房地产信托入冬：9月数据近乎腰斩信托机构急刹车

蔡岳坤

9月份，最近12个月的平均值几乎减半，比1月份下降了近80%。

作为信托机构的盈利三驾马车之一，也是过去信托业的明星产品，随着发行量的萎缩和风险事件的爆发，房地产信托进入了“寒冬”。

2021年10月12日，中国信托登记有限公司发布的数据显示，截至9月末，房地产行业新增投资规模继续下降。房地产业投资规模为389.49亿元，最近12个月平均下降44.79%，较今年1月末下降79.08%。在“三条红线”和一系列调控政策的背景下，投向房地产行业的新增信托规模持续下降。

周梅(化名)是一位在信托行业工作了10多年的资深人士，经历过房地产信托的重头戏。房地产行业正在发生变化。周梅表示，目前恒大、新力等百强房企雷声大雨点小，一些信托机构会踩急刹车。首先，他们会暂停房地产项目，反思和检查，检查之前的风险控制标准是否合理，分析未来面临的情况。这可能是行业急刹车的一种表现。

周梅坦言，自去年房地产企业“三条红线”发布以来，对房地产信托的监管政策一直在收紧，并非突然。目前房地产信托新增发行骤降，是因为政策效应日积月累，现在真正发挥了效果，数据上也有所体现。

另一位南方地区的信托经理告诉记者，信托公司做的房地产企业一般都差不多，因为激进的拿地企业都偃旗息鼓了。由于监管收紧的原因，房地产信托的规模迅速下降。

对于房地产信托的大幅下滑，10月12日，有益信托高级研究员帅国让对记者表示，首先，配合监管部门的政策导向，在“房住不炒”的大背景下，投向房地产领域的信托规模下降，不仅有助于促进信托公司业务转型，回归原有业务，也避免了资金过度集中于房地产领域，防范了信用风险。其次，倒逼信托公司加大转型力度，打破过去的路径依赖，为未来信托业的高质量发展奠定基础。一月和九月发生了什么？

房地产进入“寒冬”，从业者如履薄冰。

2021年过去了9个月，西南某理财师向经济观察报记者直言，今年只做了一个房地产信托。

房地产信托作为信托理财规划师，多年来一直是客户最推荐的产品。但随着房地产信托风险频发，理财师感慨道:“今年真的更难卖了”。

理财师表示，在“住不炒”的大背景下，信托客户的投资理念也在发生变化，常年购买房地产信托的客户也逐渐意识到了一些风险。在宏观层面对房地产行业的严格控制下，房地产信托违约的项目增加了很多。尤其是今年，恒大地产等一些房企出现风险，很多信托公司都融资了。现在相应的产品已经延迟，客户对房地产信托的风险更加警惕。

回过头来，据记者了解，2008年以来，房地产市场不断升温，被各路资本追逐，房子也成为大众投资离不开的话题。房地产作为长期高收益产品，也是投资者热衷投资的对象。

但目前在从业者感觉房地产信托难卖的同时，从供给来看，房地产信托的数量也在逐渐减少。房地产信托正在经历严冬。

据受益信托统计，9月房地产信托成立规模和占比大幅下降。据公开信息不完全统计，9月房地产信托成立规模为162.13亿元，较上月同期下降44.82%；房地产信托规模占比16.77%，环比下降8.59个百分点。

信托行业数据显示，截至2021年二季度末，投资于房地产行业的资金信托余额为2.08万亿元，同比下降16.94%，环比下降4.39%；房地产信托占比降至13.01%，同比下降1.16个百分点。

据易信托了解，近期部分大型房企频频雷，房企融资整体风险评估有上升趋势。加上监管政策收紧，资金链紧张，未来可能成为房企需要面对的常态，信托公司在房地产业务展业上趋于谨慎。此外，金融领域设立的产品占比持续上升，向标准业务转型仍是目前信托公司的主要趋势之一。

据公开信息不完全统计，截至9月30日，当月发生信托产品违约事件2起5起，涉及金额106.09亿元。房地产仍是违约高发领域。

据易信托介绍，自“三条红线”出台后，房企开始大规模降杠杆，房企资金压力明显增大。由于个别房企金融危机的负面影响，房企在资本市场的信用越来越弱，融资难度越来越大。二。信托制度的转向:调整与检讨

