严厉调控下深圳小产权房火了(深圳小产权房销售火爆)

5月13日，在小产权房集中的深圳市光明区百花小区，小小的小区周边有11家中介门店。尽管最近监管很严，这11家店还是照常营业。

在百花小区，《财经》记者遇到了几位打电话来看房的购房者。有些房主会委托多家中介。因为拜访频繁，中介在看房前要打好几个电话才能知道哪家有钥匙。一位销售人员热情地向记者推销一套房子，经过看房前的一次沟通，才知道这套房不久前已经卖出去了。

长期以来，小产权房在深圳被定义为“违章建筑”，禁止交易和中介代理，但实际上销售一直存在。4月底，央视报道称，深圳部分小产权房一年来价格上涨50%，沙井等区一个月就卖出几十套房子，成交火爆。

虽然不能和商品房市场相比，但深圳小产权房市场也有丰富的故事。龙华区一位小产权房中介告诉《财经》记者，从2019年开始，一个熟客通过他的手频繁买卖，很快就赚了上百万元。另一位商品房中介说，他以前的一个同事去年底离职去卖小产权房了。“我一个月卖了十几二十套，很快就赚了200多万，买了一辆保时捷。他老板买了4000多万的货，卖了6000多万”。

央视报道后，深圳对小产权房交易的监管升级。深圳市律协转发司法局文件，禁止为销售“违法建筑”提供律师见证。龙华区住建局发布通知，禁止该机构销售“小产权房”。

一套“组合拳”打完，深圳的小产权房交易会停止吗？

一位小产权房中介表示，虽然最近有部分中介门店关门，贴出转让通知，但这并不是真正的转让，而是睁一只眼闭一只眼。

小产权房是一个传统的概念。在深圳，小产权房是指业主拿不到产权证，或者禁止买卖、抵押的房屋。包括农民自建房、村委会主持下在集体土地上建设的统一建筑、政府机关和国有企业的福利房、部队提供的军用建筑等。

在此轮督查中，深圳市律协转发的两份司法局文件分别于2009年和2016年公开。

近十年来，包括央视在内的各种媒体对深圳的小产权房进行了多次报道。但小产权房的交易一直坚持到今天，也跟随商品房的脚步升值。现在，在风口浪尖下，所有的市场主体可能会暂时消亡，但只是暂时的。

《财经》记者在深圳走访时发现，小产权房拥有稳定的消费群体，并且还在不断扩大。

多家受访中介估计，小产权房容纳了深圳60%左右的人口。根据《深圳市住房建设规划(2016-2020年)》，截至2014年底，深圳市住房总量中，原村集体和村民自建住房及工业区配套宿舍占48%。

庞大的小产权房存量是交易持续存在的支柱，深圳官方对此有着清醒的认识。上述规划文件写道:“商品房在住房总量中所占比重较低，难以满足居民日益增长的住房需求。我市住房供应结构性失衡问题短期内难以彻底解决。"

近年来，商品房价调控、棚改、城市更新等宏观政策引导，也在客观上促使小产权房市场走向成熟。就像跷跷板的两端。商品房调控越严格，小产权房越有吸引力。商品房调控越严，小产权房就越火。

光明区某房产中介向《财经》记者展示了一份统一楼栋的房屋分配合同。这份签订于2013年的合同显示，第一位业主的房屋价格约为4500元/平方米，约为当年光明区新房均价(17000元/平方米)的四分之一。

按该中介人员报价，目前该小区同等面积二手房屋的售价为1.6万-1.8万元/平方米，光明区5月商品新房均价约为4.9万元/平方米。价格比约为三分之一。

深圳市白花社区某小产权统建房。摄影/《财经》记者 张光裕根据中介报价，目前该小区同面积二手房价格在16000-18000元/平方米，光明区5月商业新房均价约49000元/平方米。价格比例大概是三分之一。深圳百花小区某小产权楼。摄影/财经记者张广玉

据房产中介报价，深圳小产权房均价约为15000-20000元/平方米，相当于深圳新建商品房均价的四分之一到三分之一。

从过去八年的数据来看，深圳小产权房的价格涨幅与商品房基本持平，略大于商品房。略高的部分主要是过去一年。

前述光明区中介表示，“两三个月前，110万元能买的房子，现在120万元买不到了。”龙华区一位中介认为，以最近的上涨趋势，他的房子在未来一年内可以上涨30%。在小产权房最集中的沙井区，部分楼盘价格已经超过3万元/平方米。

