中国楼市的走向(中国楼市何去何从)

编辑部++伊人

虽然某地产大佬一直在不遗余力地反驳楼市空理论，坚称“中国房地产不存在泡沫”，并发表“2014年不买房就要再等30年”的惊人言论。但从2013年第四季度开始，随着个人房地产信贷的收紧和各地库存的不断增加，一直持续上涨的中国楼市开始见顶回落。5月中旬，国家统计局公布了前4个月房地产市场运行数据，被视为判断房地产行业发展的核心指标——开发投资增速、新开工面积、成交量、资金到位额、全国住房景气指数等。，几乎全线全部回落，价格涨幅也再次出现创纪录的下降。就在上周，穆迪宣布将中国房地产行业前景从稳定调整为负面。“我对房地产市场并不乐观。我觉得中国的房地产是泰坦尼克号，很快就要撞上前面的冰山了。碰撞之后，不仅是房地产行业的风险，还有金融行业的风险。”潘石屹最近也在公开场合说过这句话。

种种迹象表明，中国的房地产市场正在经历一个转折点。业绩下滑，售价下降，拿地少，融资难...多个角度的迹象表明，房地产行业“假跌”的可能性越来越低，“真跌”的可能性一步步得到验证。按照目前的发展趋势，2014年，房地产行业将会引来一股真正的“寒流”。至于有多冷，现在还不得而知。

与2008年以来的几次房地产市场周期性下跌不同，此轮市场降温更多的是市场本身风险因素的积累，比如前期房价上涨过快，前期成交集中释放导致的需求断裂。在很多业内人士看来，这次市场调整是近年来唯一一次不受政策影响，而是由市场供求关系变化引起的，其调整的深度和时间都将超过以往。

政府是否应该救市？

随着楼市的波动，各种关于楼市调控政策放松的消息也在不断发酵。其中，最引人关注的是杭州出台的降价备案制度:根据杭州市政府相关部门规定，商品房实际成交价格低于备案价格15%以上的，将通过技术手段限制网签。

此后，杭州市物价局和住保房管局发布消息称，此举并非“限制降价”，只是要求开发企业“随意调价”重新备案。但实际上，由于重新备案需要很长时间，这个政策还是被很多开发企业理解为“变相限制我们降价”。

就在11个月前，在杭州，开发商还在大声哭诉，称当地政府当时出台的“限价”政策“违背了市场经济发展的规律”。如今，政策转向了房价下跌的记录。

为什么房价让地方政府如此纠结于涨涨停跌？短短11个月，杭州楼市发生了什么，中国楼市经历了哪些变化？

中原地产首席分析师张大伟表示，随着区域市场调整的加速，尤其是临近年中，杭内很多企业销售任务非常差，6月份很可能出现一大波深度调整。所以，杭州目前政策的出发点是防止近几年楼市“跳崖”。

在“分类调控”的宏观政策思路下，市场的转向让很多地方政府开始探索和实施放松“限购”等调控政策的可能性，期望通过行政手段快速改变房地产市场的颓势。杭州从“限涨”到“降备案”的转变，无疑是一个缩影。

评论员刘民乐认为，这种情况已经不是第一次了。以前每次楼市一有风吹草动，就有“刚需”。在中央提倡“经济转型”的大背景下，对楼市进行理性审视是非常有必要的。

房地产应该归入哪些属性？首先，属于市场范畴。那么，作为任何市场行为的投资，风险与收益并存，干预者应该自己买单，绝不能由他人代替。楼市的涨跌是市场上的商业活动。没有人可以只赚钱不陪伴。他们怎么能在赚钱的时候“偷着乐”，在赔钱的时候喊救命呢？

房地产与国民经济之间存在着内在的促进和约束机制。近年来，对房地产业的依赖在一定程度上拉动了国民经济的增长，但也造成了房价涨幅巨大、资金积累过多、社会消费潜力透支等问题，进而加速了宏观经济和金融运行的风险。在房地产投资和消费持续扩大的同时，制造业、服务业等实体经济发展相对缓慢，这对中国经济转型和产业升级是有害的。从这个角度看，楼市降温对中国的发展并不全是坏事。

