地产周期大拐点的投资策略,房地产的拐点

叶辉

关于房产投资，最近有两件大事必须关注。因为，房地产投资可能真的到了一个拐点。

第一件大事，房产税终于要来了。房产税说了很多年，但总是“只闻楼梯响，不见人下来”。2021年10月2日3日，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房产税改革试点工作的决定》发布。也就是说，房地产税即将开征。现在明确了房产税试点的改革目标、实施路径和征收对象，下一步就是在部分城市进行试点。

关于房产税如何征收，目前还没有出台具体的细则。这个改革，涉及到所有人的利益，我相信政府会非常谨慎，不会让老百姓付出太多的钱。但扣除抵扣面积后，很多炒房的套房和豪宅，每年可能要交很多税。随着房产税的推出，炒房可能会彻底失去空，房产投资将进入拐点:持有房产的成本越来越高，炒房会越来越难。

当然，房产税的出台可以防止房子被过度炒作，也可以让很多人卖掉自己多余的房子。会导致房价下跌吗？结果仍有待观察。但对于持有多套房产的人来说，提前卖出部分房产，“降低仓位”或许是好事。

房地产投资的另一件大事是，以恒大为代表的房地产公司今年出现债务危机:一方面，部分房地产项目无法按时交付；另一方面，一些楼盘大打折扣，诱使人们“抄底”。

恒大被曝负债总额8000亿，不得不出售所有可售资产解决债务危机。即便如此，恒大的前景依然不明朗，还没拿到房子的购房者忧心忡忡。更有甚者，国庆黄金周期间，百强房企之一花样年一笔2亿多美元的外债直接违约，深陷“逃废债”质疑，致使整个中资地产美元债陷入信誉危机。据了解，中资美元债券存量总计8614亿美元，发行主体集中在金融、房地产和城投领域，房地产存量占比近四分之一。如果名声没了，以后借不到钱了，企业还会有更大的事情吗？

房企负债总额有多少？统计显示，到2020年底，房地产行业负债总额约为85。3万亿，其中有息负债约30.1万亿。房企还不起债，首先会有监管房产交易资金的想法。事实上，泰禾集团挪用了大量资金，导致一些烂尾楼，买家陷入困境。

房地产公司频频雷，说明房地产行业越来越难赚钱，行业的黄金时代已经过去。在这种情况下，买房的风险也在增加，尤其是期房。如果只看打折广告抄底投资，一不小心就可能直接被抓，血本无归，如果房地产公司出了问题。

作为居民的主要财富资产，在过去的20年里，中国有很多人享受到了房价快速上涨的盛宴。所以很多人对“炒房赚钱”有一种路径依赖。如果“住不炒”政策出台，炒房者赚钱不再容易，那么房产税的开征可能会让房地产投资彻底进入拐点。