房产投资N大坑

范叶山

近日，北京西城区酝酿已久的“多校划片”终于到了落地时间，而且比预想的还要狠。个别区，去年7月以后买学区房的都没能进“牛小”，而是被分配到邻近区，进了普通小学甚至差小学。

此举打破了学区房投资神话，也让“用后即卖，只涨不跌”的学区房投资逻辑崩塌。以一套房为例。北京西城部分学区房一天降80万，上海某小区一夜降100万。深圳某楼盘直接走下神坛，价格降了662万，不可谓不惨烈。

除了学区房，其他房地产相关的投资其实也不乐观。“房住不炒”之后，市场环境发生了巨大变化。如果还抱着旧观念投资房产，很容易陷入房产投资的诸多“坑”。

在很多人心中，“买房稳赚不赔”的观念根深蒂固。难怪过去20年，房子投资收益太高，北上广深10年房价涨4到5倍很正常；如果加上3.3倍的杠杆，可以直接翻10到20倍，50万进500万出也就刚刚合格。尤其是2015年到2017年，全国范围内房价上涨，任何一个城市上涨50%都不是问题。

中央提出“房住不炒”的思想后，十几年前大部分人都知道房地产不是能直接拿下的行业，早就开始走下坡路了。但还是有一部分人已经习惯了炒房赚钱的路径依赖，结果一塌糊涂。

2015年，河北燕郊房价只有8000元/平方米；2017年初，燕郊房价攀升至“人生巅峰”，均价普遍稳定在3万元。现阶段客人小A以每平米4万元的价格买了一套总价400万左右的房子。随后楼市调控开始，小啊只能不断调整挂牌价。直到去年6月，才勉强以180万元的价格成交，导致巨亏。

重庆某项目，因为位置好，品质优，受到了很多投资者的青睐。2018年价格一度达到2.7万元。外地投资客小C也参与其中，然后天上掉下一个限价令——新开房源限价18000元。限价犹如晴天霹雳，二手房价格突然雪崩般下跌。包括小C在内的很多炒房团都血本无归。

除了政策调整导致的整体价格暴跌，房地产投资还有很多坑，不得不防。

首先需要明确的是，过去那种短短一两年房价翻番的暴涨模式是不可能遇到的，甚至是绝不会大概率再次出现的。

其次，有些人经常会问“能不能买个店？”“能买公寓吗？”“能买海景房吗？”“可以买小产权房吗？”投资者需要清楚的是，房子是刚需，没有任何交易，但不属于投资。如果卖不出去，租不出去，就不属于资产，也就是死钱。在这种情况下，一个因操作不当而看似缺失的物业，比如商铺、公寓、海景房，甚至小产权房，就成了投资的陷阱。

最后，也是最重要的，如果你必须投资房地产，你应该始终保持谨慎，你必须弄清楚哪些房子可以购买，哪些房子必须绕过。如果不想掉进房产投资的坑里，就要及时了解楼市的相关政策和房地产的动态，而不是听别人瞎扯，得不偿失。