房产交易中的坑,房产达人房子里有个坑

子木

边肖不想一棍子打死所有投资东南亚房地产市场的人。如果你真的有养老需求，老了想在东南亚长期生活，不在乎投资收益，这个完全没问题。但是，如果你想得到一些钱，你最好做你的功课，崇拜财神。01

前段时间泰国曼谷考察回来的老曹找我喝茶。

见面就感叹“哎，东南亚市场真危险。”然后我把一本密密麻麻的泰文报纸拍在桌子上，满脸犹豫地去了洗手间。

曹一直是我的老朋友，专门投资东南亚市场。他早年开厂赚了些钱，性格激进。这几年特别赌泰国，大大小小20多套房子。但是每次有人找我推广，我都拒绝了。

他有他的想法，我有我的理由。

泰语我真的不懂，不过还好手机上有个实时图片翻译软件，勉强看懂这份报纸。是关于泰国房地产市场的现状，核心内容如下:

1.过去5年，泰国房价大幅上涨，曼谷平均涨幅保持在8%以上。

2.为此，“罪魁祸首”是中国买家。近年来，外国买家中，中国买家占比高达42%，一举超过日本，成为第一大。据统计，泰国每建5套公寓，就有1套为中国人所有，而去泰国买房的中国人，有70%是为了投机获利。

3.在这种情况下，泰国房地产开始迅速膨胀，导致楼市库存巨大，开始“供大于求”。

其实这份报纸的内容并没有在我心里掀起多大波澜。因为现在连一个广场舞大妈都知道怎么赚钱了，已经不能真正算投资品了，只能称之为“泡沫”。

不得不佩服的是，中国人炒楼花的能力全球第一。02

上一次去泰国是2018年底。我和朋友一起去做市场调查。回来后，我决定不再碰这个地方。

原因很简单，因为这是中国楼市投机的翻版。

在曼谷核心区的一条短短的街道上，至少有20家房产中介。商店里挤满了来泰国旅游的中国游客。打出来的字很统一:

“现在投资泰国，就等于10年前投资北京。”

更有甚者，还有“永久产权”、“中国附近房价低”、“一带一路”、“中国四线城市有钱，泰国一线富人区海景房”等词汇不断冲刷着人们的认知。

最深刻的一次是芭提雅的看房活动。游览车满载着来自中国各地的买家(大多是大妈大叔)，停在芭提雅一个新建的海景房。

我们一下车，中介就用比国内还标准的普通话解释道:“大家好，我们到达的是芭提雅富人区的绝版海景房。这里的房子好租，收入高。买了绝对不吃亏，而且超越国内一线海景房。”

一位常驻泰国的朋友凑过来说，你们那里的机构真厉害，他连眼都不眨一下就把自己人给忽悠了。这个富人区在哪里？这是一个郊区。跟我说了很多，我懂了。

跟把你拖到惠州告诉你这里是深圳的核心是一样的。但是因为便宜，也有人愿意出钱，纷纷签约。他们满心欢喜，觉得在这里拥有一套房就拥有了一片沙滩。

我很赞同老曹的一句话:“在东南亚做一年房产中介，胜过在中国做10年房产中介。”

韭菜多，还新鲜。03

泰国已经成为中国购房者的投资热点。时间不长，还是2015年下半年。

第一，早期作为中国主流外资度假地的英国、美国、澳大利亚、加拿大等国为了打击外国投机者，提高了购房税费，外汇监管严格，于是“双剑合璧”杀死了中国投机者。

第二，在电影《泰囧》的推动下，泰国旅游业崛起，引起了国内足够的重视。而且泰国房价便宜，几十万套房，首付两成。对于中国投机者来说，就像摘白菜一样。而且当时泰国的房产出租率确实不错，6.49%，比国内大部分理财都强。

真正的出路在2017年。2017年是中国房地产市场调控的大年。北京、广州、深圳以及众多热点二线城市纷纷出台限购政策，让投机者无处可炒。想研究炒房之路，只能找房价依然“低迷”的东南亚。

当时像老曹这样一口气拿下几套泰国房产的资深玩家不在少数。再加上国内房价停滞不前，东南亚房产成功吸引了中国“普通人”的目光。

从2018年开始，国人开始涌向市场，尤其是独爱海南的东北人。在海南禁止省外买家后，他们甚至将“南方”目的地转移到了泰国。然后，投资需求溢出到其他东南亚国家，如越南的胡志明和马来西亚的吉隆坡…

尤其是柬埔寨金边，2018年非常受欢迎。数据显示，2018年，中国买家在金边的“搜索数”增长了550%，金边房价飙升，年投资回报率高达29.4%，为全球之最。

在中国买家看来，这与是否居住、是否了解这里的文化和语言、是否有政策干预或汇率波动无关。反正在“利益”面前一切都不是问题。先买吧。所以今天在泰国的中国人的印象只有两个:“有钱”和“大声”。

