躺平多好，炒房的交易成本能吓着你

越来越多的粉丝在问二手房。在整个过程中，我们也发现很多刚开始买房或者刚进入房地产投资的粉丝，对价格的关注度太高了。

在二手房交易中，资金成本不仅仅是价格，二手房的成本明显高于一手房。主要包括以下几个方面。01

资金成本的第一个方面是税费。

由于二手房交易涉及复杂的法规和买卖双方，其税收高于一手房交易。

占比较大的税种有三种。第一种是契税，由购房者缴纳。

契税和你房子的数量和面积有关系。

面积小于90平方米的首套房，契税为总价的1%；首套房面积在90-144平方米之间的，契税1.5%；144平方米以上为3%；二套房契税一般按3%征收。

个人所得税由卖方支付。产权两年以上的，普通住房免征个人所得税；产权不满两年的普通住宅按1%收取；非普通住宅按1.5%收取；拍卖行按3%收费。

每个城市对普通和非普通住房的标准都不一样，你要去当地的相关机构和网站查询。

营业税也是卖家交的。产权出售两年以上的普通住房，免征营业税；产权不满两年的普通住房按5.6%收取；非住宅按5.6%收取。

当然最近有些城市把过去2年以上恢复到5年以上，也就是说你出售的产权，超过5年才免征营业税。

还有一些相对较小的税种，比重较低，就不一一列举了。

第二个小的方面是手续费，主要是指中介费。

理论上，中介费是买方支付总价的1%，卖方支付2%。但每个城市的中介费不一样，通常总额不到3%，一般在1%-2%之间浮动。

中介税费的承担者取决于这个市场是处于牛市还是熊市，卖方市场还是买方市场。

牛市中，在卖方市场的城市，税费往往都是买家承担；在熊市和买方市场的城市，税费往往是互相承担的。

在这里提醒一下，千万不要无限降低中介费，因为整个交易过程中会出现很多专业性的问题，好的中介可以帮你规避一些陷阱。

如果中介费过分降低，你找到的一些中介往往不够好，或者不够努力。这样看似省钱，其实你给自己找了很多麻烦，埋下了很多隐患。02

第二大资金成本是贷款，也分两个方面。

一个方面是贷款相关的评估会产生一定的成本。

如果有正规的评估，费用很低，可能一两千块钱。但是，如果有些人需要更多的贷款，在合理的范围内提高评估价格，他们可能需要支付更多的费用。

成本与市场和评估难度有关。高的时候有几万块钱甚至更高。

贷款会产生贷款费用。如果是很专业的人，可以自己去银行申请贷款。但一般来说，我们普通人都会通过贷款机构申请贷款。

贷款处理费因城市而异。你得去自己的城市了解一下，从千分之几到1.5% 2%不等。这也和你的贷款资质好不好，难度有多大关系不大。

此外，还有一项费用，即解除抵押的费用，这是指卖方房产的贷款还有一部分没有还清，卖方要求买方代为偿还。

我们建议的是，买家不要直接解除抵押，要找金融公司帮你解除抵押，你要支付一定的解除抵押费用和解除抵押资金的利息。

看起来你多花了一点钱，但是钱安全多了。

到目前为止，我们谈到的资本成本除了价格之外，还包括税收和贷款相关的费用。

其实这三块在整个交易中的比重是很高的。就算你是唯一一套90平米以下，满五层的普通房子，基本上也要交2%左右的税。

如果你买的是短命的豪宅，还有房贷解除等各种特殊情况，那么你的成本可能高达10%以上。我是说这里所有的买家。

所以一笔二手房交易，从买方的角度来说，我们要计算出我们付出的所有成本，再加上房子的总价。

站在卖家的角度，我们要计算出房子的总价减去我们支付的所有成本，这样才能准确计算出你的总成本和这套房子的真实收益率。03

其实还有一个无形的成本，就是你真正把这个房子做起来之前，月供的利息成本。

如果这个房子是你买了住，是你实际能住进去之前产生的利息成本。

如果你买这套房子是为了出租，那就是月供的利息成本，才能真正租出去。

这两块会很容易被普通购房者忽略，但专业购房者往往会通过延迟付款或延迟交易来推迟还款开始，从而降低每月的利息成本。

成本其实在一手房更突出，但是一手房往往没有什么好的技巧来拖延首月付款，而二手房可以通过发挥我们的主观能动性，在谈判中拖延首月付款。

总结起来，其实就是一句话。我们在考虑房产交易的时候，包括一手房和二手房，都要计算总成本，而不仅仅是价格。

因为有些总价看似便宜的房子，加上税费，往往比其他的贵很多，这一点在二手房市场更为突出。