地产股今日为何下行

地产股似乎又燃起了希望。

近期下跌的地产股鲜有强势，有的股票涨幅甚至超过25%，在市场低迷的情况下尤为引人注目。

那么，这波地产股的集体上涨是下跌的接力，还是触底反弹？废弃的房地产股票

2020年8月颁布的“三条红线”成为分水岭，之后地产股一蹶不振。

所谓“三条红线”，是指房地产企业的三条融资标准，即不含预付款的资产负债率不得大于70%，第二条红线应为净负债率不得大于100%，第三条红线应为现金短债率不得小于1倍。

这意味着房地产行业踩了“急刹车”。

在此背景下，房地产行业的发展步伐放缓，盈利能力也有所下降。到底是不是好生意，成了舆论争议的焦点。

国信证券数据显示，2020年房地产板块营业总收入2.75万亿元，同比增速11.2%，较2019年下降9个百分点；2020年归母净利润总额1900亿元，同比增速-13.5%，较2019年下降22个百分点。这是近五年来房地产行业首次出现归母净利润负增长。

国家统计局数据显示，2021年7月，全国70个大中城市商品住宅销售价格涨幅继续下降；1-7月，商品房销售面积两年平均增长7%，比上半年回落1.1个百分点；房地产开发投资两年平均增长8%，回落0.2个百分点。

“下一阶段，各地各部门坚持‘房住不炒’，继续稳定地价、房价和预期，继续完善‘多主体供应、多渠道保障、购租并举’的住房制度，房地产市场有望保持平稳发展。”国家统计局发言人说。

在此背景下，一些高杠杆、融资困难的房企遭遇经营困难，甚至华夏幸福、泰禾集团、蓝光地产等出现债务违约。

于是，地产股成了烫手山芋，投资逻辑发生了根本变化，逐渐淡出主流机构的视野。

公开数据显示，2021年二季度，公募基金持有的地产股市值减少221.27亿元，期末持股市值仅为312.09亿元，为2006年以来最低。其中，万科A、保利地产、金科股份成为减持重灾区，分别减持2.63亿股、1.14亿股、1.03亿股。

房地产ETF 2020年最高1.114元，2021年最低跌到0.698元，惨不忍睹。

然而，最近出现了转机。

自然资源部对部分集中供地城市作出了新的安排，包括“单宗地溢价率不得超过15%”、“达到上限后不得通过竞争性建设提高实际地价”。

这意味着房企内部体量会减少，盈利能力会有一定程度的反弹。

对此，中银证券认为:“随着‘三条红线、房贷集中管理、土地拍卖两集中’等政策的实施，行业从融资端到投资端逐步实行透明管理，调整后整体发展将更加良性，由‘管理运营’驱动。“这两种观点相持不下。

虽然地产股有希望，但资本市场的分歧并没有消失。

一种观点认为，地产股只是超跌反弹，反弹后会继续探底，所以这波行情只是下跌的接力。

比如吉丝路的网友大多持上述观点，“你怎么看？地价不是为了保护房地产公司的利润。没看到地价限制的时候，你也限制房价？”“房地产行业是否反转，归根结底还是要看融资条件是否放宽。不松绑三个箍，谈房地产行业反转还为时过早。”“三条红线决定房地产的利润率。恶性竞争少，对大开发商有利。但目前的土地储备情况和房地产市场决定了大房企还需要很多年才能用完。”

总之，吉丝路的网友认为地产股没有安全边际，这次上涨可能是估值陷阱。

另一种观点认为，地产股的投资价值已经显现，是时候适当配置了。

例如，伯通投资公司董事长杨璐说:“谁是时间的真正朋友？我的感觉是事情正在发生变化。或许本周地产、互联网、周期股等低估值板块的变化不是偶然接力，而是风格切换真的来了。”

这两种观点还不能定论。唯一可以确定的是，房地产行业的规模短时间内不会发生巨变，向头部集中的趋势不会改变。

海通证券数据显示，2021年一季度，TOP10房企销售市场份额为29.46%。在复杂的环境下，龙头公司的品牌和运营管理能力更加突出，未来行业集中度将继续提高。

那么，地产龙头值得关注。保利地产

根据嘉里的销售榜单，保利地产2021年前7个月销售规模保持行业第五，增速在40强房企中处于中下游。

但保利地产大股东保利集团已于8月4日在二级市场增持50万股，未来一年内增持不超过2%；保利地产高管也计划增持。增持总额不低于800万元不超过1500万元，增持价格不超过15.06元/股。

回过头来看，保利地产历史上正式增持后不久，股价就会有一定的提升，甚至上演周线行情，长期以来相对强势。金地集团

相比保利地产，金地更灵活，目前的业绩数据更好。CRIC数据显示，金地2021年前7个月销售总额排名行业第八，比去年提升了5位。销售增速在40强房企中排名第七，已经完成全年目标的67.3%。随着下半年销量的提升，有望实现全年2800亿元的目标。

其中，2021年7月销售面积121.9万平方米，同比增长13.9%；销售金额256.4亿元，同比增长22.4%；销售均价为每平方米21033.6元，同比上涨7.5%。

需要注意的是，保利地产或金地是否有较大反弹，能否持续有待观察，短期调整风险不容忽视。

本文仅代表个人观点，与本报无关。股市有风险，投资需谨慎。本文仅供参考，实际盈亏自负。问与答。一问一答

煤炭价格在下降吗？

@春青南:董师傅，煤价是不是要跌了？煤炭库存结束了吗？看兰花科技，成本7.31元。

@董师傅:煤炭的基本面一定程度上发生了变化。国家发改委近日公布的数据显示，全国煤炭产量大幅增长，需求持续回落。电厂供煤已经大于耗煤，但制造业还在蓬勃发展，需求短时间维持高位是大概率事件。此外，通过临时批准露天煤矿，增加产量等手段增加供应，从而逐步缓解供需矛盾，这在期货上表现得更为明显，现货价格也有所回调。夏季煤炭消费高峰期结束，煤炭价格可能出现大幅波动。至于兰花科技，7.31元的成本并不高，叠加业绩增速比较理想，可以继续观察。凯盈可以抄底吗？

@中中中中中:董师傅，凯莱英可以抄底吗？

@董师傅:格洛丽亚英是医药板块的大牛股。自上市以来，累计涨幅超过11倍，总市值一度超过1000亿元。是资本市场的明星股之一。近期业绩不佳的原因，一是业绩不及预期。2021年上半年实现营业收入17.6亿元，同比增长39.04%；净利润4.29亿元，同比增长36.03%。这意味着第二季度营业收入和净利润双双下滑。二是二季度高瓴资本减持220.26万股，减持比例近50%，套现金额约6.8亿元。高瓴资本的这次挤兑让无数投资者胆战心惊。从这个角度来看，凯莱英语的基本面已经发生了微妙的变化，机构投资者的态度也发生了变化，抄底需要谨慎。