高房价压抑生育意愿，专家建议三胎买房半价楼市或掀起“三股热潮”

方道军

5月31日，中央会议“三孩”政策消息传出后，也在楼市引起巨大反响。中介和开发商动作频频。

“潮汕人爱宝宝”、“广东人的福音”等关键词登上热搜榜榜首，“小五房”、“4+1”等户型成为“三胎必备”。从“生二孩”、“单独二孩”、“全面二孩”，到今天的“三孩政策”，国家鼓励生育的越来越多。

对此，以深圳为代表的高物价地区的网民嘲讽说，高物价成了这一代年轻人最好的“避孕药”。“以后学区房更强”“建议三个孩子半价买房”；同样有“爱心宝宝”的潮汕人表示愿意积极响应国家号召。第三，孩子生育意愿分化明显。建议出台“半价买房”政策

从第七次全国人口普查的总体情况来看，我国面临着新生儿数量下降和老龄化的人口形势。为了深入改变人口结构和趋势，“放开三产”显得尤为迫切。

数据显示，老龄化方面，65岁以上人口占比高达13.5%；从新生儿数量来看，2020年我国新生儿数量为1200万，比2019年减少265万，出生率仅为8.50‰。总体来看，全国31个省份中，一线城市出生率普遍较低，北京为8.1‰，上海为7‰。从地区分布来看，东北地区出生率最低，平均出生率仅为6.08‰；华南地区出生率最高，平均出生率为12.91‰。

华南出生率高的很大一部分原因在于华南地区经济水平相对较高，能够负担起育儿成本。

《三孩意愿特征报告》调查数据显示，有三孩意愿的人群中，有四分之一来自广东省(25.15%)，不愧为第七次人口普查数据的“人口大省”。

广东常住人口高达1.26亿，规模如此巨大，“三免”生育意愿也异常尖锐。生活在深圳、广州、东莞等房价和教育成本高的城市的网友表示，对三孩政策无能为力，“三孩购房半价”还是可以考虑的；而生活在潮汕等其他房价和生活费较低的城市的网民，则赞成“多生孩子”，会积极响应三胎政策。

值得注意的是，有数据显示，高生育率的潮汕地区近10年人口外流严重，广州、广州、深圳、杭州成为后浪首选。生活在不同的地区，他们的生育观念可能会发生相应的变化。

经济学家西斯蒙第曾在《政治经济学新原理》中说，财富和人口不是国家繁荣的绝对标志；国家繁荣的标志在于财富与人口的比例。

随着“抢人大战”的升级，三四线城市人口外流现象更加严重，外流人口流向一二线城市。

一方面是人口短缺，一方面是人才短缺。单纯放开生育政策不足以扭转人口结构变化的大趋势，大概率成为社会共识。

基于此，会议史无前例地提出了“促进生育政策与相关经济社会政策的匹配衔接”、“统筹考虑婚姻、生育、育儿、教育”、“降低家庭教育成本”等建议。这意味着生育政策的优化方向是“生育”，重点更多的是“教育”。

其中，住房成本是影响人口生育率的重要因素。会议中明确提到“要加强税收、住房等配套政策”。

基于住房成本等因素的考虑，不少业内人士呼吁鼓励“三胎化”，从税收减免和经济补贴入手。对于一二线城市，可以考虑一套楼市限购政策。

甚至有专家建议推出“半价买房”的诱人政策。“制约育龄夫妇生育的一个重要原因是高房价。建议在高房价地区半价买三胎的房子”。

除了在婚假、生育、育儿、教育、税收、住房等方面支持实施三孩政策外，还迫切需要提高一、二孩的生育意愿，这就需要相应的生育和育儿支持措施。另外，利率政策、学区房、限购政策也需要顺应趋势做出改变。三孩政策来到房地产市场或掀起“三股热潮”

随着未来新生儿数量的增加和家庭人口结构的变化，对住房的新需求也会随之产生。

放开三孩政策会对房地产市场产生什么影响？针对未来新兴的三孩家庭，开发商的公寓产品会有怎样的变化？"三孩户型"出了圈，户型产品要变吗？

三孩政策一放开，房地产市场反应非常快。

记者注意到，“三孩户型”的信息已经有房产中介在网上发布。

比如上海某房产中介挂出一套“四房一厅朝南139平米户型”，宣称其亮点是:灵活多变。孩子小的时候，可以容纳父母住在“值班看护”里；孩子长大了，可以各有一间房。据代理人说，已经有两三个客户和他谈过这套公寓。

记者从电商平台也看到，目前已经推出了“三婴定制床”等多种相关产品。

“三孩政策不仅仅是家里多了一个人，多了一个房间，还有很多深远的影响。”5安居客房地产研究院分院院长张博告诉记者，从市场的诸多反馈来看，建议房企加快改变户型设计标准，提高三房甚至四房的比例。

但也要注意，户型的变化不要走极端。比如大量类似的公寓遍地开花，未必适合当地市场的实际情况。张博指出:“即使是未来三胞胎率快速上升的城市和地区，也不意味着对户型的需求会趋同。南北差异，房价差异，观念差异等。都会导致在这个问题上的明显分歧。而不是在这个问题上‘拍脑袋’，要充分了解当地的需求。”

