房产投资N大坑——学区房政策变动。学区房风险大

“不要让孩子输在起跑线上”的理念让学区房大行其道。近年来，在全国房地产市场整体低迷的情况下，上海、北京等城市的学区房仍在逆势上涨，这也引发了一些问题。特别是北京西城区的一些家长，“1000万买不到学区房，却养不到小奶牛”，上了热搜。

很多人认为学区房无论是自住还是投资都是稳定的。但其实贸然买学区房也有很大的风险，包括经济风险，孩子上学的风险，入学条件改变的风险，保值增值的风险。做不好可能会输的一塌糊涂。“西城学区房事件”

2021年小学入学季，北京西城多校划片政策变化引起轩然大波。高价在西城区德胜、月坛、金融街买房的家长，发现学区的好学校没有名额，孩子只能转到下一个学校。其中有些只能转出小区，转入一般小区，“渣”小区。

眼看着自己为了孩子教育花高价买的学区房没能把孩子送去放牛，却被迫接受被调走的命运。突如其来的变故让家长们陷入了震惊和迷茫。

其实早在去年4月，西城区多校划片的政策就出台了。西城区幼升小政策要求:“2020年7月31日后已在西城区购房并取得房屋产权证的适龄儿童报考小学时，不再在划片学校就读，全部采用多校划片方式在学区或相邻学区入学。”“2020年7月31日后，户籍由本市其他区迁入西城区的适龄儿童，不再在划片学校入学，全部由多校划片在学区或相邻学区入学。”

当时西城区的二手房交易因为这个政策出现了井喷，大家都赶在8月前买二手房。从成交量来看，2020年4-7月出现大幅增长，5-6月成交超过1600套，单月成交面积超过10万平方米，创下历史纪录。但是由于新政，参考之前海淀和东城多校实施的情况，基本上海淀的好学区都没有调整，东城调整的比较少。所以很多买房的家庭在考虑买房的时候都有一点侥幸心理，觉得西城不会有太大的变化，很可能会上原来的小学。

一位去年“7·31”后在西城区买房的家长说，她为了给孩子买德胜学区房，花了近900万。“我以为%31后，多校划片至少能保证在学区内派位，没想到在派位前就转出了学区。”政策风险不容忽视。

很多人认为学区房适合自住和投资。就算贵，也不怕等孩子上完学再卖。

《经济日报》发文称，买学区房就像传包裹里的游戏。最后一户用完了，过几年再卖给下一户。这几年个别城市的学区房价格一路上涨，就是因为买学区房不仅能让孩子上好学校，卖了还能赚很多钱。

学区房和非学区房有什么区别？据《南方之窗》采访了解，德胜学区是北京西城区一个拥有优质小学的学区。不管有多老的房子，它的房价几乎接近20.1万平方米。与德胜街一街之隔，没有学区属性的新街口街，价格只有一半。保费越高，相应的，政策变化带来的影响也会呈几何倍数变化。这种情况已经出现，一线城市第一梯队学区房进入横盘期。且不说北京学区房业主一天降几十万的报道，有房产中介向《南方之窗》记者透露，已经签约购买北京学区房的购房者，7月份就已经毁约，“多出来的违约金要100万”。

但学区房价格受教育政策变化影响较大，风险不容忽视。名校划片范围不是每年都固定的。学校每年都会根据招生情况或者其他一些不确定因素，对学校周边的街区划分做一些调整。比如某小区的单号楼被列入某名校的学区，而双号楼则被排除在该校之外。这些都是买家需要充分了解的信息。没想清楚就贸然买，可能会输的一塌糊涂。

另外，谨防“山寨学区房”。有些楼虽然和名校一墙之隔，但不代表就能进学校。很多名校附近的房子都被冠以学区房的名字，但很多都不在重点学校的划片范围内。学区改造风暴开启。

4月30日，中共中央政治局召开会议，提出防止以学区房名义炒作房价。人们强烈感受到，新一轮的学区调控政策正在酝酿之中。

这是自1998年住房商品化改革以来，首次针对如此高定位的“学区房”。

紧接着，广州、成都、石家庄、南京等地行动起来，其中以学区房名义违规宣传、炒作房价成为整治重点。

此外，还有一些具有代表性的举措。比如上海今年出台的高中招生办法中，要求重点高中拿出相当数量的名额，预留给高中学区以外的其他区的优秀学生，以此来打击学区。

其实很多城市已经像上海一样实行了“学额到区”、“学额到校”的政策。但是很多家长都在衡量，从传统优质教育地区升到好学校的概率大，还是从另一个地区的普通学校升到好学校的概率大？想来想去，很多家长还是觉得前者更安全，哪怕只是觉得概率略高，也愿意勒紧裤腰带，为孩子花大钱。因此，在许多城市，学区并没有明显降温。

北京西城的学区房问题是全国最突出的，所以治理力度最大。买学区房，既能享受最优越的教育资源，又能实现投资房价的飙升。这样的幻想可能会在西城逐渐破灭。那么，全国各地的学区房会不会引起连锁反应，降温？

打击学区房投机的政策已经上升到国家层面。虽然这些政策在促进教育资源均衡方面面临很多问题，但我们不需要怀疑国家整顿的决心。买学区房有风险，要慎重。

综合经济日报、房天下等。