房产投资N大坑——小产权房交易火热的小产权房，背后风险重重

继新房、二手房、商务公寓之后，深圳再次被央视点名。这一次，小产权房在央视挂牌。报道立刻冲上热搜，长时间挂在前排。题目是:深圳炒房团大规模囤积小产权房。

以前很少有人关注和购买小产权房，那么在2021年一系列新房和二手房价格管控的背景下，是什么让小产权房“起死回生”，在深圳市场如此火爆？深圳市场小产权房为什么火爆？

这还得从深圳的居住结构说起。长期原因，还是因为深圳的住宅太过稀缺。

这还得从深圳的住宅结构说起。长期原因是深圳的房源太稀缺。

深圳实际人口2000多万，很大一部分住在城中村和小产权房。所以深圳无房的人都熟悉甚至喜欢比普通商品房价格低三分之一甚至一半的小产权房。

深圳小产权和类似小产权的建筑约40万栋，建筑面积4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。所以这类产品在深圳有充足的供应，一定程度上弥补了商品房的不足。

然而，为什么2021年深圳的小产权房火了？这还得从深圳突然出现的“官方参考价”说起。

今年2月，深圳官方价格政策出台，一下子冻结了深圳二手房市场。短时间内深圳楼市供应出现真空，于是，小产权房出现了。买多了，价格自然就上去了。

据统计，2021年以来，深圳小产权房涨幅超过30%:地段稍有改善的小产权房单价达到4-5万；明朝公房和小产权房的购买价格两年前是6000元，今年已经到了1-12000元；两年前收购沙井小产权房6000-9000元，今年达到11400元；龙华的小产权房购买价格两年前是1-1.8万，今年已经到了1.5-4万。

没想到，不属于一般房地产市场的小产权房，居然能在深圳崛起。连央视财经频道都专门报道了深圳小产权房的情况。

随后，深圳住建部门开始严查小产权房销售。然而这股歪风并没有停止，反而愈演愈烈，开始转移阵地。它去了东莞等地，继续蔓延。拿小产权房博客“拆迁”来说，小心血本无归。

其实对于很多投资者来说，买小产权房不是“住”而是“拆”。

在深圳早期，很多买小产权房的人都是通过这种方式实现财富的数倍增长。比如深圳最早、规模最大的城中村之一白石洲，就有旧改拆迁补偿方案，货币补偿2.8万元/平方米，财产补偿最高补偿比例为1: 3.5。

记者还从房产中介处了解到，目前与之交易的小户型购房者中，有近70%-80%以投资型为主，投资者以投资观念陈旧的城中村为主。对他们来说，用旧观念买城中村就像赌博。拆迁的时间和周期都不确定，但是一旦拆迁，好处就大了。

但北京金律师事务所戴锦华指出，小产权房拆迁风险也极大，拆迁补偿权益难以保障，甚至被无偿拆迁，购房者血本无归。如果拆迁，因为不是房屋所有人，很难得到满意的补偿，甚至因为违反国家政策，随时可能被拆迁，没有任何补偿。

从去年开始，广州很多违法的小产权房被拆除。小产权房虽然价格比证件齐全的商品房低很多，但也存在很大的风险。不仅产权得不到保障，甚至大部分合同都没有法律效力。

据广东电视台DV现场报道，2020年7月2日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处发布通知，告知江景花园业主及居民，位于黄石街道江夏村元下第三街2号的江景花园A、B、C、D、E栋涉嫌违法建设，将依法拆除。

据业主介绍，江景花园的房子是当时以“集资建房”的名义买的。产权上写着是70年的房子，小产权，只有一个宅基地证。其他的是复印件。“7月2日，每层楼的每一面墙上都写着一个大字——拆，还贴了通知让我们半个月内搬出去。”这也意味着，住了10年的236户业主的小产权房，即将作为违建被拆除。而拆除违章建筑，按规定，政府没有补偿。「部分小产权房能转正」是怎么回事？

很多人在购买小产权房的时候可能还抱着另外一种侥幸的想法，以为买了房之后，说不定哪天政府出台相关细则，小产权房就能转正，拿到和商品房一样的产权证了。然而最近，小产权房的购买者似乎看到了一丝希望。