东吴证券首席经济学家任泽平也表示，短期内企业将面临产品设计升级的问题，三到四户型将更受欢迎。同时，如何在同样的空空间内做出更大的使用面积，将成为房地产企业新的挑战。

中国研究院指数部副研究主任陈文静认为，放开“三孩政策”是中国应对人口老龄化和少子化的重要举措。对于房地产市场而言，三孩政策下释放的新增人口无疑将增加住房需求，其中保障房未来将发挥更大的保障功能，数量有望大幅增加。此外，在住房结构方面，三个孩子的住房需求会增加，对户型和配套功能的要求也会提高，改善型住房的市场会进一步扩大。还是短期刺激改变需求，学区又要起飞了？三孩政策真的会大大刺激房地产的需求吗？

在回答这些问题之前，有必要弄清楚三孩政策对人口增长的刺激有多大。

事实上，我国“全面二孩政策”已经放开近5年，但很多育龄夫妇都处于不想生也不敢生的状态。RealData的调查显示，在适龄人口中，只有不到三成的受访者“已经生育二孩或有生育二孩的计划”，35.6%的受访者“没有生育二孩的计划”。其中，40.2%的受访者认为“教育、生活等费用太重”，因为“房价太贵，两个孩子买不起大房子”的占19%。

浙报传媒房地产研究院院长丁建刚直言，从很多经济发达国家的经验来看，人口生育政策是可以规划的，但是生育会不会增加只能看个人的意愿，影响人们生育意愿的社会因素很多。

丁建刚表示，目前育龄人群面临着就业难、收入低、房价高(尤其是学区房房价高)等诸多压力。很多年轻人甚至不愿意生孩子。在讨论三孩政策对楼市和房价的影响之前，希望有一些激励政策能相应配套，比如购房首付、购房资格、优惠利率、税费减免、节假日医疗等政策。

任泽平相对乐观。他指出，假设实施“三孩政策”，在短期内，市场对住房改善的需求将进一步加强。在房地产调控主旋律不变的前提下，不排除会有针对多子女家庭的相关利好政策出台，比如置换房产的贷款利率、优惠首付比例等。

中原地产首席分析师张大伟也认为，没有必要高估三孩政策对整个国家的影响。有实力生孩子的家庭从来没有被“打压”过。

从过去二孩政策后的楼市走势来看，放开生育政策是最直接的改善需求。RealData的调查数据显示，超三成受访者想为二胎换房，超八成会在二胎上幼儿园前换房。

从城市层面来看，一线城市有41.1%的二胎家庭已经换房或将考虑换房，明显高于新一线城市(33.5%)和其他低线城市(28.8%)。原因是一线城市购房门槛高，大部分家庭先从小户型上车，再置换大户型；而在新一线城市等城市，购房负担相对较低，消费者选择一步到位，满足很多人的需求。

学区无疑也会受到影响。张大伟说:“受益于家庭结构的变化，对大户型的需求有了一定程度的增长，孩子的教育会产生对学区房的需求。”

值得注意的是，三孩政策一经放开，微博、朋友圈等平台就出现了中介经纪人推销学区房，业内也透露出对学区房的看涨预期。

“学区房看涨的背后，其实是未来教育可能面临极大的不平衡。”张博认为，在三孩政策下，为了满足需求和平衡市场，应该考虑在新城市和人口增长集中的地区配置均衡的教育资源，这也是保证家庭多生一个孩子的前提。

本次政治局会议还提出了“发展普惠性养老服务体系，促进教育公平和优质教育资源供给，减少家庭教育支出”“加强税收和住房支持政策”等配套措施，确保三孩政策落实。人口变化，房企会在哪些城市重仓？

对于这个“三孩政策”的效果，不同的城市可能会有不同的反应。

张博直言，对于北上广深等一线城市来说，即使全面实施“三孩政策”，真正愿意生三个孩子的人的比例还是未知数。从目前二胎比例的上升也可以看出这个趋势。

同策研究院研究员宋指出，一线城市高房价收入比与发达国家偏离，导致我国购房周期较长，购房需求长期得不到满足。即使放开三孩政策，普通年轻人也不一定愿意增加生育。

以上海为例。截至2015年底，上海60岁以上老年人占30.2%。预计2030年上海户籍人口40%为老年人，老龄化现象越来越严重。即使每年2-3万的人口增长也很难对冲人口下降的损失。随着这些老人的去世，上海本地户籍人口会更少。

这个时候政府势必会引进外来人口，但上海这样的城市只会引进有一定能力的人才，这可能会让不同能级的城市分化更加明显。

随着三孩政策的放开，大中小城市可以产生大量的人口增长。但最终大城市还是会继续虹吸人口，而一些中小城市的人口可能在萎缩。

第七次人口普查数据显示，近10年人口增长前10位的城市分别是深圳、广州、成都、Xi、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉、佛山，基本都是一线城市，省会或非省会城市，经济实力较强。由于各种资源的集中，这些城市的人口吸引力不断增加。

任泽平直言，城市人口增长率会随着城市能级、房价表现、消费水平、基础设施完善程度的差异而严重分化。这样一来，由于各个城市调控政策的分化，以及“两个集中”土地供应政策的出台，城市的投资机会可能会发生变化。

这也意味着，房企对各能级城市投资机会的研判可能再次迎来重要窗口期。