房产纠纷怎样打官司,如何起诉房产纠纷

房子作为生活中的一种商品，对于购房者的期待，有时候是无法用金钱来衡量的。虽然近年来楼市逐渐规范，但由于房地产市场产业链长而引发的各类纠纷并不少见。仅去年一年，广西南宁市房地产监察支队和南宁市工商局专业市场分局就接到了140多起投诉。在此，笔者列举一些典型案例，并做出点评，供购房者参考。

A.物业管理纠纷

一起公共绿地变成“私家花园”的案例被制止。

去年7月初，李女士购买了一套位于一楼的商品房。她搬进来不久，就用水泥硬化了部分绿地，打算作为自己的庭院，却被告知花园是公共绿地，李女士无权在花园里“动土”，这让李女士很恼火。原来，几年前，这个小区的开发商宣传说，买这个小区的一楼就能得到一个“私家花园”，所以虽然这个房子的价格比其他楼层高，但因为带了一个花园，李女士和家人还是决定买下来。现在这种情况，李女士不知道该怎么办。

提醒:开发商无权处置公共部位。

物业管理是市民投诉的重灾区，李女士遇到的就是开发商随意处置小区公共部分的行为。根据相关法律规定，未规划为自用的花园属于小区公共部分，由小区全体业主共同所有和使用。开发商根本没有处置花园的权利。开发商所谓的“送”，只是将绿地的“维护权”在一定期限内交给购房者，承诺的一楼“自有”花园使用权无法兑现。

广西桂科律师事务所律师牟颖认为，对于开发商赠送私家园林的行为，市民应该从买房那一刻开始维权，收集当时的宣传资料，在签订合同时明确赠送的公共部分应该如何交付使用。如果“证据”确凿，可以依法向开发商索赔。

案例二电梯里全是广告收入。它去哪里了？

小区公共部分由物业管理公司经营，也是市民投诉的重点。很多小区居民反映，他们不知道自己小区什么时候出现了很多商业框架广告，但是物业管理公司从来没有向小区居民公布过这些利润有多少，去了哪里。

因此，笔者走访了广西南宁市西乡塘区、江南区的几个小区，发现这种现象并非个案。在江南区某小区，笔者致电物业管理公司，被告知小区只有电梯广告，但已经被抢光了一个空，没有空的地方接受新的广告。

提醒:内部公共收入一般归所有者所有。

小区公共部分的管理以及管理产生的收益，应以开发商与业主的约定为准。如果开发商已经在购房合同中明确，公共部分的经营收益归他所有，就不算侵害业主利益。但是，目前很多小区除了门面的广告权，对于电梯等内部公共部位的广告管理并没有明确的约定。在这种情况下，经营收益一般属于全体业主，所以业主可以依法争取自己的权益。

B.开发商纠纷

开发商证件不全的案例，购房者很难退订

据了解，去年南宁市房产监察支队和南宁市工商局专业市场分局接到的相关投诉中，购房者退订的问题占了相当一部分。去年年初，赵先生夫妇想买房，于是实地看了很多楼盘。最后，他们选择了一处房产。据赵先生介绍，当时开发商在搞团购优惠活动，办了一张1万元的贵宾卡，以后买房可以抵2万元现金，于是他马上办了一张卡。

几天后，他得知该楼盘没有预售证。后来，赵先生找到了售楼处。销售人员告诉赵先生，因为土地的性质，他们没有这个楼盘的预售证。但是公司正在做，应该很快就可以做了。得到这个回答后，赵先生表示想退1万元贵宾卡。但是销售人员回复说贵宾卡不能退。赵先生对此很无奈，担心房产证件不全会有风险。

提醒:证件不全卖房的买家可获双倍赔款。

广西广和律师事务所律师赵认为，如果房产存在证件不足的问题，不符合交易条件。无论购房者以什么动机和理由要求退订，开发商都没有理由拒绝。根据相关法律，还应在已支付金额的基础上进行双倍赔偿。但如果开发商证件齐全，买受人在未与开发商签订相关合同的情况下，无故取消认购，那么买受人就属于违约，应当承担违约责任。

