获取农村土地若干法律问题解答

习近平总书记强调，民族要振兴，农村要振兴。脱贫攻坚取得胜利后，要全面推进乡村振兴，这是“三农”工作重心的历史性转移。乡村振兴，需要工业先行。没有土地，工业就不能发展。农民可以承包农村土地，依法取得土地承包经营权，也可以依法在集体经济组织内部互换、转让土地承包经营权。但是，很多人关心的是，集体经济组织以外的单位和个人如何合法取得农村土地用于工业发展。本文对此进行梳理，以问答的形式呈现给大家，以期对乡村振兴有所帮助。

问:什么是“三权分立”？

答:2016年《中共中央办公厅、国务院办公厅关于完善农村土地所有权承包权和经营权分离办法的意见》提出，深化现阶段农村土地制度改革，顺应农民保留土地承包权和流转土地经营权的意愿，将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行所有权分离， 承包权和经营权并行，努力推进农业现代化，是继家庭联产承包责任制之后农村改革的又一重大制度创新。 “三权分置”是中国农村基本经营制度的自我完善。“三权”分别是集体所有权、农民承包权和土地经营权。“三权分置”就是要落实集体所有权，稳定农民承包权，激活土地经营权，充分发挥“三权”各自的功能和整体效用，形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。2018年12月新修订的《农村土地承包法》第九条明确规定，“承包土地后，承包方享有土地的承包经营权，可以自行经营，也可以保留承包土地的权利，将承包土地的权利转让给他人经营。”至此，国家法律正式确立了“三权分立”制度。

问:土地承包经营权可以流转给集体经济组织以外的单位和个人吗？

答:没有。

问:土地经营权可以依法转让给本集体经济组织以外的单位和个人吗？

答:是的。

问:土地经营权的设立涉及到多少方？

答:双方都是。出让方(即土地承包经营权的承包方)和受让方(即通过流转取得土地经营权的组织或个人)。需要提醒的是，转让方是农民家庭，不是家庭成员个人，因此，家庭会议决议、委托书等法律文件要齐全。

问:土地经营权设立的对象是什么？

答:根据我国农村土地承包法第二条的规定，土地经营权设立的客体包括耕地、林地、草地和其他依法用于农业的土地(如“四荒地”、养殖水面等)。农村建设用地(如宅基地、工矿用地)不能成为土地经营权的客体。

问:土地经营权流转应遵循哪些原则？

答:土地经营权流转应遵循以下原则:

依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；不改变土地所有权性质和土地的农业用途，不破坏农业综合生产能力和农业生态环境；流转期限不得超过合同期限的剩余期限；受让方必须具备农业经营能力或资质；在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

问:土地经营权的设立方式有哪些？

答:包括以下几种方式:租赁(转包)是指承包方将土地经营权的一部分或者全部出租给他人用于农业生产经营；入股是指承包方以固定的价格投入部分或全部土地经营权，成为公司或合作经济组织的股东或成员，用于农业生产经营。其他方面，《农村土地承包法》第四十七条规定，承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资、担保，并向发包方备案。

问:设置土地经营权需要村委会同意吗？

答:不需要。向雇主备案就行了。

问:取得土地经营权后享有哪些权利？

答:土地经营权的所有者依法享有下列权利:对承包土地的占用权；使用权；收益权；依法改良土壤和修建附属设施的权利；重新流通的权利；土地经营权融资担保权；其他权利:如在土地流转合同的前提下，承包土地被依法征收或征用时，土地经营权人可以获得相应的补偿。

问:土地经营权流转需要签订书面流转合同吗？

答：承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。其他的土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。承包方委托发包方、中介组织或者他人流转土地经营权的，流转合同应当由承包方或者书面的受托人签订。

北京市乾坤律师事务所高级合伙人魏武刚律师答:承包人将土地交给他人耕种不满一年的，不需要签订书面合同。其他土地经营权流转，当事人应当签订书面流转合同。承包方委托发包方、中介组织或者他人流转土地经营权的，应当由承包方或者书面委托方签订流转合同。魏武刚律师，北京市乾坤律师事务所高级合伙人

