投资失败血本无归，投资失败血本无归,投资房产亏了

朱振鑫杨勤勤张

巴菲特有一句名言:“投资的第一原则是永远不要亏钱，第二原则是永远不要忘记第一原则。”投资人的每一分钱都是血汗钱，防范风险永远比获取收益更重要。如果风险管理做得不好，再多的财富积累也可能化为乌有。从一万到一亿可能需要一生，但从一百到一万有时候只需要一瞬间。

对于机构投资者来说，经过长时间的实践，投资范围和仓位都有严格的限制。但对于个人投资者来说，投资知识不完善，缺乏投资纪律，很容易把鸡蛋放在一个篮子里，最后竹篮打水一场空空。

尤其是近几年监管相对宽松，金融创新产品不断涌现，形式也越来越复杂。且不说一般个人投资者看不懂，很多专业机构投资者都是雾里看花。

我们在分析大量案例的基础上，梳理房地产相关投资陷阱和代表性案例，总结分析其逻辑和共性，帮你揭开它的面纱。第一，海外购房陷阱

对于在海外买房的投资者来说，目的只有两个。一个是投资，丰富资产配置。二是实际使用，无论是给孩子留学、移民还是度假使用。据统计，在所有海外置业人群中，约75%考虑投资，56.1%考虑子女教育，42.2%考虑移民，居住目的和医疗分别占37.6%和7.6%。

得益于人口、金融、城镇化的红利，国内房地产经历了过去十年的黄金时代，投资也取得了不错的回报。但是，这种逻辑在国外不一定可行。因为国与国之间的差异很多，从宏观的政治经济环境到微观的交易税费，买卖双方的信息不对称越大，对投资者的专业素质要求就越高。

第一种陷阱:纯诈骗。

毫无疑问，这里最著名的案例就是Barworks公司出售的“工作站”。它以15-30万的价格出售工作站，向投资者承诺12.5%的投资回报，一年后可以125%的价格转售工作站。什么样的房产投资可以实现一年37.5%的投资收益？最后，这些“工作站”被证明是纯粹的骗局。

第二种陷阱:产权不合规。

每个国家都有不同的法律法规，尤其是对于房地产开发这种关系国计民生的行业。很多人利用国内投资者对国外法律法规的不熟悉，大肆出售一些不符合当地法律法规，甚至无法转手的房子。

以泰国的房地产为例。除了一些特殊的土地，外国人只能购买一栋建筑的49%并拥有永久产权，剩下的51%必须由泰国人持有。但实际上，在很多地方，这51%并不是谁都买的，房地产商会把这些房子包装成90年的房子，卖给国内的投资者。但实际上，这只是一份90年的租赁合同，投资者没有产权人所拥有的权利。

第三种陷阱:糟糕的房地产质量或膨胀的价格。

这纯粹是利用国内购房者对当地房地产市场不够了解的不良信息。事实上，这种“劣质”或标价过高的房产一般不卖给当地人，只卖给中国人。

比如2008年金融危机后，底特律楼市崩盘，上海一家公司在中国卖了“5万美元”的美国别墅。但实际上，这些别墅不仅不值5万美元，而且每年还要交税和管理费。

第四种陷阱:房产购买和持有的相关费用非常高。

海外购房的中介成本和后续昂贵的维护成本会侵蚀投资者的利润空。在国外维修过程中，与房产相关的税费主要有房产税、维修费、律师费、保险费、管理费等多项费用，更不用说很多国家甚至还有专门针对外国人的额外税费。尤其是房屋维修费用，中介作为佣金获取方，没有动力告知投资者完整的购房信息。如果投资者不问，中介甚至可能会一笔带过，导致很多中国投资者发现买了之后还需要很多费用。

以西城京华和纽约曼哈顿，1000万左右的两套房子为例。不含税费，西城京华这套公寓的价格是15.97万元每平米，熨斗的是14.3万元每平米，两个房子的价格差了1.67万元每平米。看似美国房产有利可图，但如果把税费算在价格里，西城京华每平米17.13万，熨斗每平米16.59万，相差无几。

第五种陷阱:房产所在国的汇率。

各种中介在推销海外房产时，一方面喜欢吹捧海外房产的收益率有多高，另一方面又喜欢用人民币贬值、通货膨胀来增加说服力。但这其实只是一种修辞手法。仔细看，它从两个不同的角度发现了海外房产的优点，而忽略了海外房产的问题。

