日本房地产泡沫的破灭，日本房地产泡沫的破灭,日本地产泡沫崩盘以后

三个是

琼是北京某写字楼的普通白领。她在这个城市里挣扎，却不失倔强。看着飞涨的房价和枯萎的积蓄，她心里充满了矛盾。她生气地说，我希望我能早出生七八年。

最后，在国家限购限贷政策下，房价降温，阿琼最终决定用父母的毕生积蓄，加上自己的收入，买一套房子。从此背上了沉重的房贷，月收入的七八成都进去了，只能勒紧裤腰带过日子。

其实这种情况在国内很常见。最新数据显示，居民收入近一半用于还房贷，尤其是一线城市。其实早在30年前，日本人就已经经历过这种灾难，失去了20年的发展。

今天，我要告诉你日本房地产泡沫的故事。也许通过听别人的故事，我们可以更清晰更理性的判断。我们自己家的故事更多的是自怜。

往事不如烟，时代变迁，人性不变，不同的国家，不同的阶级，不同的时代，在所有的差异之中，人性往往是共通的。所有的房地产危机背后都是人性的贪婪和恐慌。日本的经济奇迹

自20世纪60年代以来，日本成为经济增长最快的国家，向世界展示了其从战败阴影中复兴的形象，被称为“日本奇迹”。20世纪80年代初，日本先后超过意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一经济大国和仅次于美国的世界第二经济大国，并取代美国成为世界第一大债权国。

美国的银行，超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司，纽约的地标建筑洛克菲勒大厦，都成了日本人的囊中之物。日本经济已经进入了一个耀眼的全盛时期，但是空之前的繁荣背后，正在酝酿着一场危机。《广场协议》:阴谋？开放计划？

1979年底至1984年底，为控制通货膨胀，美联储开始大幅提高利率，美元汇率上涨近60%。美元过度强势导致美国外贸逆差大幅增加。

为了改变这种局面，1985年，美国老大哥开始召集小弟们，美、日、德、法、英签订了“广场协议”。小弟们一致同意帮助美国老大哥使美元贬值，以缓解美国的巨额赤字和美元升值压力。但是，从历史的角度来看，日本应该感到极度恐惧。美国当时的目的是打击其最大的债权国日本，而当时的日本似乎并没有意识到自己掉进了美国老大哥的陷阱。

结果如美国所愿，广场协议之后，日元升值幅度最大，三年升值86.1%。日元国际地位提升，日本对外投资扩大，但同时日本经济埋下了泡沫破灭的炸弹。日本房地产泡沫开启

随着日元升值，外需开始疲软，日本政府开始将重心转向国内，希望通过增加内需来提振经济。

于是，从1986年到1987年，日本连续5次降息，大量资金开始涌入经济。在低利率和流动性过剩的背景下，大量资金流向股市和房地产市场。资金的逐利性和人性的贪婪性开始显现，居民开始购买股票和房子。

结果股价暴涨，地价暴涨。但当时日本城市化率超过90%，房地产开发空有限。因此，一个巨大的泡沫正在诞生。日本房地产泡沫的狂热

日本的房价经历了泡沫的开始、形成和放大，其中有多种力量在推波助澜，他们似乎都想分一杯羹。

第一股力量，也是最强大的推动者，是银行。

面对泡沫，银行也开始慢慢失去理智，任由风险增加，甚至无视风险的存在。在房价上涨的阶段，银行业低估了以房地产为担保的贷款所蕴含的风险，甚至发放无担保信用贷款(是不是感觉很像2008年美国的次贷危机)。

从1984年到1989年，银行贷款年均增长率为19.9%，远远超过同期9.2%的贷款增长率。当时日本企业购买土地所需的资金大部分来自银行贷款。于是恶性循环开始了，房产和股票不断增值，借款人的抵押物也不断增值，筹集的资金也不断增加。筹集的资金源源不断地投入到房地产和股票中，价格不断推高，股市不断上涨。与此相对应的是高企的地价和股价，完全脱离实体经济的企业成长，以及越来越大的泡沫。