那么泰国炒烂尾楼的“好处”真的能兑现吗？现在的曼谷有可能成为10年前的北京吗？这个问题很重要。04

首先，我们来探讨一下房产投资的主项:房价收益。

在讨论任何一个具有投资属性的市场时，有一个因素——支撑力量一定不能忽视。在楼市，就是所谓的刚需购买力。

再来看看泰国家庭的平均收入。以曼谷为例。根据泰国国家统计局给出的数据，泰国曼谷人均月收入为25500泰铢，折合人民币5400元。

如果按照国际统一标准“房价收入比”计算，80%的泰国人连曼谷核心区的地铁房都不敢想。然而，这并不是最重要的。

最重要的是，“泰国人对二手房毫无概念”。

泰国购房者，除了投资高档公寓的有钱人，确实需要联排别墅或者独栋别墅作为首选，因为泰国的别墅价格便宜，而且可以拥有自己的土地。

其次，泰国法律明文规定土地是私有的，外国人不能持有土地，所以每处房产至少要保留51%给本地人。

所以泰国卖给外国人的房产，大多会玩一个套路，就是把“对外价格”定在一个很高的水平，靠它来盈利，然后把这部分折价卖给本地人。

所以在当地人看来，让中国人疯狂的泰国公寓，其实是供过于求的“二次选择”。

如果房子里没有接待人员，就只能卖给中国人了。这时候交易税费就出现了。5年内会有3%的大税，还有购置税和印花税。经过大量计算，性价比远低于新房。所以中国人在泰国从不选择二手房。

结果泰国的房产价值因为无法变现而失去了房价收入。所以基本上在泰国所有的广告里，大家都把噱头放在租金收入上。它真的号称拥有世界上最高的10%的租金收益率吗？

简单想想。

首先新房交易需要1%的交易税，然后每平米100元的维修基金。另外就是高额的物业费。目前曼谷新楼的物业管理费为每平米9-16元人民币，50平米的公寓。物业费一年近万元。

而且你还需要找一个可靠的中介来帮你处理租房的事情，但是在泰国找一个可靠的中介并不容易。你也可以遇到那种明明把你的房子租出去了，但还是告诉你租不出去的玩家。你找到了，你很生气。是过去的飞行理论吗？如果你是陌生人，没有资本，就去告他。很抱歉没有当地法律对中介的限制。

而且随着越来越多的新房入市，泰国租房市场竞争非常激烈。

就曼谷目前的租房情况来看，除了地铁旁核心区的房子出租率高，其他都一般。尤其是海景房，一年有几个月空，因为海风的侵蚀，平均每三四年就要重修一次，花费不菲。

所以大部分广告宣传的10%租金回报率，是在收你的智商税。根据第三方权威机构的最新统计，随着房价的上涨，泰国房产的出租率实际上已经下降到了3.5%。

另外泰国的售楼处也特别有意思。如果你去买期房，中介告诉你有ABC计划。不要太高兴，因为泰国的基建速度跟中国不是一个概念，可能一辈子都实现不了。并且告诉你，你和奢侈品商场之间有1km的距离。不要觉得很近。直线距离，泰国走半个小时都到不了。

而且泰国的楼市和中国不一样，不考虑政治动荡和汇率因素，中国至少会有政策保护。在泰国，房价可能无法承受美国1998年的加息。05

曹从洗手间回来后，我问他:“你下一步打算怎么办？”

曹弹了弹烟灰，意味深长:“我还能怎么办？零和游戏。虽然东南亚的房地产市场很危险，但仍然有利可图。找到接你游戏的玩家就好了。每个人都知道。当我摆脱它时，我会寻找新的机会。”

我也想找点真货，然后问“你觉得什么样的人能在东南亚楼市发大财？”

“这要看你的本事。如果和开发商关系非常好，可以选择最好的户型，获得一手楼盘的最新消息和低于预售价的价格。最重要的是你有一个四通八达的销售网络，这样炒房才能真正赚到钱，否则就是韭菜。哦，对了，在泰国，你得有一个非常诚实可靠的中介朋友。这个要靠长期培养，不然会被骗发脾气。”

“其实，原因很简单。如果在泰国炒楼花就能发财，为什么本地人不炒，还等着外国人分一杯羹？投机从来都是一个很棘手的工作，中国的房地产投资这么多年都没搞明白。你确定在国外可以吗？”

“最终，这只是对东南亚经济的贡献。不过，就在应对‘一带一路’战略的时候，中国人民真的很善良。”

曹的话很难听，但也有道理。但是不可能帮他推广。

文章最后，我想多说两句:边肖不是想一棍子打死所有投资东南亚楼市的人。如果你真的有养老需求，老了想在东南亚长期生活，不在乎投资收益，这个完全没问题。

但是，如果你想得到一些钱，你最好做你的功课，崇拜财神。因为东南亚真正的淘金时代已经结束，现在是经销商退出，韭菜进场的时候了。是运气，不是实力。