周梅直言，自2021年以来，一些信托机构开始停止专注于房地产业务，或逐步减少其在房地产中的份额。

这个转折要追溯到两年前。从2019年三季度开始，房地产信托开始转向。

监管开始要求信托机构收紧房地产信托规模。自2015年四季度以来，投资于房地产的信托资金首次出现新增规模负增长。直到现在还在持续下降。

周梅回忆说，从2012年左右开始，房地产信托业务成为一项规模相对较大的业务，几乎每个公司都在做。当时房地产正处于蓬勃发展的时期。这背后的原因是房地产信托的风险容易区分，房地产可以作为抵押物。对于信托机构来说，其价值更好判断，房地产信托可以提供更高的收益。由于种种原因，这种产品在市场上很受欢迎。

周梅说，直到去年，房地产信托是信托的主要业务。随着国家政策的调整，无论是国家房地产政策的调控，还是信托业的调控，在此起彼伏的过程中，从今年开始，信托机构将不再以房地产为主业，或者降低房地产的份额。

回顾房地产信托的发展历史可以看出，房地产信托产品具有相对较高的收益率和相对优质的抵押物，保持了在该领域吸引资金的市场优势。直到2019年二季度，投资于房地产的信托资金余额为2.93万亿元，占比15.38%。

对于信托机构来说，2018年前后，房地产业务也成为部分信托机构的“吃饭业务”。当时有信托行业人士曾对记者表示:“从供求关系来看，供给端缺乏像房地产公司那样能够提供相对较高回报、底层资产扎实、风险清晰的投资标的；在需求端，开发商面临着融资收紧带来的现金流和一轮轮调控后销售现金流改善的困境。所以今年以来，房地产信托一直很嚣张，甚至撑起了信托公司一半的业务。”

近期恒大、花样年、RF等百强房企集中度出现风险，多家信托机构卷入其中。

周梅认为，房企频频雷爆对信托行业影响深远。首先，信托机构会分析这些风险产生的原因，然后，根据这些风险，各个机构会做出自己的标准调整。同时，审查这些项目的角度和重点也会发生变化。

上述南方地区信托经理告诉记者，由于激进拿地的企业已经偃旗息鼓，加上今年房企雷爆频出，不少信托机构踩雷，信托机构开展房地产业务也变得更加谨慎。以往房地产信托布局较重的信托开始寻求转型。第三，转型之痛

在信托机构开始缩减房地产业务布局的时候，周梅认为，一些房地产业务比较重的信托机构肯定会有短期的阵痛，但整个行业还在寻求新的业务方向的过程中。

作为曾经利润的三驾马车之一，房地产信托业务的减少，周梅表示，短期内会影响信托机构的收入和利润，即使房地产项目出现风险，也会对信托机构的经营产生影响。但长期来看，信托业处于转型过程中。以前主要是通过房地产、政信、渠道三类项目，但目前这三类项目都有所控制。此外，信托公司也在向监管指引的方向发展，比如标准化产品、权益类业务等。信任转化在这个过程中树立了一个很好的榜样。

周梅认为，该行业正在追踪房地产的源头。经过这个过程，行业整体是向前发展的，相应的房地产信托也会继续健康发展，不会抛弃这个业务。随着对这些业务类型的严重依赖，信托公司也在寻求多元化转型，如服务信托。随着经济形势和监管政策的变化，这些信托公司正在各种环境的引导下寻求积极转型。

谈及信托的未来，周梅表示，信托业高速发展十几年以来，对于社会以及整个金融行业和金融体系来说，也面临着一个在这个市场中找到自己定位的过程。我相信这个行业会继续发挥作用。

普益标准研究员苟海川在接受记者采访时表示，过去“银行+房地产”的经济增长模式，使得房地产业务一度成为信托业发展的永动机。在国家金融供给侧改革、“房住不炒”的调控政策和我国地方政府债务治理收紧的影响下，信托机构迫切需要在新的宏观环境下寻找自身的市场机遇，实现自身的业务转型发展。

苟海川认为，随着信托业转型的开始，信托业务必须回归本源，服务实体经济是信托公司的根本，也是提供金融供给最重要的服务场景。同时，实体经济中符合国家发展政策、成长潜力高、投资价值大的相关行业，也将成为信托公司创新展业的重点布局方向。

此外，齐海川表示，在资管新规统一资管产品监管标准、打破束缚、要求资管产品实行净值化管理的背景下，信托公司迫切需要进一步提升资产配置的专业管理能力，打造核心竞争优势。

可以说，逐步构建和丰富标准化的投资产品线，对于信托公司接下来的转型发展至关重要。同时，监管部门鼓励信托公司更多发展证券投资信托等业务，引导信托基金加大对资本市场的支持力度。信托公司可以通过自有资金和信托产品投资股票、基金和债券，丰富和拓宽了资本市场健康发展的来源，有利于金融和实体经济的高水平流通。