楼市“质变”，拐点已现？

孔李海唐绍奎

9月15日，国家统计局发布了8月份70个大中城市房价数据，以及前8月份房地产投资和销售数据。在众多数据指标中，量价变化最引人关注。

今年8月，全国商品房销售面积12545万平方米，销售额12617亿元。连续两个月同比和环比双双下降。

价格方面，8月70大中城市价格涨幅以持平为主，有所回落。作为市场的先行指标，二手房价格下降的城市有34个，这是近年来首次超过上涨的城市数量。北京楼市“初秋凉”

“从9月上半月的情况来看，北京二手房市场成交量保持稳中有降的态势。”RealData首席市场分析师徐小乐告诉记者，二手房市场的观望情绪在增加。

以一栋建于1980年的老公房为例。房子的建筑面积是38平方米。6月中旬，挂牌价866万，买家出价800万，未能谈得上业主的心。最近这套房最终以680万成交，前后差价达到120万。

记者走访中，甚至有卖家每隔一个月就少卖150万元，这甚至是三线城市一套房的总价。

8月25日，北京宣布将大规模推进干部教师交流轮岗，这将对学区房的炒作起到基础性作用。权威人士曾表示，如果执行彻底，以后就没有“名校”这个概念了。最多只是均衡区域，对学区房房价是根本性的打击。

新房方面，北京中原新房数据显示，8月北京新房成交市场“略显冷淡”，总成交和成交额连续两个月下跌，9月前两周成交套数继续下滑。

在整体“稳预期”加强的背景下，多位受访分析师表示，预计北京二手房后续交易规模将继续下降。二手房的指导价格政策是有效的。

今年以来，房地产销售的增长曲线一直在下降。今年前8个月，全国商品房销售面积114193万平方米，同比增长15。9%;商品房销售额119.047亿元，同比增长22.8%。相比年初(今年1-2月)100%以上的增速，明显放缓。

RealData高级分析师潘浩指出，除了去年的高基数外，季节性因素和政策因素导致的销量下滑也不容忽视。据RealData统计，8月份房地产市场调控政策出台36次。4月份以来，调控频率持续增加，调控力度持续加大。

其中，近期多地出台的二手房调价措施，直接影响了成交价格。

今年8月，一二三线城市新房价格分别上涨0.3%、0.2%和0.2%，以跌为主，持平。同期，二手房价格环比上涨0。2%, 0.2%和0.1%，略低于新房价格。

分城市来看，在新房价格仍以上涨为主的同时，8月份，二手房价格下降的城市有34个，而上涨的城市只有27个。抛开去年初疫情的影响，最近6年，二手房价上涨的城市数量达到最低。其中，二三线城市成为下跌主体，昆明、南充、石家庄、牡丹江价格跌幅居前。

“全国房价拐点已经出现。”中原地产首席分析师张大伟认为，2021年9月后，随着信贷政策从宽松回归常态，未来房价涨幅有望放缓，房价较低的城市数量将不断增加。房企不敢拿地。

9月15日中午12点，杭州第二批集中供地10宗竞争性地块停止提交申请文件和缴纳保证金。根据浙江新闻传媒房地产研究院收到的报名反馈，10宗竞拍地块中，只有富阳富春湾新城地块报名符合要求，其余9宗地块报名不达标，无法进入后续正式竞价程序，相当于“流拍”。

杭州并非孤例。9月14日刚刚结束第二批集中供地土地拍卖报名的合肥和成都，都出现了不同程度的流拍:合肥第二次集中供地17宗地块有5宗因故终止；成都集中供地的75宗地块中，有17宗因故终止。此外，截至9月15日，沈阳市第二批集中供地的46宗土地中，仅有10宗土地获得房企登记。

受政策和市场影响，第二批集中供地的民企数量有所减少，国企拿地逐渐成为主流。

从成都正在拍卖的58块土地的报名情况来看，在第二批集中供地中，国企占据主流地位。根据成都当地的研究机构，成都当地的拍卖吸引了45家房市企业，包括30家央企和国企以及15家民企。其中，中国铁建流拍数量和金额最多，流拍15宗土地，保证金总额42.83亿元；前9张图打开，存款总额34.21亿元；11中粮，存款总额25.68亿元；10个金矿区，总矿床25.64亿元；7聚，总存款2。2660亿元。这5家房企为这笔存款支付了TOP5，存款金额超过20亿元，且均为央企或国企。龙湖注册民营企业12家，存款总额18.39亿元。“金九银十”怕跌空

支持“拐点”的论据除了量价变化外，还包括投融资、拿地等一系列指标的变化。

今年8月，全国房地产投资(累计)增速已从年初的38.3%降至10.9%。除中部地区仍保持两位数增长外，东、西、东北地区增速均降至个位数。同期，房地产开发企业土地购置面积10733万平方米，同比下降10.2%；土地成交价款6647亿元，下降6.2%。

受“三条红线”、“五级管理”等政策影响，房企融资也受到限制。今年1-8月，房地产开发企业到位资金134364亿元，增速由年初的51.2%回落至14.8%。

值得注意的是，7、8月份以来，部分房企采取降价促销回笼资金，但效果并不理想。由于7、8月份销售规模下滑，房企资金来源中“定金及预付款”和“个人按揭贷款”增速均有所下降。

在这种情况下，作为“金九银十”的传统旺季，市场走势如何？

潘浩认为，由于企业融资端压力持续，销售回款仍将是房企经营的生命线。面对传统的“金九银十”销售节点，房企为了应对市场的不确定性，确保年度销售任务的达成，稳步回笼资金，为年底拿地准备筹码，推出一定的促销措施是一种常规操作。其中，部分现金流压力较大的房企可能会进行较大的促销。

前述房企人士认为，在现有的政策压力和市场信心下，“金九银十”的热度势必不会太大。相反，在年底冲刺业绩的阶段，房企会进行更大的促销活动，年底市场也有望“踢起来”。