理财不能“抄作业”

钱多

我听说过“渣男”，但这个“渣房”到底是什么？虽然市面上的房产确实有优质与劣质之分，但在小君这件事上，“渣房”很可能只是某些金融类为了吸引眼球而用空杜撰出来的一个词。

一堂漏洞百出的理财课。

首先，我们看看他们错在哪里。偷换概念。假设有房产A和房产B，价格都是300万，但是房产A的月租金是2500元，房产B的月租金是5000元。那么从现金流的角度来看，B比A好，是因为租金收益更大。但是，按照那个理财课程的逻辑，结论就变成了这样:如果我们买了房产A，贷款40万(一个月2000元左右，比房租还少)，那么房产A就是好房子；而如果贷款100万(月供5000多元，大于房租)，那么房产A就是“渣土房”。这样，同样是房产A，但一会儿好，一会儿渣，似乎有“人格分裂”。

其实无论贷款金额多少，房产A都不会变成房产b，房租是否大于月供取决于首付金额，首付多月供少；首付少，月供多，这和房产本身质量无关。

②生搬硬套。如果理财课的论点来自经典著作《富爸爸穷爸爸》，是不是也充满了这些荒谬的逻辑？其实书的写作背景是在美国，所有的案例都是根据当时美国社会的情况来写的。如果要在中国“抄作业”，那就大错特错了。

比如在美国买房首付比例低，甚至零首付。在这个前提下，有的物业租金收入较高，有的租金较低。考虑房租能否覆盖月供，有比较大的意义。更重要的是，美国的房产租售比较高，房贷利率比较低。前者相当于房地产带来的现金流收入，后者是成本。所以美国房产靠租金就能赚钱，不难找到租金收入能覆盖月供的房产。

相反，在中国，租售比相对较低，房贷利率相对较高。所以租金收入几乎不可能覆盖月供。这是由当前市场的客观条件决定的，不是买了“好房子”或“坏房子”就能决定的。过去10年，中国人投资房地产靠的是房产升值赚钱，而不是租金收入。

“危机”只是暂时的

其次，我们来为小军分析一下目前的情况。

由于月供的压力，小军开始怀疑自己买房的决定是否正确，甚至被不靠谱的理财课误导。那么，他应该了解哪些理财知识呢？

首先，对他来说，房产根本就是一种重要的资产，而不是所谓的“耗钱资产”。尽管目前出现了“经济危机”，但作为25岁以下的年轻人，未来收入增加，即月供压力减小，“危机”只是暂时的。

其次，现在国内很多二线城市发展潜力很大，未来核心区域的楼盘可能还有一定的升值空。小户型主要用于自住，所以房价变化不会有太大影响。早点买房也可以锁定成本，避免未来房价压力进一步增加。

再次，对于首套房的购房者来说，当然要在能力范围内多贷款，而不是为了月供少而提高首付。因为政策对首套房更优惠，比如更低的首付比例，更优惠的房贷利率，尤其是公积金贷款利率只有3.25%，即使是稳健型理财产品的收益率也能超过这个水平，所以降低贷款总额显然是不明智的。

而且在目前实施的新个税方案下，房贷利息是专项税收扣除项目之一，也让我们少交了税。所以对于小军来说，不仅要在能力范围内多贷款，还要选择最长的贷款期限，即30年。

理财不能“抄作业”

最后，如何解决小君目前的资金问题？显然，你不能照搬金融课上“富爸爸”的作业，但以下几点值得参考。

①出租物业。很多人买了自己的房子可能不愿意出租，但是从资金使用效率的角度来看，如果近几年小军没有住新房，应该考虑租这个房子。每月3000元的租金收入，可以扣除近一半的月供，显然可以为小君化解很多财务“危机”。不过租房前需要简单装修，可以找父母临时借这笔钱。

②增加应急基金。目前小军的活期存款只有1万元，但以他的情况，要准备2万元左右的应急资金。房子租出去以后，经济宽裕了，他可以逐步积累这笔资金，放在余额宝、货币基金或者银行T+0产品中，增加当期收益。

③办理信用卡。在过去的一年里，小君可能还是会遇到资金紧张的问题。除了减少自己的开支，保证每月开支不超过收入，还可以申请一张信用卡，利用免息期，偶尔可以解燃眉之急。

④买健康保险。按照小军目前的情况，一旦健康问题造成大额医疗费用，他可能会面临没钱看病的窘境。所以年终奖收入不仅可以补充他的日常开销，还可以给自己买一份百万医疗保险，每年保费300元左右。

⑤增加职场收入。与美国这样的成熟市场相比，中国仍然是一个快速增长的经济体，这一点可以从近年来人们收入的快速增加中体现出来。但是，即使平均收入水平在不断上升，个人仍然需要通过自身的努力不断加强专业技术水平，跟上时代发展的步伐，才能实现收入的快速增长。

对于年轻人来说，最好的“赚钱资产”其实是自己。

柴晓课堂:房地产的租售比是多少？

房租租金比，简单来说就是一套房子每年的租金收入除以房子的市值。也可以理解为房产能给你带来的稳定的“现金流”比。

上例中，房产A和房产B目前售价均为300万元，房产A月租金为2500元，房产B月租金为5000元。乘以12月，年租金分别为3万元和6万元。用年租金收入除以总房价300万元，可以得出甲房产的租售比是1%，乙房产的租售比是2%。其实这也是目前国内房地产的普遍情况，即租售比在1%-2%之间。

如果与稳健型金融资产相比，目前一年期银行存款利率约为2%，三年期存单利率约为3.9%。可以说，即使与最稳定的银行存款相比，房产的租金“利息”也是比较低的。但是，与存款不同，房产本身的价格也会发生变化。租售比只是用来衡量租金带来的收益，不包括房价上涨或下跌带来的损益。

那么是不是租售比越高的房产越好呢？其实也不一定。租售比受两个因素影响:房价和房租。租售比高可能有两个原因。第一，租金高说明周边租房需求旺盛；二是房价低，可能是价值低估，也可能是市场认为空之间房产未来升值的空间小。所以不能只通过租售比一个指标来判断楼盘的价值，而要结合自己的购买目的、楼盘的各种品质、周边配套、未来升值空等因素来综合评价楼盘好不好。