买房有什么风险，买房有什么风险,今年买房有风险吗?合适吗?

谭珂

最近看到很多营销微信官方账号，把一点点利润吹上天，催着大家说现在是抄底和捡笋的最好时机。在这里，我可以负责任的告诉你，牛市刚刚结束，熊市已经到来，房产投资的抄底机会还远没有到来，不要盲目行动。1.不要指望调控和放松。

最近楼市确实有一些利好。比如，张家口、昆明、沈阳、唐山等10个城市相继出台了新房“限价令”。ZF不允许开发商大幅降价。

以大湾区为首的五个城市将二手房交易税从2%下调至1%。

广州、佛山部分银行下调房贷利率。

在7月份RRR整体降息1万亿元后，RRR降息大概率会在第四季度继续。LPR在未来一年内降息并非不可能。

8月31日，长春发放住房补贴；10月10日，哈尔滨也开始发放住房补贴，减轻房企负担。

9月18日，证券时报发文《有效配置房贷资源，满足真实住房需求不可或缺》；9月22日，《经济日报》发表文章《楼市调控应注重满足刚需》。

9月24日，货币政策委员会第三次例会提出两项保障措施:保持房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。9月29日，央行银监会在房地产金融论坛上再次重申“两个保障”。

以上好处，说到底都是维稳，一点都不刺激，根本不会导致各地楼市启动。

下半年以来，中国经济下行压力加大，土地被拍卖，大型房企资金链断裂，新房和二手房被冻结。我们需要保持经济稳定和房地产市场稳定。现在稳定是最重要的。

对于高层楼市也是伤透了心，刚刚发布了一些利好点，你就要马上发文以正视听。给一个甜甜的枣典型的一巴掌。9月29日，经济日报再次刊发《房地产调控不能轻易放松》一文，文中强调:“当前，不能仅仅因为个别房企和城市出现一些新情况，就轻易放松调控，不能回到过去那种把房地产作为短期经济刺激手段的老路上去”。

事实上，纵观全国楼市，你可以看到，ZF这个持续下跌的城市正忙于托市，而大幅上涨的城市仍在不遗余力地收紧调控。比如，在北京楼市已经降温的基础上，国庆前最后一天，二手房指导价出台；东莞楼市降温半年后，218个热门住宅区二手房指导价刚刚出炉。在此之前，东莞也将二手房交易税从2%降至1%。

说了半天，其实只要记住一句话:现在的利好政策都是强调控后的自我修正，都是为了维稳，离刺激楼市还有十万八千里！2.最大的风险

限制房企融资的“三条红线”和限制银行对楼市放贷的“两条红线”刚公布的时候，很多砖家曲解解读，不以为然，但事实证明了高层的决心。现在的土拍松绑、房企雷霆、楼市寒冬，都是这“五条红线”的直接结果。

2021年1-9月，百强房企融资总额为10919亿元，同比下降21%。其中，第三季度融资额2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额为2018年以来最低水平。

