安信证券月金股(安信证券宏观)

迟文君

最近几个月，多个三四线城市相继发布“限价令”，引发市场关注。为什么这些城市会发布“限价令”？三线楼市表现如何？未来是怎样的？1.哪些城市发布了“跌停板令”？

2021年7月至今，9个城市发布“限价令”或约谈大幅降价房企，除昆明、沈阳外均为三四线城市。其中，岳阳、张家口明确规定新房实际成交价格不得低于备案价格的85%，否则不予网签；江阴严禁低价倾销，其他城市也约谈了大幅降价的房地产公司，以打压恶意降价。

为什么这些城市会发布“限价令”？最近几个月，岳阳、昆明、唐山、桂林、张家口房价连续下跌，楼市表现不佳。沈阳、株洲、江阴、菏泽等地房价虽然没有明显下降，但部分楼盘销售压力较大。开发商为了加快回款，大幅降价，房价明显低于市场合理价格，容易造成价格战。为了稳定房价、预期和市场，当地政府已经发文禁止房企恶意降价。2.三四线楼市表现如何？

2021年以来，三四线城市呈现整体放缓、区域分化的特征。

价格方面，2021上半年房地产市场热度较高，三线城市房价同比、环比增速均小幅上行。6月以来，随着官方多次表态强调“房住不炒”及热点城市调控政策收紧，三四线房价增速放缓。截至2021年8月，70大中城市中三线城市新建商品住宅指数同比增长2.8%，较上月下降0.5%;环比增长0.2%，持平于上月;相较于去年末，三线城市住宅价格指数增长2. 3%，三四线城市房价上涨幅度逐步放缓。

价格方面，2021年上半年房地产市场火爆，三线城市房价同比和环比增速均小幅上涨。6月以来，随着官方多次表态“房住不炒”，以及热点城市调控政策收紧，三四线房价增速放缓。截至2021年8月，70个大中城市三线城市新建商品住宅指数同比增长2.8%，比上月下降0.5%；环比增长0.2%；与去年底相比，三线城市住宅价格指数上涨2。3%，三四线城市房价涨幅逐渐放缓。

细分来看，三四线城市房价呈现区域分化特征。2 021年以来(截至2021年8月，下同)，70个样本城市中有11个城市房价下跌，集中在河北、湖南等地，大理、廊坊等地跌幅居前；54个城市上涨，集中在长三角和珠三角地区，其中扬州、佛山、东莞等地今年以来房价涨幅超过5%；德州、镇江、淄博、南充、湘潭今年房价变化不大。

从销售面积来看，8月份83个样本城市累计销售面积同比增长20.8%，比7月份下降9.6个百分点。整体销售面积保持快速增长，但增速逐渐放缓。细分来看，三四线销售业绩区域分化明显。83个样本城市中，24个城市前8个月销售面积同比下降，东营、许昌降幅超20%；59个城市销售面积累计增长，其中赣州、太仓、沧州、新乡增长超过一倍。

量价结合，52个样本城市中有4个城市今年以来量价齐跌，分别是岳阳、柳州、常德、泸州，价格略有下降，销售面积累计同比下降；5个城市价格上涨，分别是廊坊、安庆、菏泽、唐山、保定；绍兴、九江、东莞、惠州、韶关、嘉兴、东营7个城市价格涨跌；32个城市今年量价齐升，徐州、赣州、泉州等地涨幅居前。

此外，镇江、淄博价格保持稳定，销售增长，南昌、湘潭价格稳定但销售下降。整体来看，2021年以来长三角、珠三角三四线城市楼市表现较好，京津冀三四线城市大多表现较弱，其余省市的三四线楼市表现不一。

此外，镇江、淄博价格保持稳定，销量增加，南昌、湘潭价格保持稳定，销量下降。总体来看，2021年以来，长三角、珠三角三四线城市表现较好，京津冀三四线城市大多表现较差，其他省市三四线城市表现不一。

为什么三四线楼市在不同地区的表现会有差异？主要原因可能是三四线与核心城市的协同效应和虹吸效应的相对关系。如果协同效应强，三四线城市可以享受协同发展的政策红利和高能城市的溢出需求，城市发展动力强。

以长三角为例。在一体化的快速建设下，上海、杭州、苏州等高能耗城市与周边三四线城市在交通、医疗、工业等方面实现互联互通。在协同效应下，嘉兴、金华、无锡等三四线城市经济强劲，人口增长迅速。比如浙江各地级市的七大人口数据都是净流入，人口增长很快。但如果虹吸效应强，高能耗城市很容易吸引周边三四线的人口、财富和产业外流，可能导致低能耗城市发展乏力。比如湖南长沙七浦口净流入300万，但其余13个地级市有8个是净流出。

此外，大部分三四线城市的房价在2016年之后基本上都有了明显的上涨。对于那些经济基础、产业结构、人口流入相对较弱的三四线城市，有一定的调价需求。在今年调控政策收紧的背景下，这些弱三四线城市的调价压力会相对更大。3.未来三四线楼市预期如何？

随着调控政策的不断收紧，预计未来长三角、珠三角等强三四线城市的房价涨幅会趋于回落，房价回归平稳。3月以来，官方反复强调“房住不炒”，一二线城市率先收紧调控，随后长三角、珠三角等强三四线城市也加紧调控，湖州规范土地出让行为、建立房地价联动机制，台州收紧公积金贷款，东莞升级限购限贷，义乌实行限售，绍兴发布二手房成交价参考机制等。

随着调控政策的收紧，预计未来长三角、珠三角等强三四线城市房价涨幅将趋于回落，价格将回归平稳水平。3月以来，政府多次强调“房住不炒”。一二线城市率先收紧调控。紧接着，长三角、珠三角等强三四线城市也纷纷加大调控力度。湖州规范土地流转行为，建立房价联动机制。台州收紧公积金贷款。东莞升级限购限贷，义乌实行限售，绍兴出台二手房交易价格参考机制。