楼市连接的另一个重要支点是一些地方的“土地财政”。地方政府的财政应与地区的整体发展相联系，以鼓励地方政府发掘地区优势，为企业投资和成长创造良好的氛围，不断促进地区各方面的发展。而现在，一些地方政府急功近利，把主要精力和收入重心转移到了“卖地”上，既简单又方便。每次楼市遇冷，总有一些地方官员在叫嚣“救市”。从某种意义上说，“救市”就是救自己。从这个角度来看，楼市遇冷可以成为“土地财政”终结的契机，倒逼一些地方政府把重点放在区域发展的服务和管理上。

面对“救市”的轩然大波，多数网友持反对观点，认为房价并未见底，呼吁“让降价来得更猛烈些”。一些认同“救市”的评论人士认为，地方救市可能是一种趋势，但不宜过分期待地方救市的效果。虽然“分类调控”的政策使地方政府适度救市成为可能，但中央政府不会完全放开，肯定会有所控制。说到底，“救市”是为了促进房地产行业的健康发展，解决人们的住房需求，而不是单纯的维持高房价，拯救开发商。

总之，健康的房地产市场必须实现与居民需求和经济增长的协调发展。在房地产领域准入机制建立、多元化住房格局形成、民间投资渠道更加畅通的前提下，通过纠正地方政府对房地产行业的过度依赖，通过产业调整，让更多的资金回归实体经济，实现楼市价格的合理回归，让百姓离“住房梦”更近一步。

在市场供求基本规律的作用下，此轮房地产市场的变化将不再以个别地方政府的意志为转移。特别是“分类调控”的政策方向重点鼓励自住型商品房和首套房市场，即使市场整体下行，货币政策也保持稳定。以上种种，使得地方政府的“松绑”作用显得十分无力。

央行很难意外改变楼市走势。

前不久，央行召集各大商业银行召开“住房金融服务专题座谈会”，研究落实差别化住房信贷政策，改进住房金融服务，要求各商业银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批发放符合条件的个人住房贷款”。这将有助于缓解我国住房金融服务中的“个人房贷荒”现象，更好地满足“刚需”房贷需求，平稳楼市调整，为宏观经济稳定增长创造良好的金融环境。

资深媒体人郑翔认为，央行此举是针对楼市见顶回落的逆周期调整政策，可以平滑楼市调整区间，减少对宏观经济和金融方面的影响。政策的重点是楼市的稳定，而不是救市的行为。当然，楼市的逆周期调整措施并不能从根本上改变目前楼市的运行趋势。

个人房贷增速放缓可能误伤“刚需”。今年1-4月，全国房地产开发企业到位资金同比增长4.5%；其中，个人按揭贷款同比减少3.1%。随着中国楼市调整趋势的进一步确立，从去年底开始，各大城市的个人房贷政策逐渐收紧。一方面，房贷利率的优惠面和优惠程度逐渐缩小；另一方面，个人房贷的“落地”时间被拉长。当然，从某种程度上来说，商业银行个人房贷政策的变化，在一定程度上不仅反映了其对楼市未来的担忧，也是金融风险自我控制的结果。但也要看到，在个人房贷政策全面收紧的同时，部分刚需人群的房贷需求将难以得到满足，不仅影响民生，也不利于当前楼市去库存进程的顺利进行。

不应将反周期调整政策和措施过度解读为“救市”。无论是之前部分城市松绑住房限购的措施，还是近期央行对首套房贷需求的支持，都体现了逆周期宏观调控的特点。经过十几年的快速上涨，中国房价累计涨幅巨大，调整的可能性大幅增加。今年以来，我国楼市从局部、区域分化转为全面调整，实际上反映了楼市运行内在调整的迫切需要。但考虑到房地产行业的特殊性及其与金融的内在密切关系，楼市出现短期、大幅的调整，对宏观经济和金融来说，都将是一场重大的灾难。日本房地产泡沫破裂的惨痛教训历历在目。当前，中国正处于深化改革和结构调整的关键时期。保持相对稳定的宏观经济金融环境，有利于各项既定改革任务的顺利推进。