买家群体正在发生变化。许多接受采访的中介和买家都表示，在过去的一年里，越来越多的富商和投资公司进入这个市场，并购买了整栋楼。这在过去并不常见。与此同时，不具备购买商品房资格的外地炒房团也来坐财富快车。

小产权房涨价的逻辑是什么？为什么没有产权的房子受欢迎？

因为没有产权，小产权房始终有两个“核心竞争力”。一是便宜，二是交易秘密进行，没有产权交割，处于监管盲区，不受限购政策影响。

长期以来，买不起商品房，或者没有户籍，没有资格购买商品房的刚需客户，是小产权房的主要购买者。

2020年疫情爆发后，货币政策宽松，深圳商品房价涨幅全国领先。7月份以来，市政府陆续出台了一系列调控政策，提高了商品房的购买门槛，但利好小产权房市场。

一是2020年7月15日，深圳收紧限购资格。

以前只要在深圳落户就可以买房。7月15日之后，还需要增加两个条件:你已落户满3年，连续缴纳税收和社保36个月以上。

2021年2月8日，深圳发布二手房参考价格新政，实际效果是提高了购房成本。

深圳官方参考价普遍低于市场价，银行要按照参考价放贷。这样一来，在贷款首付比例不变的情况下，购房者放贷更少，首付压力增大。

一些国家政策也影响了市场。2020年的最后一天，央行和银监会联合发布了“两个集中贷款”的政策，即对银行的房地产贷款和个人住房贷款比例设定了上限。受此影响，部分银行缩减了房贷购买规模，放缓了放贷节奏。买家借钱比以前更难了。

几项政策叠加，把原本有资格买得起商品房的刚需客户推向了小产权房市场。受离婚房新规和一两套房差别化信贷政策打击的投资、炒房者也纷纷入住。

这是深圳当局必须直面的难题。深圳很特别。其住房存量的近一半是小产权房。在其他城市，上述政策可能会有效抑制需求，给市场降温。但在深圳，需求会被挤入另一个灰色市场。在这个生态系统中，正规商品房交易管理越严格，小产权房交易就会越火热。

深圳住建局信息平台显示，2021年4月，二手商品房成交量同比下降33.26%，环比下降28.16%。上述商品房中介表示，以前他店里每个月有10 -15笔交易，但最近两个月不到5笔。情况和之前那个去卖小产权房的同事形成了鲜明对比。

进入5月后，深圳在信贷、户籍等方面陆续出台了一系列新措施。

据深圳特区报报道，5月7日，中国建设银行深圳分行将首套和二套房贷利率分别上调0.15%和0.35%。某大型国有银行人士对《财经》表示，除了建行，深圳还有多家大型银行会跟进这一调整。

5月25日，深圳发布新的户籍政策征求意见稿，落户门槛全面提高。学历标准由大专以上改为全日制本科以上，技能人才标准由中专改为全日制大专，技能人才标准由取得高级职业资格改为技师。根据最新的全国人口普查结果，深圳常住人口1756万，其中无深圳户口的流动人口1243万。

市场预计，近期的监管风波过去后，小产权房市场仍将持续火爆。除了产权证，应该什么都有。

虽然买卖小产权房是明令禁止的非法交易，但中介很少隐藏自己，普通人不费吹灰之力就能与之上纲上线。

多位购房者向《财经》表示，在此轮监管到来之前，中介会明目张胆地在地铁站等人流密集的地方张贴小广告、发放传单。

在微博、微信微信官方账号、小红书等线上平台。，有很多以“深圳小产权房”为关键词的账号，发布全市乃至东莞的房源信息。很多账号都有经办人的名字和手机，加上微信后，购房者可以在朋友圈看到更多的房源。

有些管理者为自己设立专家。除了出版社，他们还会教授选房要领，解读市场各种烦恼，分析政策，小产权房“科普”知识。他们积累粉丝扩大业务，同时引导市场情绪和信心。

被央视报道后，中介短暂偃旗息鼓。

部分微信官方账号停止更新，或者近一两年批量删除房源推送。有的账号改了名字，隐藏了“深圳”、“小产权房”等关键词，有的注销了账号，换了位置。在网上，一些商店关门了。中介变得谨慎多疑，有些人因为害怕暗访，选择只和熟客做生意。

