楼市变了 成交量连续两月下滑，二手房价下跌成主流

张敏

在持续的调控下，房地产市场终于从量变到质变。

9月15日，国家统计局发布了8月份70个大中城市房价数据，以及前8月份房地产投资和销售数据。在众多数据指标中，量价变化最引人关注。

今年8月，全国商品房销售面积12545万平方米，销售额12617亿元。连续两个月同比和环比双双下降。

价格方面，8月70大中城市价格涨幅以持平为主，有所回落。作为市场的先行指标，二手房价格下降的城市有34个，这是近年来首次超过上涨的城市数量。

如果以市场属性更强的二手房价格为参照，8月楼市的变化可以概括为“量价齐跌”。许多分析师认为，房地产市场出现了“拐点”。在供需两端的持续调控下，高速发展后的调整期即将到来。作为“金九银十”的传统旺季，颜色可能不足。二手房的指导价格政策是有效的。

今年以来，房地产销售的增长曲线一直在下降。今年前8个月，全国商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；商品房销售额119047亿元，同比增长22.8%。相比年初(今年1-2月)100%以上的增速，明显放缓。

这一方面是因为今年年中以后，市场销售增速逐渐疲软；另一方面，去年初受疫情影响，基数较低。此后市场逐渐回暖，基数也大幅增加。

今年下半年以来，房地产市场的交易规模在暴涨之后有所回落。7、8月单月成交量继续下滑，8月商品房销售面积甚至低于2019年同期。

RealData高级分析师潘浩指出，除了去年的高基数外，季节性因素和政策因素导致的销量下滑也不容忽视。据RealData统计，8月份房地产市场调控政策出台36次。4月份以来，调控频率持续增加，调控力度持续加大。

其中，近期多地出台的二手房调价措施，直接影响了成交价格。

“二手房指导价”是指二手房交易的参考价格。近期，深圳、上海、广州、合肥、Xi、东莞等13个城市都调整了二手房的指导价格，从而抑制了过高的实际成交价格。从8月份的房价表现来看，这种调整效果非常明显。

今年8月，二三线城市新房平均环比价格涨幅分别为0.3%、0.2%和0.2%，以跌为主，持平为主。同期二手房价格分别上涨0.2%、0.2%和0.1%，略低于新房价格。

分城市来看，在新房价格仍以上涨为主的同时，8月份，二手房价格下降的城市有34个，而上涨的城市只有27个。抛开去年初疫情的影响，最近6年，二手房价上涨的城市数量达到最低。其中，二三线城市成为下跌主体，昆明、南充、石家庄、牡丹江价格跌幅居前。

RealData认为，除了引导调价的因素，市场低迷的预期在二手房市场传导更快。相对而言，在重点城市新房限价下，仍有-二手倒挂，将购房需求吸引到新房市场。

“全国房价拐点已经出现。”中原地产首席分析师张大伟认为，2021年9月后，随着信贷政策从宽松回归常态，未来房价涨幅有望放缓，房价较低的城市数量将不断增加。“金九银十”怕跌空

支持“拐点”的论据除了量价变化外，还包括投融资、拿地等一系列指标的变化。

今年8月，全国房地产投资(累计)增速已从年初的38.3%降至10.9%。除中部地区仍保持两位数增长外，东、西、东北地区增速均降至个位数。同期，房地产开发企业土地购置面积10733万平方米，同比下降10.2%；土地成交价款6647亿元，下降6.2%。

受“三条红线”、“五级管理”等政策影响，房企融资也受到限制。今年1-8月，房地产开发企业到位资金134364亿元，增速由年初的51.2%回落至14.8%。

值得注意的是，7、8月份以来，部分房企采取降价促销回笼资金，但效果并不理想。由于7、8月份销售规模下滑，房企资金来源中“定金及预付款”和“个人按揭贷款”增速均有所下降。

北京某上市房企相关负责人对记者表示，调控政策对供需两端进行了限制，也导致房企信心普遍下降。同时，市场信号的传递也带来一系列连锁反应:销售不畅影响付款，付款不畅影响融资，融资不足影响投资。

统计局公布的另一组数据显示，8月份房地产开发景气指数为100.85，为今年以来最低。

前述房企人士也认为，在近期的第二轮集中供地中，因申请人不足而流拍的现象明显增多，说明房企信心仍然不足。

在这种情况下，作为“金九银十”的传统旺季，市场走势如何？

潘浩认为，由于企业融资端压力持续，销售回款仍将是房企经营的生命线。面对传统的“金九银十”销售节点，房企为了应对市场的不确定性，确保年度销售任务的达成，稳步回笼资金，为年底拿地准备筹码，推出一定的促销措施是一种常规操作。其中，部分现金流压力较大的房企可能会进行较大的促销。

前述房企人士认为，在现有的政策压力和市场信心下，“金九银十”的热度势必不会太大。相反，在年底冲刺业绩的阶段，房企会进行更大的促销活动，年底市场也有望“踢起来”。

摘自《21世纪经济报道》