其实答案恰恰相反。建议专家贷款方式采用等额本息还款法，原因有二:一是现金流支出相对稳定，购房者可以根据家庭收入情况灵活合理安排资金使用计划。其次，贷款额高于等额本息还款法，因为贷款额是以平均资本中的第一个月还款法计算的。根据以上计算结果，平均资本还款法第一个月的月供明显高于等额本息还款法，因此贷款额度会减少。

房地产投资信托基金也是一种选择。

虽然房价仍可能上涨，但在人口增长放缓和政策调控的共同作用下，涨幅将得到有效控制。其实从租金收益率来看，房产投资并不划算。所以，如果有这方面的投资考虑，最好选择收益率高且稳定的REITs产品。

REITs的全称是房地产投资信托基金。顾名思义，房地产投资信托基金是投资房地产的信托基金。不仅限于住宅楼、写字楼、商店，还包括仓库、工厂、工业园区、酒店等。大多数房地产投资信托专注于特定类型的房地产，但一些房地产投资信托也选择多种房地产类型来组成投资组合。

今年6月，首批9只公募REITs正式上线，按业务类型可分为特许经营项目和产权项目。REITs对不同类型的基础资产的估值方法是不同的。收费公路和垃圾污水处理属于特许经营项目。项目到期后，可分配现金流分配后，基金估值为0，无最终资产处置收益。这类项目的估值侧重于对基础资产未来现金流的预测，发行收益率较高。此次上市的公募REITs中，浙商沪杭甬REITs和郭芙首创水务REITs都属于这一类型。

物流、产业园属于产权项目，到期后基础资产仍有市场价值，现金流不归零。此类项目估值侧重于持有房地产的公允价值变动，分配收益率较低。蛇口产业园REIT和金钟普洛斯REIT都属于这种类型。

通常投资房地产REITs基金的收益主要分为两部分，即资本利得和现金分配。一般情况下，产权项目可以获得两种收入，而特许经营项目主要依靠现金分配获得收入。比如投资产业园区的REITs，不仅可以赚取相对固定的年租金和管理费，还可以赚取园区物业升值的钱(当然也有价格下跌的风险)。

当然，投资者也要知道投资风险。公募REITs基金发行上市后，在基金投资策略调整、收益分配、扩张合并、资产评估报告更新、到期退出、基金持有人大会等因素的影响下，基金的市场价格可能会出现波动。

注意租金收入。

另外，一些买的比较早，持有成本相对较低，但能带来不错租金收入的物业，可以考虑继续持有。

目前租金收益较高的纯住宅物业主要集中在学区和CBD周边。这是因为，由于需求旺盛，分布在名校、CBD周边的出租屋，在住宅租赁市场上比同类型但不在同一地段的物业更好。

以位于上海徐汇区的渐康社区为例。因为这个小区靠近上海世界外国语小学，很多其他地区的学生也在这个学校就读，陪读家长产生的需求推高了周边的房租水平。通常情况下，室内装修好的新房租金要比远离学校的房子高出15%左右。比如海公馆(二期)110平米的两居室，租金最高可达12000元/月，160平米的三居室，租金最高可达18000元/月。此外，距离小区不到500m的中海新苑、漕河景苑，因为对口在徐汇区小有名气的百年名校邱智小学，陪读家长也不少。所以租金水平不低，大致相当于海上名邸(二期)。

当然，由于现阶段房价高，租金回报率低，购买房产收取租金产生现金流是不合适的。以著名的海上豪宅(二期)为例。一套107平米的两居室，价格是1350万元。即使按照12000元/月的租金水平计算，租金回报率也只有1%左右，低于目前各大银行执行的三个月定期存款年利率。同时，国家坚持“房住不炒”的基本思路，投资房产与国家政策背道而驰，不再是好的选择。