但这种状态没有持续太久。5月中旬《财经》记者走访时，这个市场已在慢慢恢复。尤其是在朋友圈等私域空间里。有中介每天都在朋友圈更新自己的营业动态：今日在光明，又做了几次转让见证。明天在南山，“可约，可踩盘看房”。一位中介人员告诉《财经》记者，风波对他们影响不大。

深圳龙华区某小产权房样板房。摄影/《财经》记者 张光裕但是这种状态并没有持续多久。《财经》记者5月中旬走访时，这个市场正在缓慢复苏。尤其是在朋友圈空等私人领域。有的中介每天在朋友圈更新业务动态:今天在光明，见证了好几次过户。明天在南山，“可以预约，可以踩盘看房”。一位中介告诉《财经》记者，这场风波对他们影响不大。深圳龙华区某小产权房样板房。摄影/财经记者张广玉

因为小产权房交易不合规，通常不签房屋买卖合同，而是以各种名义打包。

前述光明区百花社区中介人员有几套二手村委会建房。这种楼是村委会建的，一栋楼只有一个产权证，归村委会所有。名义上，房子是村民集资建的，建成后才能分给村民。房屋分割时会出具证明，证明上的户主姓名不能更改。

中介说，这类二手房交易时，买卖双方会在村委会见证下签订房屋转让协议，由村委会盖章。在只有一份、不能更名的分房证明最后一页，用书法写下新的受让人，村委会签字盖章。至此，“移交手续”已经完成。

在龙华区，记者咨询了一套一手房。这套房子建在开发商投资的商业用地上。交易的方式是买家会冒充开发商员工，接受公司分配的房源。表面上没有钱。转卖时，在开发商的见证下签订转让协议和更名，流程类似于统一建房。

这个开发商提供的“一站式”服务渗透到交易的方方面面。据销售人员介绍，公司有长期合作的律师团队，在签订合同时都是见证人。每个证人的价格在2万元左右。

他还表示，有办法帮助买家联系消费贷、信用贷等银行贷款。当然会从中抽取服务费。前述光明区中介也提到，可以考虑信用贷款买房:“可以贷100万。”

《财经》记者联系了深圳当地一家贷款中介，表示想用消费贷款买小产权房。对方回应:“可以申请信用贷款。至于额度，就看你的工资公积金基数能做多少了。”她展示了三个方案，都不需要抵押物，只需要提供工资、社保或公积金记录，并强调所有贷款都来自银行而非私人银行。

2021年，全国各重点城市都在打击消费贷、经营性贷款等资金违规进入楼市。一旦发现，将停止贷款，已发放的贷款将被收回。那么，小产权房真的可以成为监管盲区吗？

《财经》记者采访了两家大型国有商业银行。他们说，理论上只要想查就能查到非法资金，没有死角，但是成本很高。其中一人表示，该行目前采用“流水监控+关键词”的方式，抓取两次筛查。一个是看流水，贷款的钱去了哪个账户，名下有哪些资产，贷款金额和消费金额是否能一一对应。二是看交易对象。“比如交易的对象是‘房地产公司’，就会被俘获”。

但是小产权房的交易还是有陷入网中的可能。因为小产权房没有产权，国家机关没有公证过户。在网上大数据系统中，买家的名字可能不会显示额外的房产。

代理商也用以下卖点来吸引客户。一个是程度。记者接触的很多中介，刚认识的时候都把重点放在周边学校，说买小产权房也可以入学。二是安定下来。专家表示，房子虽然是小产权，但是有深圳户籍的人买了房就可以搬进去，不用再当集体户了。三是转正。有中介表示，买房后有机会通过交税拿到“小红书”，也就是产权证。

这些陈述是真的还是假的？《财经》记者向熟悉深圳土地政策的人士和多位购房者求证。从他们的反馈来看，小产权房上学落户是有成功案例的，但根据地域和小产权房类型的不同，情况也有所不同。至于转正，上述熟悉土地政策的人士明确否认:“这个不可行。应该是中介在吹牛。”一个特殊城市的特殊产品

深圳小产权房规模如此巨大，有着复杂的历史成因。根本原因在于，作为一个崇尚活力、政策宽松的经济特区，深圳在30多年的时间里，过快地完成了从渔村到城市再到超级城市的转变。

