破净成常态，地产股没有未来？

董师傅

地产股不是在跌，就是在跌的路上。

在过去的三个月里，地产股一直表现出疲态，这极大地打击了投资者的士气。目前即使是中性消息也经常被解读为盈利空，形容为懦夫也不为过。

就连明星基金经理董在地产股上也遭遇了挫折。

董管理的兴全趋势投资混合型基金和兴全新视野混合型基金都以地产股作为防御手段。然而，地产股的糟糕表现却导致董的排名一路下滑。

那么，为什么地产股总是“跌不停”？多空逻辑都变。

地产股可以称得上是目前a股最差的板块之一。

据数据宝统计，截至6月1日，沪深两市破净个股数量为324只。从申万所属的一级行业来看，地产股是高风险的地方，共有59只股票上榜，破净股最多。

破净已经成为地产股的常态。

Wind数据显示，贾凯和' ST中迪最近三个月跌幅超过30%，而蓝光发展、华夏幸福以及存在债务风险、流动性紧张的万科A、金地和保利地产跌幅超过15%。此外，中南建设、阳光城、招商蛇口跌幅均超过10%。

到处哀嚎已经成为地产股投资者的常态。这有两个原因。一方面，融资收紧。

“三条红线”下，房企融资难度加大，现金流压力成为投资者挥之不去的疑问。在这种背景下，投资信心不足也就不足为奇了。

RealData高级分析师潘浩在接受媒体采访时表示:“监管政策环境趋紧、前端资金需求、5月份国内沪深交易所大规模终止ABS项目等因素导致5月份房企融资规模骤降。”

天风证券认为:“‘因城施策常态化，政策稳定性提升，行业风险溢价率将降低，行业融资端收紧可能进一步催化企业间分化。从房地产企业的角度来看，三条红线将深刻改变房地产企业未来三年的经营行为。很多企业不得不加快推出降档措施，行业风险溢价率下行。被下调的房地产企业债务价值增加，股票价值减弱。以往预期毛利率高的强投资公司会弱于预期毛利率低的公司。另一方面，人口预计会减少。

长期来看，房地产是人口，但问题在于，第七次人口普查显示新增人口持续减少，意味着未来需求在减少，地产股的长期投资逻辑正在改变。

所以投资者普遍悲观。

“地产股最黑暗的时候，你只能就地躺着求时间空。耐心点！”

“别人怕我贪心，房地产板块现在处于下行周期，但是好的房地产公司，比如万科这样的摇钱树，还是有可能做长期生意的。”

需要注意的是，也有地产股在上涨，主要集中在上海地区的地产股。之所以这样，是因为浦东获得了优惠政策。降低期望值，把时间改成空

悲观之下，地产股的未来在哪里？

"让我们尽力达到1% ~ 2%的净利润水平."滨江集团董事长齐金星在集中供地后公开表示，房企也降低了预期。

然后，降低期望值是关键。地产股可以作为新的底仓，可以等待分红。从这个角度来说，万科、保利地产、金地等地产股是杀不死的。

譬如，万科较早察觉行业的逻辑生变，从而发展得相对保守，眼下反而成为一种优势。

比如万科更早注意到行业的逻辑变化，所以发展相对保守，现在变成了优势。

万科2021年一季报财报显示，实现营业收入62264亿元，同比增长30.33%；净利润1292亿元，同比增长3.44%；毛利率(不含税及附加)为161%，较2020年全年下降6.5个百分点。

兴业证券表示，“截至一季度，净负债率为15.5%，不含预收账款的资产负债率为69.5%，现金短债比为2.72。三条红线达标，净负债率和现金短债率明显好于监管要求；公司一直保持较低的融资成本。发行的两种公司债票面利率分别为3.38%和3.98%，票面利率为3.76%，ABS票面利率为3.38%。融资优势明显。”

再譬如，保利地产跌破净资产，且持续了较长的时问，在其历史上颇为罕见。

比如保利地产，长期跌破净资产，这在历史上相当罕见。

保利地产2021年一季报财报显示，营业收入250.5亿元，同比增长5.2%；净利润250亿元，同比增长51%；毛利率同比下降4.4个百分点至35.4%。还有进一步下跌的压力。

此外，净负债率为69.6%，不含预收账款的资产负债率为68.8%，短期现金负债率为24。财务状况相对稳定，账面现金仍超过1300亿，现金保障无忧。

长江证券认为:“竞争力仍处于行业前列，‘稳健增长+高股息率’保证持有同报。在高基数、毛利率下降、短期干扰的背景下，公司去年业绩小幅增长，龙头房企稳健实力凸显。公司的土地储备、财务杠杆、融资成本、广义净利率等。仍然明显领先于同行，其综合竞争力还是比较突出的。属于供给侧逐步优化的潜在赢家，是典型的长跑运动员。”

即便如此，地产股短时间内也未必会有大的表现，投资者还得在空之间花时间进行耐心和心理准备。

所以，如果不想等，不妨考虑半年报业绩亮眼的公司，直接布局半年报。

对此，西南证券表示:“半年报市场有三大方向值得布局:一是政策有保障、市场需求下降、业绩持续增长的板块，主要是新能源汽车、国防军工、科技板块；二是部分下游需求开始启动，出现意外困难和反转困难的板块主要有物联网、LED等板块；三是周期性景气仍在持续，价格上涨预期，新增产能行业不断落地，可关注大炼化、钛白粉等板块。”

本文仅代表个人观点，与本报无关。股市有风险，投资需谨慎。本文仅供参考，实际盈亏自负。