投资商住两用房亏死了(商住两用房子利弊)

饶舌的

这些年，我热爱房地产投资，有很多实践经验。身边很多朋友经常找我咨询投资建议。出现频率较高的一个问题是:“买商住两用公寓值得吗？”

问这种问题的朋友无非是这几个原因:没资格，限购，手头现金不多，觉得商住便宜，租售比好像挺高的。

经常简单粗暴的回答:“95%都是辣鸡，别买，大坑！”但我还没来得及好好解释。我将为你的朋友和顾客特别报道这篇文章。

本文仅代表个人观点，基于目前国内城镇化发展水平和现有政策。有异议，自己考虑，不接受反驳。

商住，俗称酒店式公寓或双层LOFT，看起来像房子。实际上，有房产证的土地的性质是办公或商业，土地使用权是40年或50年(可能是70年)。说白了就是在商业、办公用地上建住宅楼，是开发商打的政策擦边球。在我们专业的房地产投资人看来，它根本不属于住宅体系，可以和商铺、车库放在一个体系里。一，商住的常规缺陷

1.环境和配套设施差

根据建筑地基规范，商住建筑采用办公、商业标准，所以通风、采光、隔音条件会较差。普通住宅三个楼梯，商住住宅一般两个楼梯，10户以上，容积率高。这样的条件必然导致居住体验差，多为租客，折旧率和损耗率高，影响转手。

我们买房，不仅仅是买房子本身，还有城市设施、资源、环境，甚至是附着在房子上的圈子。商住楼不能落户，意味着没有学区，没有额外的资源和城市认可。而且小房子的刚需客人大多是刚在这个城市定居的年轻人。如果他们不能落户，快递员会更少。

2.生活和使用成本高。

商品房，只能用商业水电，水电费比正常高一倍；物业费也比正宗房子高2到3倍。而且里面没有煤气，排烟通风不好，做饭麻烦。没有阳台，没有晾晒，生活不方便。

3.低财务杠杆

商品房的产权一般只有四五十年。银行最高可贷50%，最长10年，利率上浮10%+。他们不能用公积金贷款。

所以虽然价格看似便宜，但每月还款压力其实挺大的。

这些都是常规bug，稍微了解房市的人都能说出来。这些都是导致商住公寓无人接手的重要原因。但最重要的是，很多人在购买时并不能直观地理解其中的原因。第二，涨幅低得惊人。

有人会说，哎呀，我看的商住公寓确实好像比住宅便宜。便宜就好，低买低卖。卖的时候涨幅差不多就够了。

商住交易房产需要交的税费商业和住宅物业交易应缴纳的税款

真的是这样吗？我先普及一个常规概念——只有莫名其妙的贵，没有莫名其妙的便宜:商住公寓本来是商业地产，但开发商打擦边球，把本该建的写字楼建成了给人住的公寓。因为写字楼供应量大，卖起来比较困难，所以改建成公寓。政府也对卖地收入视而不见。商业地产拍卖价格低，成本低。卖低价很正常，卖高价不正常。

然后，用一个例子来说明这个问题。

回到2014年，这是位于珠江新城珠江公园旁的两栋楼，相距500米。

诸光新城国际公寓，新装修，不限购不限贷，均价42000元；金碧华府公馆，10年笋，单价36000元。

让我们来看看2018年。四年时间，诸光新城国际公寓从4.2万涨到6.2万，涨幅147%；金碧华府住宅从3.6万涨至9.1万，涨幅252%。公寓上涨1.4倍，住宅上涨2.5倍。

这还不算贷款的财务杠杆效率:同样的100万首付，如果加上贷款杠杆，按照上面例子的涨幅来算:贷款50%，买200万公寓，现在变成280万；七成贷款，买300万的房子，现在750万。同样100万首付，4年后直接差价480万！

注意我举的例子是广州市中心珠江新城地铁上的商住楼。其他地方商住的涨幅只会低于这个。楼盘大部分都在卖，半年没人管。第三，交易税超乎想象。

我们先来看看商住交易要缴纳的税，和常规的房地产交易是不一样的。与住宅相比，商品房交易税包括印花税、契税、增值税(原营业税)等。，以及差额20%的个税(住宅超过5%才可以减免，但商业用房不可避免)和差额30%到60%的土地增值税。

根据上述案例，我们来试算一下:200万元购买的公寓，目前价格为280万元，升值80万元。有发票(没发票也差不多，你自己算算)。那么需要缴纳的税费有:

土地增值税:80×30%=24(万)；

个人所得税:(80-24-4.5…等。)×20%=2.2(万)；

增值税(营业税及附加):80×5.65%=4.5(万)；

印花税:280×0.05%=1400元；

契税:280×3%=8.4(万)；

全部税费加起来将近40万，增加的80万有50%用来交税。这还是很短的一段时间，涨幅很小，按最低税率计算。如果持有10年以上，且涨幅绝对值较大，总税收最高可达增值的80% ~ 90%。

哪个买家会傻到承担本该由卖家缴纳的税？就算买家拿了，总价也变不了，卖家只拿一点点。

再退一步说，你报的交易价格很低，这样你根本拿不到贷款。有多少人会买？

高得多，而且大部分都要交税；涨的少，是失败的投资。真的是神操作。

升值缓慢，交易税费极高，交易限制，贷款额度低，最终投资收益非常有限，是导致商住公寓缺乏的关键原因。

一笔投资，如果在市场上无法变现，一般都会打理，投资回报率不高(根据上述中介的夸张计算，300万公寓月租只有2.8%，实际租金只有5000多，回报率1.6%)。无论从哪个方面来说，都只是“外人看起来很美，不经过IV。政策风险

最后，还有一个政策风险。

在北京、上海、广州、成都投资过商品房的人……都知道我在说什么。

前面说过，商住区本身就是“开发商的灰色地带”，最容易被出手。2017年，这些城市突然开始限制商品房的买卖和贷款，个人不得购买。北京、上海甚至强行拆除商品房中的住宅隔断、厨卫设施和装修。

投资灰色地带无异于火中取栗。如果有超高回报就好了。但是，如果没有可观的回报，就要承担政策风险。我就问一句，你累吗？

如果非要我买，也不是不可能。

可以买什么样的户型？给个大概的参考答案。

在你有钱(至少200万以上现金)并且实在没有办法和智慧去折腾房票的前提下，在_二线城市，你可以买到实际年化租金回报7%-8%的商住两用房；对比旁边的住宅楼，可以考虑打五折的商业楼；旁边一定有科技园、信息港、金融街等高收入群体聚集的工业园区；步行范围内必须有地铁和交通枢纽，旁边有综合商业体；面积越小越好，20-40平米最好；总价应该极低，50万以内。

如果看了上面的分析，你还是觉得非买不可，觉得自己和我一样有眼光，可以选择最好的产品，那么你一定要记住:买公寓的时候，我只会考虑收房租，从来不考虑卖，因为房价基本不涨。就算涨了，大部分也是交税的，剩下的小部分就是我的利润。