蛋壳公寓事件启示

刘匡

丹科公寓不得不退出市场。

上市当天，是丹科公寓的“高光时刻”，但此后，丹科公寓的规模虽然整体上呈现出持续扩张的态势，但也一步步将自己推向了破产的边缘。

事实上，早在2020年11月18日，丹科公寓北京总部相关负责人在接受采访时就表示，“现在丹科公寓确实存在资金缺口，高层每天晚上都开会讨论解决方案。其实我们知道资金缺口的规模，但目前不适合向社会公布。”“我们也一个月没发工资了，也知道丹科公寓危机重重。”

根据丹科公寓公布的数据，截至2019年9月30日，丹科公寓已进入北京、深圳、上海、杭州等13个市场，累计运营客房406746间，比成立第一年增长166倍，2015年至2018年三年复合增长率高达360%。

同样增长迅速的还有丹科公寓的亏损。财报显示，2017年、2018年和2019年，丹科公寓净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元和34.37亿元，有息负债也从2017年的9.37亿元增长至2019年的52.23亿元，年复合增长率为229%。但连年亏损并不是丹科公寓最终退市的最根本原因，其自身的商业模式才是最根本的原因。

丹科公寓采用“AG低付”和“长付短付”的运营模式。租给房东的租金会高一些，因为要抢房子，但是为了吸引租客，就要降低它的租金。此外，统一的房屋装修费用也会给丹科公寓带来不小的资金压力。

这种模式也被其他长租公寓平台采用。为了盘活资金，这些平台几乎都会选择通过更大的优惠政策，以年付的方式吸引租客支付租金，而不是每月向房东支付租金，利用时间差盘活资金链，扩大自身规模。

按照这种模式，随着规模的扩大，丹科公寓可以获得长期的“造血”能力，但房源数量的限制使得丹科公寓的这种模式难以持久。长租公寓一般在一二线城市，但这些地区的房源供应非常紧张，限制了这种模式的长期发展。被“拒绝”的丹科公寓

从上市至今，蛋壳公寓在短短四百多天就从“神坛跌落”，退市已成定局的现状也就并不令人意外了。

上市至今，丹科公寓短短400多天就从神坛跌落。退市已成定局也就不足为奇了。

但走在退市路上的丹科公寓，还是会造成很多不良影响，引来多方“反感”。

首先，自然是来自房东和租客的不满。对于房东和租客来说，从丹科公寓第一场雷雨开始，他们的心就没有一天不“冻”着。房东拿不到房租，租客拿不回房租，但维权和打官司一拖再拖，很难有结果。房东和房客的愤怒只能越积越多。

其次，与丹科公寓合作的银行。对于大部分租客来说，很难一次性支付这么多租金，所以丹科公寓会鼓励租客使用合作方微众银行的租金贷款来垫付租金，从而让丹科公寓在短时间内获得更多的资金。

根据丹科公寓历年财务报告，2017年和2018年，丹科公寓通过租房贷款模式的租金预付款分别占总租金收入的90%和88%。2017-2019年，丹科公寓选择房租贷的租客比例分别为91.3%、75.8%、65.9%。

但风波过后，被驱逐的租客自然不想继续还贷，微众银行的处境非常尴尬。虽然微众银行后来表示，丹科公寓负责偿还租客所欠的房租贷款，但深陷亏损泥潭的丹科公寓同样无力支撑这笔高昂的贷款成本。

最后，长租公寓行业的其他从业者。丹客公寓在雷雨过后退出市场，成为长租公寓行业的一记警钟，也让外界对长租公寓充满了警惕。至于同样采用丹客公寓模式的长租公寓平台，能否继续获得消费者、市场和投资人的信任，也成为了一个大问题。

事实上，近年来频繁发生的长租公寓“雷爆”事件，大大提高了行业的警惕性，也引起了监管部门的重视。

目前，深圳、杭州、重庆等城市已出台相关规定，要求设立专门监管账户，规范住房租赁企业经营行为，遏制企业“跑路”行为。例如，重庆和成都都要求，承租人向住房租赁企业支付租金超过3个月的，应当将住房租赁企业收到的租金和住房租赁贷款取得的资金纳入监管账户。此外，深圳还建议企业慎重选择收租模式，要求房东不得以停水、停电、停气等方式驱赶租户。Xi拟对住房租赁企业实施信用评级。《丹科公寓》谁不想被拖垮

无论是维权困难还是退市的“丹科公寓难民”，丹科公寓已经成为整个行业的“失败典范”。

自然，这也给其他长租公寓玩家带来了很大的负面影响，甚至影响了自身的稳定发展。但是，这些从业者并不想被丹科公寓拖累。

比如首推长租公寓的清客公寓，就像丹客公寓一样深陷连年亏损的泥潭。清客公寓2020年年报显示，截至2020年9月30日，清客公寓累计亏损已达38.1亿元，一发不可收拾。

而且清客公寓也因为类似“AG低出”的经营模式，在租金贷款和资金周转的压力下生存。因此，清客公寓为了摆脱现状，正在逐步向更轻的服务商转型，让业务更加多元化，从而探索更大的成长空间空。

比如经常因为租客投诉而被动。虽然自身发展受到了舆论压力的制约，但扩张的步伐从未停止。

不久前，自如宣布将自有豪宅业务与住宅公寓服务商漫舍合并，准备实现分散公寓、集中公寓、大型租赁社区、高端豪华公寓、短租市场的各类租赁产品覆盖，试图通过多元化的业务布局实现自己的长期发展目标。

也有一些长租公寓品牌表现不错，依靠背后的地产巨头为自身发展消除影响。如年报显示，2020年万科租赁业务收入为25.4亿元，同比增长72.33%。2020年新增泊位3.3万个，总泊位数14.24万个。

此外，根据龙湖2020年年报，其长租公寓品牌冠寓2020年收入18.12亿元，同比增长54.13%，首次实现盈利。而且，冠宇2020年新开公寓1.5万套，累计开盘超过9万套，整体出租率达到88.5%。丹科公寓没机会了，但是长租公寓还是有的。

不难看出，无论是退市中的丹客公寓，还是危中求变、自由自在的清客公寓，甚至是背靠大树乘凉的泊客公寓、皇冠公寓，它们的发展和现状从各方面说明，要想在长租公寓领域走得顺畅，从业者需要有深厚的内功。

丹客公寓的退市，是对整个长租公寓的一个教训和警醒。虽然使用“低付AG”的商业模式和“短付长收”的资本运作手段，可以帮助平台在短时间内取得规模上的突破，但这种如履薄冰的商业模式并不能长久依赖，稳健、长期的盈利模式才是制胜的关键。

现在，退市程序的启动，也意味着丹科公寓未来的机会渺茫，但并不意味着整个长租公寓领域没有机会。

因为目前的社会现状和年轻人对住房的需求，长租公寓在可预见的未来有着相对稳定的发展前景。此外，根据《2020中国青年租房生活蓝皮书》，在“90后”和“00后”中，超过60%的消费者在租房时选择长租机构作为首选，年轻群体的进入也保证了整个行业新鲜血液的注入。