今年以来，华夏幸福、蓝光发展、阳光100、泰禾、新力、恒大、花样年等多家开发商出现流动性问题。

“三条红线”、“两条红线”既不是权宜之计，也不是短期行为，而是国家对房地产调控的一种长效机制，将长期执行。

所以今明两年，打算买新房的朋友一定要谨慎。不买“三条红线”内不达标的房企，尽量买达标的大型央企和国企。

今明两年，买房最大的风险是:新房烂尾，二手房守着！3.更换陷阱

目前，房产置换已经成为一种高风险行为，尤其是出售自住住房和购买二手房的置换。

比如上海，“三价低”的结果是首套房首付从35%提高到60%，二套房首付从70%提高到80%。

现在上海置换客户，当你卖掉自己的房子，你会发现手里剩下的钱连刚刚卖掉的房子都买不到，更别说改善置换了。不是房价涨了，是首付太高了。

目前发布二手房指导价的城市有15个:深圳、成都、Xi安、宁波、合富、上海、广州、东莞、无锡、绍兴、金华、衢州、温州、三亚、北京。

二手房指导价的本质是降杠杆，提高首付。所以包括但不限于以上15个城市，这两年都是更换的禁区，一定要慎重！4.投资饥饿。

资本会流动，投资会溢出。

每次牛市结束，住宅限购之后，商住公寓都会火，这次也一样，比如杭州，深圳。永远记住要吃，不要打。

公寓的缺点是交易税费过高，增值性差，无法安身读书，舒适度差，居住办公混杂，员工素质参差不齐等。

你迫不及待想投资，这可以理解。钱在你手里烫手是可以理解的。赶不上抄底的房子可以理解，但是投资公寓就不可原谅了。

宁愿错过一个小区周期，也不要上公寓的破车。

商铺、写字楼、小产权房都是小白的投资陷阱。记住！5.高位买入

房企资金链紧张，拿不出钱来，银行贷款卡死了。他们要想生存下去，只能折价出售房屋，回笼资金。

虽然已经有10个城市发布了“限价令”，但是打折模式还是会层出不穷，比如下班到家，精装变毛坯房，买房停车，买房装修，买房现金，第二套半价，这些都是意料之外的，也是不可能的。

在一个萧条的城市，现在买新房肯定比年底贵，年底买新房肯定比明年五一贵。同样，二手房。6.杠杆最大时抄底。

判断抄底时机是个技术活。如果实在学不会，我告诉你一个最简单有效的手法:杠杆最高，首付最低的时候，就是抄底的绝佳时机。

政策放宽，首付可能会下调；首付没降的时候，贷款可能会放宽；贷款不动的时候，融资可能会放宽。总之，当你发现贷款的杠杆可以最大化，实际首付可以最小化的时候，就是抄底楼市的最佳时机。

买房一定要用杠杆。不是有钱没钱的问题，而是因为杠杆不友好的时候，房价根本不会涨。所有的城市都是这样。7.保存房票

9月11日，武汉发文，开始“零门槛”抢人。在接下来的楼市冷静期，省会和二线城市去库存、保财政的有力武器就是抢人大战。

楼市越不好，被抢的人就越多。不放松监管就抢人接班。

熊市的时候，最适合的操作就是把三四线城市的房子换成一二线的。

所以，现在，不要把闲散资金浪费在三四线的家乡。目前零门槛的有福州、济南、沈阳、昆明、太原、南昌、石家庄等省会城市，未来零门槛的二线会越来越多。

去省城，省钱，房票，贷款票，是熊市里最明智的举动。8.租金的错误

投资房地产，过于关注租金水平是一个误区。

房产投资首要关注的一定是增值潜力，而不是租金。

1)周围有空土地。待成熟的未开发板块虽然租金暂时不高，但房价往往上涨较快。

2)成熟老城区的老旧、破旧、老塔楼租金较高，但房价升值严重跑输市场。

3)小户型的租售比更高，但提升大户型的增值更快，看客更多。

4)写字楼和公寓的租售比最高，但房价万年不涨。其实整体投资回报率很低。9.熊市如何卖房

熊市卖房，考验的是对后市的预测能力。

已经大幅上涨的一线和强二线城市，如果打算卖房，现在应该主动降到市场价以下抛掉。他们拖得越晚，价格就越低。如果现在不降价，过几个月还要降更多才能卖出去，这样会耽误时机。

买房的时候不能买涨的最快的，卖房的时候一定要做跌的最快的。10.哪些楼盘会涨？

在2020-2021年的这轮小牛市中，所有上涨的城市都不是普遍上涨，不是全方位上涨，而是区域性、品质性的分化上涨。为什么？

就是因为政府没有彻底松绑调控，没有下大力气刺激楼市，所以只有富人和有资产的人才觉醒行动，没有住房刚需的人从头到尾都没有被带动。所以只有豪宅、改善房、学区房涨幅巨大，普通房毫无波澜。

这个概念未来大概率会继续适用，因为完全放松管制的可能性越来越低。

非学区房的老式房，非核心区的老式房，单价低的大面积房，2000年前的塔楼，异国情调的外销房，远郊房产，文化旅游房产，都会是增值性差，逐渐被淘汰的资产。只要他们有能力，就应该尽量避开。

记住:彻底松绑，全面崛起；部分放松，豪宅上涨。最后说下一个周期。这波牛市完全结束了。需求、资金、房票、贷款都已经消耗殆尽，需要积累再积累才能冲击下一个牛市。这就是循环的奥秘。因此，现在不可能用一些积极的好处来重新点燃房地产市场。请看清大势，做出正确选择！