如果只说房地产的历史收益率，我们就以美元这个维度来比较各国的房地产。国内房地产过去十年总收益率67%，2005-2015年人民币处于升值通道。即使贬值5年，今天对美元汇率也贬值了2.4%。

而这几年被炸的东南亚国家呢？印度卢比十年贬值89%，汇率几乎跌了一半。虽然过去十年泰铢汇率略有升值，但1998年金融危机时泰铢贬值146%的情况大家记忆犹新。事实上，实际汇率的变化是世界上最不可预测的问题之一。任何所谓对冲人民币贬值的说辞，都只是销售代理为了卖房而给投资者设置的陷阱。

第六种陷阱:售后租金的问题

由于国外很多地方房价相对稳定，所以大多数情况下，房产是作为消费品存在的。因此，购买房产后，很难通过房价升值获利，投资者一般需要出租才能获得足够的收益。

但是，国内投资者不可能一直在国外操作租赁事宜。如果投资人轻信了投资中介的“章程”承诺，结果由于经营不善、地理位置不好等原因，要么租不出去，根本没有租金收入，要么高额的运营费用吞噬了投资人自己的租金收入。最后他们只能用竹篮空打水。

过去十年亚洲各国货币升贬值幅度过去十年亚洲货币的升值和贬值

二、房地产投资陷阱

无论是高档小区还是低档小区，无论是不是知名开发商生产的，中国房地产市场每天都在发生房地产侵权事件。投资人遭受的侵权行为涉及广告、销售、交付、配套变更等多个方面。

不仅可能在买房前掉入开发商的认购陷阱，买房后，开发商的很多“临时操作”也会让购房者吃亏。结合以往案例，我们梳理了目前主要的三种房产骗局:

第一种投资陷阱:制造现场销售的假象。

在销售现场，开发商为了营造销售红火的氛围，往往会在销售中心的公告栏上贴上“售罄”的字样，让购房者感觉房子所剩不多。故意制造一种紧张感，让购房者在没有认真考虑的情况下就冲动签合同，交定金。

更有甚者，存在捂盘行为，即开发商领取了预售许可证，却没有按照规定一次性销售全部房源。而是根据销售需求分几次开盘，人为制造销售火爆的假象。房地产商虚假承诺

房地产商虚假承诺房地产商虚假承诺

据新闻报道，2017年，南京一个名为云书公馆的楼盘拿到了两栋三栋的预售证，网签房源总数为1051套。然而，开业后，云书大厦展厅的所有房子都没有公示，公房的楼层也不到一半。销售人员表示，开盘当天就卖出了400多套。但开盘1000套卖400套和开盘500套卖400套显然效果不同，这也有助于开发商在推出后续房源时抬高价格。根据南京房管部门的相关规定，取得商品房预售许可证后，所有房源必须在10日内一次性公开销售，而这种层层卖房的行为已经涉嫌严重违规。

第二种投资陷阱:开发商携款潜逃。

在建设过程中，如果开发商资金链断裂，无法继续建设，甚至负责人跑路，购房者可能面临售房款全部损失，还要继续承担银行贷款的还款责任。

针对这种情况，政府通常会介入，与开发商等利益相关方协调复工事宜，帮助企业清理资产、申请破产重整等。，但是需要很长时间，而且不确定。

2015年广西南宁红日山湖“维权门”事件中，一期工程按合同原定于2014年12月31日交付。但过了交房日期并未履行，开发商一再推迟交房，最后直接宣布停工。据了解，2013年，中国农业银行批准贷款6亿元用于红日山湖项目建设，至2014年3月，已累计发放贷款4.45亿元。

但后来农行发现红日公司大量挪用销售款，多次责令其归还资金。但该公司不配合整改，擅自到房管部门违规提取农行房贷。最后农业银行暂停放贷，确认开发商资金链断裂。经过购房者三年的艰难维权，直到2018年，开发商才在南宁市委市政府的协调下，分四次初步交付全部房源。

第三种投资陷阱:对投资者的虚假承诺。

为了更好的达到销售的目的，房地产开发商在销售前承诺的房屋质量，居住环境，容积率，绿地，车位，小区外的学校，交通规划等。可能都只是营销手段。一旦签了合同，付了房款，收房的时候就会发现各种虚假承诺。

我们整理了9个可能的房地产商虚假承诺。普通投资者买房前一定要非常注意，避免踩雷。