开发商暴雷怎么办(房地产爆雷原因)

神灵

“三条红线”之下，开发商日子不好过。

一声巨雷犹如倒下的多米诺骨牌，随之而来的是一系列品牌房企。曝光项目先停工，开启了四川某楼盘的危机。然后宝能被曝出债务危机，房企社会信任度直线下降。

随后，江西新力地产的求助信被媒体聚焦，多个楼盘停工，负债率高达8 0%。新力地产股价一夜暴跌87%，市值蒸发123亿港元。

更糟糕的是，在申报新力地产不实报告的同时，所有员工都少拿了工资。其中副总裁级别降低70%，总经理级别降低60%，总监级别降低50%。

已经两天没停过了。9月20日，RF宣布10亿元出售RF房产，直接暴露出RF资金链非常紧张，已经到了变卖房产的地步。

不仅如此，RF还公开表示，这只是一个开始，出售物业公司并不足以清偿债务。

“本集团还将继续积极寻求其他资金来源和资产出售机会，以管理现金流，缓解经营状况和外部因素变化带来的市场不确定性”。

可见目前开发商的债务压力之大。

的确，几天后，9月26日中午，广药集团宣布破产。

就连融创这几天也发表声明:从未有过向政府提交“求助”文件的需求或意愿。只是一份口头报告的草稿，由于工作失误，发给了绍兴当地的一个房产交流群，导致信息曝光。

这些都是“三条红线”下的开发商。

统计显示，截至2021年9月12日，今年已有284家房企破产，仅8月份就有不少于42家开发商宣布破产。

有机构预测，2021年，房企到期债务将达到12448亿元，突破万亿元门槛。

这背后是很多房企的债务压力！

这足以让房地产市场直接来一次大洗礼，让曾经的千亿级房企依次倒下。

我们来看看房企的债务压力到底有多大。以新力为例。到今年6月底，新力控股总资产1120亿元，总负债918亿元，其中手头现金仅140亿元，一年内到期债务132.4亿元，刚好覆盖其一年内到期债务。其余的钱从哪里来？

首先，肯定是融资。

但在索尼负面曝光后，惠誉、标准普尔等国际评级机构将索尼控股的评级展望下调至负面。

新力社会融资之路基本断了。

毕竟之前的欠款可能还不上，那以后谁还敢借给它钱？

所以现在索尼在各地的项目融资更加受挫。然后引发了一系列供应商追债，原本打算买房的人也不敢买了，怕有烂尾。

可以说是内忧外患。

富力也是如此，有息贷款约1433.5亿元，一年以内短期贷款约519亿元。RF目前只有127.6亿元现金。

这个现金流完全不足以偿还短期贷款，资金缺口太大。

早在8月份，惠誉和标普就相继下调了评级展望。

和新力一样，RF也是一家有“三条红线”的房地产公司。

这时候旧债未还，就不要想着再融资了。

债务压力大，开发商也很难降价卖房。

首先，“限价令”不允许。两个月内，张家口、岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山相继出台类似措施维稳限跌。

其次，楼市太冷。易居研究院监测的11个热点城市，9月二手房成交量约为4.3万套，环比大幅下降19.8%，同比大幅下降45.5%。这是2015年(此轮全国上涨行情)以来最惨淡的9月。

上海9月二手房成交量下降四成；深圳9月二手房成交量跌破2000套；杭州9月二手房成交量跌破4000套；北京与8月相比，交易量减少了20%。

作为楼市的风向标，土拍史无前例。

杭州第二批土拍，10地9拍；广州第二批本地拍卖，80%低价成交，33%低价成交；重庆第二批土地拍卖，27宗土地以底价成交，仅一宗土地溢价0.43%；深圳第二批地方拍卖，央企国企拿了80%。

第三，更重要的是，老百姓也害怕。

看到这些“黑名单”房企的名字，就绕道走了，更别说买房了。如华夏幸福、泰禾、协信、蓝谋、恒大、宝能、阳光100、恒泰、RF、花样年、荣盛等

除了这些上了“黑名单”的公房企业，其实还有很多房企在倒闭的路上，尤其是一些中小房企，默默无闻，没有公开数据。如何避开这些房企，降低买烂尾楼的风险？

首先，这些开发商的房子尽量不要买，很可能是个大火坑！

1.在“三条红线”下，红档开发商的现金流随时可能断裂，要慎重考虑。

不得增加红色房企的有息负债规模。旧债到期，借不到钱，只能靠经营性现金流。

但目前市场太冷，预期太差，草木皆兵，项目进展缓慢，回款困难，经营现金流不够还债，可能导致其资金链断裂。

比如，京投发展、格力地产、中天、嘉凯城这些红房企业，随时都有生存或倒下的可能，比如，蓝某、泰禾、华夏幸福。

2.项目主要布局是三四线房企，要慎重考虑。

项目主要分布在一二线城市的房企，现金流要比位于三四线城市的房企好很多。

3.如果你为了付款疯狂打折卖房，甚至拿到六七折的折扣，很有可能你已经债务违约了，要慎重考虑。

在新房限价和土地拍卖的限制下，很多项目都是通过叠加自身负债和高融资成本，以成本价销售。

这个时候这么大的推广肯定会缺钱，很可能是开发商在跑路之前最后的疯狂。收获是一波。

4.高管频繁跳槽，很可能是公司财务状况堪忧。

因为高管离权力中心最近，最了解公司的财务状况。如果高管频繁离职，公司已经到了非常危险的边缘。

5.内部员工工资发放不规范，甚至延迟或不发，说明现金流开始变得很差。

工地停工，商业票交不上来，供应商来讨债，说明现金流有问题。

6.业内口碑不好的房企，此时更要谨慎。

市场好的时候还是偷工减料，胡乱承诺，忽悠政府，坑害合作伙伴等等。市场不好的时候，是不会有底线的。就算结局不坏，交房也会延期，质量缩水。

除了以上几类尽量不买的开发商，还有哪些靠谱的开发商值得买？

1.还能到处拿地的国企和央企。

如招商、中海、保利、华润、金茂、万科等等。

2.具有良好产品口碑和特色的房企。

比如仁恒、融创、建发、旭辉，还有一些口碑不错的本土房企。他们的共同点是在行业和市场上的认可度都很高，每个项目都有不错的口碑。

总之，不要看今年买房的排名和规模，因为大部分房企的规模都是靠高负债支撑的，这类房企目前最危险。