媒体报道“深圳部分小产权房应确认转正”。消息一出，网上立刻引起轩然大波。那么问题来了，所谓“部分小产权房可以转正”，哪些房子可以转正？

其实“小产权房”并不是官方说法。常见的有两种:一种是建在集体建设用地上的，也就是我们通常所说的“农民房”；另一种是建在集体企业土地上的房子，也是政策中所说的“转正”类型——单位持有的自有住房。

企事业单位持有的有望“转正”的自有住房也需要，不包括各类有优惠政策的住房，如准成本价房、全成本价房、全成本价微利房、社会微利房、经济适用房、住房定向商品房等。，也不包括全年自持出租商品房。

另外，还有一种情况，也有可能“转正”——不是建成的小产权房，而是土地开发之初对土地用途的调整。

小产权房的出现与深圳的高房价密切相关，而高房价的背后，还有深圳住宅用地的短缺。“小产权房转正”的诉求，其实是对住房的需求。深圳的住房建设计划已经做出了部分回应。小产权房大量成交的原因

经济利益的驱动是小产权房大量交易的原因。对于购房者来说，小产权房不需要缴纳土地出让金和相关税费，与普通商品房相比，价格很低。在高房价的今天，农村小产权房的诱惑不小。

此外，随着城镇化的推进，农村集体土地被征收后，被征收对象也能获得不菲的征收拆迁补偿款。与较低的购买成本相比，购买者还可以获得非常可观的“投资”收益。

对于卖房的农民来说，出售小产权房也能获得不菲的收入。相比种地的收入，“卖房”不仅轻松，而且有利可图。

分析原因可以发现，农民建房占用的土地是无偿占用的。除了建房成本，农民不用承担其他成本和税费。面对如此高的回报，农民很难对小产权房的交易说“不”。小产权房交易过程中可能被踩的坑

1)买受人购买小产权房后无法取得真正的产权。

我国不动产物权采取登记生效原则，房屋所有权在登记后生效。小产权房的购买者在支付房价后，无法像普通商品房一样依法进行产权登记，获得法律认可，保护不动产所有权。

也就是说，即使你交了钱，也不能真正拥有法律意义上的房子。

2)支付购房款后，买家怕钱怕两套房子空

购房者购买小产权房后，无法取得所购房屋的所有权，称为“房子空”。但是，买家的风险远不止“房空”。买家不一定能拿回他买房子的钱，这叫“钱空”。

因为按照现行法律，小产权房是不能进行不动产登记的，即使合同有效，购房者得到的也只是基于买卖合同的债权，而不是基于房屋本身的物权。只要是债权，就会存在卖方无力偿还的可能。

3)购房者不能获得全部拆迁补偿利益。

有人买小产权房，看中的是小产权房拆迁后的补偿利益。但购房者忽略了，卖家在得知拆迁的消息后会主张合同无效，进而主张拆迁利益属于自己。

这类案件并不少见，比如2008年四川省成都市中级人民法院审结的一起案件。出卖人先主张房屋买卖合同无效，后请求法院判令买受人返还拆迁补偿款。在案件审理中，法院首先认定合同无效，然后根据《合同法》第五十八条的规定，判决买受人向出卖人返还拆迁补偿款。

因此，购房者在购买小产权房时，一定要考虑到将来卖方可能主张无效合同，要求返还拆迁利益。

4)购房者还应警惕小产权房交易过程中刑事犯罪带来的风险。

购房者可能没想到，小产权房交易会和刑事犯罪有交集。

杨立新教授曾在一篇文章中指出，小产权房的建设和销售可能导致四种刑事犯罪:一是非法转让、倒卖土地用途罪；二是开发商将小产权房作为商品房销售，构成合同诈骗罪；第三，非法经营罪；4.对小产权房的建造者和出售者偷税的，以偷税论处。

一旦小产权房的建造者和出售者为了谋取不正当利益而实施违法犯罪行为，那么购买者无论是作为受害者，还是作为共同实施犯罪行为的人，都是不言而喻的，购买者应该正视和重视。

风彩讯、北京盈科律师事务所、陆俊内容整理。