多地“房货荒”成常态专家：“两条红线”已显效，年尾或有所缓解

李贝贝

2021年初以来，为进一步落实“房住不炒”原则，多个城市进一步加大楼市调控力度。

据记者了解，目前很多城市的银行贷款额度紧张，放款慢，审批放款周期明显拉长，首套房贷利率和二套房贷利率也有所上调。

近日，市场消息称，“下半年，货币政策将转向宽信贷，并推动银行增加信贷投放”。但来自克而瑞等研究机构的研究结果显示，截至目前，多家银行并未增加贷款额度。多家银行“收紧钱袋子”

8月底，安徽高力(化名)看中了省会合肥的一套二手房。手头现金不多的高力，原本打算先付50%的房款，剩下的50%采取贷款的形式，减轻支付压力。不过，看了一下的中介直言，目前合肥“根本贷不到款”:“不代表不给你贷，还是要等很久，三个月也可能批不下来。”同时，中介也透露，房东急需用钱。如果钱全部付清，“价格还可以商量”。

之后，高力致电尚辉银行合肥分行，工作人员证实了中介的说法。担心错过好房子的高力，终于咬紧牙关补齐了房款。正如中介所说，知道高力可以全款买房，房东也爽快地主动减免了2万元的房款。

其实这并不是合肥楼市独有的现象。目前，在许多房地产市场火爆的城市，“房贷荒”已经成为常态。记者了解到，今年年初，央行实施房地产贷款集中管理制度以来，各地银行纷纷“捂紧钱袋子”，贷款额度紧张、贷款周期延长、贷款利率上调、资金审核门槛提高等现象普遍存在。

比如北京，据央视财经报道，近日，北京多名购房者在申请房贷时被告知“贷款额度紧张”，具体放款时间不确定。有的人甚至被银行告知“明年再来”；在上海，自8月9日起，实行二手房核查价制度后，上海二手房按揭申请开始参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，实行“三价低”原则。作为贷款申请的房价标准，二手房买家可以向银行申请的抵押贷款金额明显减少。有中介表示，原本首套房首付350%的客户，按照“三价低”的原则，首付就得提高到50-60%。

贷款额度紧张的同时，房贷利率也在上涨。比如7月24日起，上海首套房贷利率由4.65%调整为5%，二套房贷利率由5.25%上调为5.7%。苏州首套贷款利率上浮至5.9%-6.0%，二套房(未还贷款)利率大多破6%；南京首套房贷利率已经达到5.95%，二套房贷最高利率达到6.15%。

来自克而瑞的统计数据显示，在该机构监测的30个重点城市中，超过半数城市新房贷款额度紧张，贷款周期较上半年继续拉长，超过七成城市房贷利率较上半年有不同程度上调；二手房贷款方面，被调查的23个城市贷款周期基本在3-6个月，超过60%的城市几乎“停贷”。

今年9月，全国首套房平均房贷利率为5.46%，较2020年末上升23BP，二套房平均贷款利率为5.83%，较2020年末上升29BP。融360大数据研究院发布的数据也显示，2021年，30个城市房贷利率较2020年底有所上升，已突破6%或7%的“关口”。

此外，房贷的资质审查更加严格，“挑客户”现象普遍。合肥德佑地产的一位中介告诉记者，比如在合肥，想要成功办理一笔房贷，“需要客户和房子都过硬”。其中所谓的“优质客户”，一般要求信用信息良好，有稳定的工作和收入来源，年龄不要太大。“要求提供银行流水，有的银行会查首付来源”。房贷“两条红线”显示出强大的监管力量。

“主要原因是房贷的‘两条红线’。58岁的居民张博告诉记者。

所谓“两条红线”，是指2020年12月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，规定将金融机构分为五个等级，对每个等级的银行分别设定房地产贷款上限和个人住房贷款上限。

其中，第一条红线是“房地产贷款占比”，即大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%。第二条红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%。

“在总量层面对房地产行业进行全面准确的融资监管，可以有效稳定房地产市场，更好地保障房贷资金的合规性和效率。”

张博认为，尽管房价在一定程度上得到了有效控制，但今年一些城市的房地产市场仍然很热。今年1-8月商品房总成交量明显超过去年同期，导致房贷申请总量同步上升。随着“两条红线”政策的叠加，许多城市的个人住房贷款开始触及上限，贷款申请和支付延迟的现象不断出现。

首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者，房贷收紧的主要原因是落实“房住不炒”的定位:“通过房贷政策的调整，可以降低房地产的金融风险，从而降低房地产市场的风险。从政府的角度来说，严控房贷，对炒房者是一个严厉的打击。”

RealData的报告显示，年初以来，住户部门新增中长期贷款占比呈波动下降趋势，上半年基本维持在30%以内。7月份虽小幅上涨，但总体低于2020年底46%的阶段性高点。这意味着央行信贷紧缩政策初见成效，居民高杠杆购房的情况有所缓解。

据RealData统计，基于上市银行2021年中报数据，与去年底相比，大部分超标银行两项贷款余额占比有所下降。

如房地产贷款余额方面，北京银行和招商银行分别下降1.8%和0.9%。从个人住房贷款余额占比来看，首批大型中资银行中，中国建设银行和中国邮政储蓄银行分别下降1.1%和0.6%；第二中型中资银行中，北京银行下降1.1%，兴业银行和招商银行也分别下降0.7%和0.6%。

“上述银行涉房贷款的下降，一方面体现了银行业对监管合规的高度重视，另一方面也表明了银行业对高杠杆房企信用风险的积极态度。”RealData指出。

毫无疑问，限制杠杆、提高房贷利率已经成为给房地产市场降温的利器。

以上海市场为例。9月6日，上海链家研究院发布的二手房月报数据显示，8月上海二手房成交量大幅萎缩，环比下降24%，同比下降40%，创今年以来最大跌幅。同时成交绝对值为1.8万套，已跌至2019年10-12月的月均成交水平。

此外，成交均价下降明显，环比下降8%，同比下降5%。上海链家研究院首席分析师杨解释，二手房市场量价齐跌的重要原因之一是“三价低”影响首付比例和贷款比例，降低支付能力，部分购房者削减预算。

近期市场消息称，“下半年货币政策将转向宽信贷，这将推动银行增加信贷投放。部分银行已收到窗口指导，8月底增加信贷投放”。然而，克而瑞的研究结果显示，截至目前，很多银行并没有增加贷款额度。

不过，有业内人士预计，随着楼市调控效果的进一步显现，尤其是部分热点城市二手房成交量的下降，放贷额度可能会有所放松。张博认为，预计“房贷荒”的趋势将持续，但随着二手房成交量的下降，第四季度申请的难度可能会降低。

摘自《中国时报》