1980年，深圳经济特区成立。深圳作为第一个经济特区，是中国制度创新和对外开放的试验田。今年通过的《广东经济特区条例》明确规定:“特区鼓励外国公民、华侨、港澳同胞及其公司、企业同我们投资办厂。”

前述熟悉深圳土地政策的人士表示，在那个激情四射的年代，各种资本背景的企业在深圳遍地开花，其中不乏拿农村土地建厂的。究其原因，一是受土地供应规划和审批程序的限制，政府出让土地的数量和节奏有限，不能满足市场需求。企业直接和村集体谈效率更高。第二，农村卖的地更便宜。

就这样，工厂在村里的集体土地上拔地而起。后来乡镇企业热潮涌动，工厂越来越多。这些工厂多为劳动密集型企业，且多为农民工。他们收入不高，在深圳没有自己的房子，对便宜的出租房需求强烈。

无论价格还是便利性，工厂周边的农村当然是租房的首选。村民们已经掌握了新的财富法则。熟悉前述土地政策的人士说:“那时候大家都拼命盖房子，只要有钱就盖，因为行情很好，根本不担心租房的问题。”农民工在当地留下了脚，拉动了周边服务业的崛起。这些服务行业的从业者大多是农民工。雪球就这样滚了起来，越来越多的人，越来越多的房子建了起来。

熟悉前述政策的人士告诉记者，深圳市政府有一种声音，认为农村集体对深圳经济发展的贡献应该得到认可。如果严格按照管理标准一步一步审批，很多企业可能不会进入深圳。此外，城中村的小产权房本质上也承担着生计功能，固定了城市发展所需的劳动力。“有官员说，‘深圳住房保障填了一块空白。前述熟悉政策人士表示。

从上世纪80年代中期开始，20多年来，虽然政府一再拒绝允许未经批准的“违建”，但在经济发展的指挥棒下，监管尺度其实是比较宽松的。

深圳对“违章建筑”的管理可以追溯到1999年。这一年，深圳出台指导性文件，将农村非农土地和宅基地流转的建筑物列为违法建筑，禁止非本村村民买卖宅基地并在其上建房，表示将对已经发生的违法行为进行“清理和处罚”，对后续的违法行为进行“严惩”。

但政府部门出于不怨天尤人、赶末班车的考虑，并没有出台具体的实施办法，导致引导政策出台后出现了一波抢建潮。

2002年，配套实施办法终于出台，后来被称为“两规”政策。“两个规定”分别针对私房和生产经营用房。综上所述，1999年3月5日之前建成的房屋，属于“历史遗留违法建筑”。除了占用农村保护区、水源保护区等特殊情况外，这些“历史遗留违法建筑”缴纳罚款后，可以确认其产权，拿到不动产权属证书。1999年3月5日以后新的违法建筑将受到严厉处罚。

但当年的“清理处罚”实际上是用罚款交换产权，新的违建如何“严查”还不得而知。所以2002年以后，小产权房建设的势头一直没有得到遏制。

2009年，深圳市委发文“违法建筑”。这次的新行动是彻查历史违建，根据不同情况给予确认、拆除、没收等多种处理方式。但是，以上三种方式并没有覆盖所有的小产权房。

在拆迁没收的适用案例中，最主要的是“非法占用已办理征收、划拨补偿手续的国有土地”。然而，在深圳，仍有许多小产权房建在农村土地上。

这是关于深圳的土地性质。1992年，深圳经济特区实行“统一征用”。深圳特区的土地全部收归国有，农民变成市民。2004年，深圳特区以外地区实行“统一划转”，改革方案扩大到全区。至此，深圳成为中国第一个没有农村的城市。理论上，所有的土地都是国有的。

但这只是理论上的。在实际执行过程中，村集体和村民手中仍留有大量土地。这背后的原因很复杂。据上述熟悉深圳土地政策的人士介绍，原因之一是当时村里有很多已经实际使用的园地、林地、建设用地。虽然名义上变成了国有，但实际上并没有改变。在这些地方，政府官员和村委会没有签署土地转让协议，只是口头传达土地已经转为国有。另外，对于园林等。，当时的操作方式是让村集体自行上报。在这个过程中，一些地租意识较强的村集体进行了虚报。

由于征地补偿手续尚未完成，且2004年“统转”前已有大量房屋建成，因此拆迁、没收等限制措施的适用范围仍然有限。而且2009年还有一个政策:“普查记录的违法建筑，在按照本决定和有关规定处理之前，可以允许有条件地临时使用。”这种模糊的临时使用条款使得这一政策的执行力度更弱。

