地产商危局

范叶山

上半年楼市还是热火朝天，但随着气温下降突然进入“速冻”。尤其是第三季度，地产商接连爆仓。在房地产贷款集中管理、“三条红线”、“集中供地”等多重政策叠加下，房地产市场提前迎来“寒冬”，曾经的“金九银十”变成了“铜九铁十”。

有研究将日本上世纪90年代初的房地产泡沫与中国房地产市场的近况进行了简单类比，并由此得出了悲观的判断。不过，著名经济学家任泽平认为，中国目前的城市住房供求格局更接近日本上世纪70年代初的水平，库存和债务仍处于安全区间。

但不可否认的是，房地产市场的基本情况并不是真的热。房地产业的连日惊雷

房地产市场不景气最直观的表现就是房企破产数量。据不完全统计，2019年至今，全国已有超过1000家房企申请破产。其中不仅有中小房企宣布破产，还有不少上千亿的房企陷入债务危机。

据柯睿研究中心统计，2021年以来，中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、泰禾集团等一些知名房企出现流动性问题。随着这些流动性问题的发酵，相关股价再次腰斩，甚至三次腰斩。

比如华夏幸福，股价从去年7月份的20.93元跌至今年8月份的3.64元，短短一年下跌80%；中国恒大的股价更惨，从去年7月的27.11港元，到今年9月的2 .06港元，跌幅达92%。

深圳某私募机构研究员贾指出，这是一个恶性循环。在当前房地产行业偏紧的政策环境和信贷环境下，房企流动性问题往往容易发酵放大，导致股票和债券价格大幅下跌；然而，债券价格的剧烈波动将对房地产企业的再融资产生不利影响，从而加剧房地产企业的流动性紧张。所以雷爆一个接一个是不可避免的。

在这种形势下，很多房企甚至开始了打折促销、以量换价、降价卖房等活动。尤其是三四线城市，很多楼盘的过度降价导致业主集体维权，很多城市不得不紧急出台楼市“限价令”。据不完全统计，目前已有江阴、沈阳、岳阳、昆明、唐山、菏泽、株洲、张家口、南通等地相继出台楼市“限价令”。

约谈降价房企、打击恶意降价等一系列措施，如停止网签、取消所有批次预售、改为现房销售、纳入企业不良信用记录等，都是为了稳定楼市，避免房价大幅下跌。一些楼盘疯狂降价。

因为上半年各种扰动，房地产市场出现了非常明显的冷淡现象。数据显示，截至7月底，全国多个城市在售二手房数量超过10万套。比如重庆挂牌出售的二手房有16万套，成都14万套，杭州10万套。

所以最近经常能看到降价出售房产的投资者。比如合肥的投资客说，他们卖房子之前已经降价3500元每平米，一套房子亏了40多万。

国内一些知名房企为了卖出手头的房子，纷纷加入降价潮。有的企业自身有问题，有的是因为周期付款的压力...以郑州为例。短短一个国庆黄金周，至少有30多个项目公开降价，降价幅度从每平方米1000元到5000元不等。

在郑州西四环，一套总面积89平米，总房价80万的房子，首付只要41090元就可以买到。按照正常的3 0%的首付比例，房子首付至少要24万。

于郑州市远郊某地产项目担任营销负责人的小王表示，眼下的这种大幅度降价，在他20多年的从业经历中，只见过两回，一次是2008年，金融危机爆发之后，另一次就是现在。

负责郑州远郊某房地产项目营销的小王说，在他20多年的工作经历中，他只见过两次这种大幅降价，一次是2008年，金融危机爆发后，另一次是现在。

同时，小王进一步指出，这种“赔钱”的推广是他从未经历过的。以他的项目为例，项目的成本价应该是9000多元每平米，而现在，他们售楼部对外售价只有8000多元每平米。这也意味着每卖出一平米，亏损接近1000元，降价并不疯狂。

三季度以来，中国房价整体下跌与房地产调控和信贷政策收紧密切相关。中原地产数据显示，9月，全国房地产调控累计62次，与1-8月420次叠加。2021年，房地产调控次数刷新历史同期纪录，达到482次。

中原地产首席分析师张大伟指出，随着房地产调控对抑制市场的影响逐渐显现，三季度楼市拐点已经显现，四季度下调将成为楼市趋势。房企主动自救

除了市场给出的各种救市政策，爆雷的房企，无论是去年泰禾爆雷还是华夏幸福、蓝光、恒大、新力、花样年等。今年以来陷入困境的，并没有“躺平”，而是在积极自救。

出售项目股权和多元化，引入强大的财务投资，进入债务重组阶段...这些房企面对违约债务还在努力。

10月7日晚间，华夏幸福正式披露2192亿元金融债务清偿计划主要内容，将通过出售资产回笼资金、清偿现金、债务展期等方式，分批实现债务清偿。

泰禾与所有债权人进行了直接或间接的接触，展开了多种形式的线上线下沟通，完成了多轮沟通。目前债务重组取得较大进展，公司已与部分主要债权人就逾期贷款达成和解。

蓝光半年报中披露，公司已成立由董事长直接领导的债务应急管理专项工作组，债务风险化解总体方案正在紧锣密鼓制定中。在项目转让的消息陆续传出的同时，蓝光据说正在考虑引入财务战略投资者。“公司力争短期脱困，中期恢复流动性，长期稳健发展。”

花样年创始人曾宝宝给全体员工发了一封“家书”，称花样年“永远不会躺平”。目前，公司管理层正积极与政府部门、国内外金融机构及合作伙伴真诚协商，控制和消除风险，尽快走出流动性困境。暴跌后能在底部买房吗？

市场上的种种景象提醒我们，炒房这条路无论如何是走不通的。买房致富的时代已经成为过去。以后买房不太可能发财，甚至还有赔钱或者被套牢的风险。那么，现在的市场适合刚需购房者抄底吗？

业内人士指出，对于大部分三四线城市的刚需群体来说，考虑到短期内价格变化不大，只需根据实际需求购买即可。比如结婚需要婚房，生孩子需要改善型住房，那就不要想太多。直接拍就行了。

对于前期房价涨幅较大的城市购房者来说，如果不急着买房，在接下来的一年里，时间越往后，房子的“性价比”可能越高，因为目前楼市正处于政策的消化期。

继深圳出台二手房参考价制度后，多个城市纷纷效仿深圳出台类似政策，确实对二手房市场起到了立竿见影的降温作用。二手房价格要么降，要么跌。随着楼市调控的深入，可能会有更多城市出台类似政策。

房地产市场的压力和风险依然存在。即使是刚需买房，消费者仍需谨慎。与其事后费时费力维权自救，不如事先利用好主动权，对开发商进行全面调查。提前计划总比亡羊补牢好。那么，选择什么样的房子，踩雷的风险会小一些呢？

首先看“三条红线”。买房前，不妨上网搜索一下，看看哪些公司触碰了几条红线。现在的情况是，接触两家以上房企压力很大。

二是央企风险较小。毕竟央企是全民所有制，大股东是SASAC。此外，很多央企不仅有房地产业务，还有很多其他主业，横跨很多领域。

第三，老牌房企更稳定。楼市发展20年，企业持续经营15年以上的，经营相对稳定；相反，那些近几年借牛市异军突起的“新房企”，尽管发展迅速，但风险也较大。

最后一个，买现房。当然，现有的房子大部分都在二手房市场。二手房的限购限贷现状会比新房压力更大，但所见即所得，踩坑风险更小。