问:土地经营权流转合同一般包括哪些条款？

一般来说，它包括以下几个方面:姓名、地址、联系方式等。双方的；出让土地的名称、四至范围、面积、质量等级、地类、地块代号；流转的期限和起止日期；流通方式；转让土地的用途；双方的权利和义务；转让价格或股份分红，以及支付方式和支付时间；合同期满后地上附着物及相关设施的处理；依法征收、征用、占用土地时补偿费的归属；违约责任。

问:土地经营权什么时候成立？

答:转让合同生效时成立。《民法典》第341条已经明确。

问:土地经营权流转价格有政府指导价吗？

答:不能。土地经营权转让的价格由双方协商确定。

问:土地经营权需要办理登记手续吗？

答:土地经营权转让期限超过五年的，当事人可以向登记机关申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

问:承包方是否有权单方解除土地经营权流转合同？

答:承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让人有下列情形之一的除外:擅自改变土地农业用途的；连续两年以上弃耕抛荒的；造成土地严重破坏或者严重破坏土地生态环境的；其他严重违约行为。

问:工商企业等社会资本通过流转方式取得土地经营权有哪些准入门槛和监管？

答:主要包括以下几点:县级以上地方人民政府应当建立工商企业等社会资本通过流转方式取得土地经营权的资格审查、项目审核和风险防范制度；企业和其他社会资本通过流转土地经营权，集体经济组织可以收取适当数额的管理费；具体办法由国务院农业、农村、林业、草原主管部门制定。

问:什么是“四大荒地”？

答:“四荒”是指荒山、荒沟、荒丘、荒滩。

问:承包“四荒”有哪些方式？

答:不适宜家庭承包的“四荒地”，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式进行承包。“四荒地”承包期长。但是，承包商应防止水土流失，保护生态环境。

问:承包“四荒地”有什么程序要求？

答:发包方将“四荒地”承包给本集体经济组织以外的单位或者个人的，应当先征得本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。在同等条件下，本集体经济组织成员有优先承包权。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当在签订合同前对承包方的资信和业务能力进行审查。

问:依法承包“四荒”后可以享有哪些权利？

答:主要包括:通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地。依法通过登记取得权属证书的，土地经营权可以依法通过租赁、入股、抵押或者其他方式转让；通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地经营权的。，承包人死亡，其应得的承包收入依照继承法的规定继承；在合同期内，他的继承人可以继续承包。

问:农民宅基地使用权可以由城镇户籍的子女继承吗？

答:是的。2020年9月9日，自然资源部在《关于十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》中明确，农民宅基地使用权可以由城镇户籍的子女继承，并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产继承。根据房地一体原则，继承人取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能单独继承。《不动产登记实务规范(试行)》明确规定，非农村集体经济组织成员(含城镇居民)继承房屋、占用宅基地的，可以按照有关规定进行权利登记，并在不动产登记簿和证书附记一栏中注明“权利人是农民集体经济组织原成员房屋的合法继承人”。

问:工商企业可以购买农村宅基地发展农村村民住宿吗？

答:不可以。可以采取租赁或合作的方式。

问:集体经营性建设用地使用权入市有哪些法律规定？

答:《土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划和城乡规划确定为工商业用途并依法登记的集体所有建设用地，所有权人可以通过出让或者租赁的方式交给单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地四至范围、面积、建设期限、使用期限、土地用途、规划条件以及双方的其他权利和义务。前款集体管理的建设用地的转让和出租，应当经村民会议三分之二以上成员或者本集体经济组织成员的三分之二以上村民代表同意。以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、入股、赠与、抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有者与土地使用权人签订书面合同另有约定的除外。集体建设用地的租赁、集体建设用地使用权及其最高期限的出让、转让、互换、投资、赠与、抵押等。参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。链接:

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