直到2013年，深圳市政府才在宏观层面启动土地管理制度改革。作为改革的一部分，2013年底，深圳终于出台了2009年政策的试点实施办法，对如何清查、确认、拆除没收、临时使用等进行了说明。

《财经》记者采访的多位中介、购房者、政策制定者表示，2013年是深圳小产权房市场的分水岭。从今年开始，新的小产权房全面断档。目前深圳几乎所有的小产权房都是2013年以前建的。投资者在赌什么？

从购房者的角度来说，小产权房最大的缺点就是买房后拿不到房产证，购房者的财产权可能得不到保护。

《财经》记者在走访中发现，无论是购买了小产权房的人，还是接触后选择放弃的人，都对小产权房的属性有着充分的认识。一位小产权房持有人甚至直言:“什么购房合同、律师见证，都是心理安慰，没用。”另外两位受访者十年前也曾考虑过购买，但后来因为担心没有产权卖不出去而放弃了。但普遍的共识是，深圳那么多小产权房，拆了肯定有补偿，不会白拆。

无论正确与否，以上思路构成了小产权房的市场预期，并且在过去的十年中基本稳定。即使是现在，这种市场预期也没有被打破。整体来看，市场主体已经充分消化了潜在风险，小产权房市场依然火热。

对于投资者来说，小产权房最大的吸引力不是买卖赚取差价，而是拆迁补偿。

深圳缺少住宅用地。根据《深圳市住房建设规划(2016-2020年)》，十三五期间新增供应住宅用地90公顷，城市更新用地550公顷。这是支撑投资者拆迁梦的基本盘。从总量上看，投资者不用担心不拆。需要考虑的是，如果拆除，他们是否有资格获得补偿？

拆迁有两种，一种是政府主导的棚户区改造，一种是房地产开发商运作的城市更新。受访者和政策专家表示，房地产开发商将更加灵活。虽然产权证在原项目业主手里，但他们会绕过大项目业主，直接找每家每户的小业主谈。

棚户区改造怎么办？在深圳市住房和城乡建设局的官网上，有一个2018年发布的公众提问的回答。一个问题是:“棚户区改造的权利主体是谁？有绿皮书可以吗？”住建局官方回复:“实施意见中所说的权利主体，是指能够通过房地产权证(含房产证)、购房合同等材料证明其对回迁房权利的当事人。”

1994年，深圳开始发放红绿房产证。根据当年的政策文件，红皮书记载的是市场商品房地产，绿皮书记载的是非市场商品房地产。绿皮书记载的房屋虽然不一定能买卖，但也是正规的房产证。

而所谓的“大红宝书”，就是16个字母的红色封面的房屋所有权证。在小产权房的背景下，“大红宝书”也意味着整栋楼只有一本书。

根据深圳住建局的回答，如果小产权房有“大红宝书”或“绿皮书”，那么有证的村委会或项目业主很可能获得补偿。事实上，由于时代的原因，那些历史悠久、有改造可能的小产权房，很多都在当年拿到了“大红宝书”或“绿皮书”。

下一个问题是，小业主能否从大项目中分得一杯羹。这个环节存在风险，小业主与大项目业主、前小业主之间可能发生纠纷。一位投资者表示，他最担心的是多卖一房。所以买房的时候，他只考虑一手房。“他转手越少，风险越小。”

但也有不少受访者表示，这种纠纷虽然存在，但很少。可能的原因是销售本身不合规，卖家不愿意打官司，以免给自己造成更大的麻烦。

说到心态，很多投资者用“赌”来形容。在权衡了利益和风险之后，他们认为这场赌博值得一试。

2020年，第七个港深陆路口岸连天口岸正式启用。一位商品房中介说，项目征地拆迁时，地块上小产权的房东成功获得补偿，一夜暴富。类似的故事撩拨着投资者的神经。

深圳小产权房未来何去何从？前述政策制定者分析，深圳市政府不会限制小产权房出租，但仍需要其承担稳定民生、固定劳动力的任务。但对于买卖交易，市政府肯定不愿意看到。“从税收和金融风险的角度来看，小产权房是一个很大的漏洞。”消息人士称，“至于转正，更不可能。这是国家红线，深圳不会做出头鸟。更何况一旦转正，商品房市场将受到严重冲击，对整个社会的稳定构成威胁。”