第二，案例开发商夸大宣传房屋面积缩水。

笔者走访相关部门和市场后发现，目前开发商层面的问题主要是宣传与实际不符。“我刚买房子的时候，售楼小姐给我看了模型图纸和模型。这是两个带书房的房间，一个客厅和一个浴室，还有一个礼品区。去年年底，合同规定的交房时间只有一个房间，另外两个房间成了阳台。”陈先生无奈地说，当初买房的时候，开发商还说面积送人了，现在还没建，说是让他们和施工方签装修协议，因为当初说的面积是违法的，政府没有放弃。三房变成单间，损失不小。

提醒:留下宣传证据，合法维权。

房产交易本来是买卖合同，但是由于一些法律原因，一些开发商想出了买房送面积的促销方式。有些战术不能写进合同，因为不符合法律。如果是现房买卖，问题不大，消费者购买的房子都是有形的。如果买的是预售房，很容易产生纠纷。

购房者在购房时，一定要注意购房合同的签订、赠送面积等重要交易内容。不能直接表述的，应当采用足以表明上述交易意思的其他方式或者条款，并尽可能在合同中予以体现。同时，尽可能让销售人员展示的广告或楼书签名，与合同一起保存。如果是以样板房的形式进行宣传，则应由销售人员对样板房进行拍照并签字，以确认样板房与所购房屋的区别。

C.房地产中介纠纷

1.如果案件未能达成交易，中介拒绝退还佣金。

目前房产中介之间的纠纷也占据了很大比例。去年年初，王先生看中了一家房产中介公司的房子，通过中介去看房子。当时他对房子挺满意的。后来中介和业主三方协议签了，中介费也交了。最后三方还约定去房管局办理过户手续。可是有一次，王先生再去看房子的时候，业主突然说房子漏水了。他觉得奇怪，觉得堵，认为业主事先没有说实话，中介公司对他隐瞒了事实。于是，王先生要求中介公司退还中介费。但是被中介公司拒绝了。

提醒:如中介失职，应退还佣金。

购房者如果遇到这种行为，首先要看合同中是否有相关约定，即是否有类似“最终交易未完成，中介不得收取佣金”的内容。如果有，就按照它的约定。如果合同中没有相关约定，从公平合理的角度来说，中介已经付出了一定的劳动，应该适当支付他一定的费用。因为之前三方有过协议，如果车主故意隐瞒相关信息，那么费用应该由车主承担。另一方面，中介本身也有对房源的了解义务。如果不是业主有意隐瞒，就是中介失职。即使合同中没有约定，中介也不应该收取佣金。

案例二。有人死在房子里，买了“凶宅”，引发纠纷。

由于一些习俗和禁忌，在房地产市场上，人死在房子里，导致房产交易纠纷的情况屡见不鲜。秦先生去年11月买了一套二手房。房子性价比挺高的。他没想多久就和房子的原主人签了合同，并付了钱。然而，当秦先生办完房屋过户手续想要入住时，邻居的一句话让他大吃一惊。当时对门的邻居说，一年之内这个房子里死了两个老人。秦先生立即与房子的原主人取得了联系，得到了证实。秦先生的家人对这种事情很害羞。他认为中介当初故意隐瞒，业主没有告诉他真相，给他造成了不可估量的损失，所以想索赔。

提醒:不损害经济利益的官司，各有胜负。

房子本身的死亡并没有损害各方的经济利益。但有些人会为此吃醋，影响主要是主观的。首先要看是中介还是业主有意隐瞒。如果对方故意隐瞒，可以解除合同，索赔损失。但现实中这种事情很难取证，很难确定对方是否有意隐瞒。所以类似的官司，各有胜负。如果这件事对购房者影响很大，那么可以要求业主减少房款，但完全解除合同不现实。对于购房者来说，最好多方面了解相关信息，避免不断打扰。

广西南宁市青山路10号澳洲丽园9单元102室；

吕斌

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