第二股力量，国际热钱。

这笔钱嗅觉非常灵敏，有可能在全球各个国家找到最好的回报。在当时的日本，广场协议签署后，日元的升值幅度每年保持在5%，这意味着只要国际资本持有日元资产，就可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益。夏普国际资本进来的很快，日本的股票和房地产市场都在下雨。廉价国际资本流入加剧日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多国际资本到日本投机，泡沫越吹越大。

第三股力量，国内投机资本。

随着大量资金涌入房地产行业，日本的土地价格开始疯狂飙升。从1985年到1988年，东京的地价几乎翻了一番。当时光是东京的地价就和美国相当，创造了世界空之前的房地产泡沫。然而，在同一时期，日本名义GDP的年增长率仅为5%左右。地价的快速上涨严重影响了实体产业的发展。

建设用地价格高，很多工厂企业难以扩大规模。高地价也给政府的建设造成了严重的障碍。高房价让普通日本人买不起自己的房子...日本的泡沫经济离实体经济越来越远。

当时的泡沫有多严重？最明显的是，从泡沫经济开始前一年的1984年到1990年，房价从40万日元/平方米涨到190万日元/平方米。短短六七年，房价翻了近一倍。东京的地价更惨，从1984年的146万日元/平方米涨到1990年的916万日元/平方米，翻了一倍多。当时日本的中产阶级就算不吃不喝40年也买不起100平米的房子。

看到这里，我似乎理解了日本年轻人消极怠工，不愿意结婚生子的心态，因为无论怎么努力，反正买不起房子，所以把生活忘得一干二净。

很多人可能会想，日本人难道没有意识到风险的来临吗？对于居民和企业来说，他们完全沉浸在当时的美好神话中，相信“土地不会贬值”，人多地少的日本人，坚信土地稀缺，坚信“东京房价不会跌”。这种神话崇拜的基础是日本过去十几年强劲的经济增长。在日本看来，取代美国成为世界第一经济强国似乎并不遥远。

给这个神话火上浇油的是政府会一直支持房地产的信念。日本只有一个东京，吸引着全国乃至全世界的人。站在世界的中心，怎么会有泡沫破灭的担忧？

这就像Arjun一直固执地认为北京房价不会降一样，对吗？日本房地产泡沫破裂

神话终究是神话。当雪崩发生时，没有一片雪花会认为自己有责任。在房地产疯狂的最后时刻，日本的地价总涨幅是其GDP的1.19倍，也就是说日本一年的地价涨幅超过了日本所有产业所创造的财富。然而，许多日本人仍沉浸在梦中，不愿醒来。

在股市和房市的双重泡沫压力下，日本政府选择主动挤泡沫，最终股市和房市相继崩盘。

1990年，日本股市率先崩盘，导致大量裁员。为了生存，企业开始出售资产和房产。下岗职工因无力还贷开始弃贷，银行出现大量坏账。大量房产被遗弃给银行，银行开始拍卖房产。1991年房地产泡沫破灭，大城市房价直接减半，小城市房价下跌20% ~ 30%。

日本政府有没有采取什么救市措施？是的，但是这些措施不仅没有挽救房地产，反而成为房地产泡沫破灭的催化剂。当时日本严控房地产贷款，基本停止房地产贷款；提高房地产税，两年内的房地产交易重税；收紧货币，银行继续提高利率。起初，日本政府并没有意识到泡沫破裂会造成如此大的危害。如果事先知道，政策可能会改变。日本失去的二十年

房地产致富只是一个梦想。1991年，岛国楼市崩盘，房价暴跌。随着泡沫的破灭，企业资产负债表恶化，银行不良资产率上升，政府债务高企，大量银行和房地产企业倒闭。日本家庭的资产大幅缩水。当年把所有时间都花在买房上的家庭，一夜之间又回到了贫困，但至今仍未还血。他们每年都要缴纳重税，财富效应消失。

日本经济更是萎靡不振。过去20年，日本年均GDP增长率仅为0.75%，陷入了长达20年的持续衰退。日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。

时隔20年，在安倍经济学的刺激下，日本经济开始出现复苏迹象，但付出的代价是惨痛的。