尽管如此，在市场力量面前，政府的干预是微不足道的。一旦市场成为趋势力量，政府再厉害，也很难阻止市场的惯性。不管你承不承认，目前中国楼市见顶回落的趋势已经确立。

为避免楼市大幅调整演变，冲击宏观经济金融稳定，当前有必要出台一些逆周期调整政策措施，但要防止被“误读”，以免造成市场预期紊乱。同时，金融机构要积极准备，通过压力测试和预案增加拨备，提高金融体系整体抗风险能力。此外，绝对要避免货币“注水”阻止楼市调整，以免未来造成更大的经济灾难。

让房价回归理性。

安居乐业。在自己生活的城市有一套属于自己的房子，是每个人最简单最朴素的愿望。但近十年来，随着房地产市场的蓬勃发展，房价一路飙升，尤其是在一二线城市，这让人们离买房的梦想越来越远。如今，暴涨数年的房价在一些城市开始下降，甚至北上广深等一线城市的楼价也有松动迹象。在买涨不买跌的心理作用下，市场出现了观望情绪。此时，关于楼市崩盘的传言不胫而走，仿佛一种山雨欲来风满楼的局面。

然而，楼市真的要崩盘了吗？这是真实情况吗？其实“楼市崩盘论”有点危言耸听。人们希望房价下跌，希望回归理性。

今年以来，全国房地产市场呈现出不同于往年的微妙态势，在区域、土地、房企等多个层面出现明显分化。各项指标走势相当复杂，导致市场观望气氛越来越浓。专家认为，虽然从去年底开始房价涨幅整体回落已有迹象，但今年一季度的数据显示，未来全国楼市单边上涨的格局将结束，未来一二线城市与三四线城市楼市分化的特征将更加明显。当前房价下跌是房地产市场正常合理的回归，不会出现大起大落，也不存在楼市崩盘的可能。

日前，中天城投披露的相关信息显示，即使部分项目售价下降30%，房地产公司仍能实现盈亏平衡。其他开发商也做出了类似的预测。国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究院、中国指数研究院的研究报告显示，2013年，在沪、深、mainland China上市的房地产公司利润均出现下滑，平均毛利率分别为34.54%和33.27%。

如果说中天城投披露了开发商的底线，那么巴克莱银行最近一份研究报告中的表述，“我们认为政府最多可以容忍全国范围内房价下跌10%左右，否则将出台更多支持措施”，这表明政府可以容忍楼价下跌的底线是10%左右，比开发商对楼价下跌的容忍度还要差。

新京报指出，目前中国大部分地区的楼市出现反转，主要是供求关系发生了变化。2011年之前，市场基本处于供应不足的状态，导致房价上涨。之后房地产投资加速，2013年新房开工量达到14.6亿平方米。用在建住宅总面积除以住宅年销售量计算的住房供应指数已经上升到(并保持在)4以上，这意味着需要4年以上的时间才能将目前在建的住宅全部售出。2013年，西部地区住房供应指数从2011年的3.74上升至4.40，中部地区从3.66上升至3.97，东部地区从4.24小幅上升至4.36。

如果从另一个角度来看，从居民收入与楼价的比例来看，目前开始下跌的楼价仍然不是一个合理的楼价。居民购房能力的增长远远赶不上房价的上涨。

上海易居房地产研究院近日发布了全国35个大中城市房价收入比排名。35个大中城市平均房价收入比8.5。一般来说，在发达国家，房价收入比超过6可以视为泡沫区。更别说北上广深了，北京以19.1的峰值排名第一，分别是乌鲁木齐9.2、兰州8.7、西宁7.4、Xi安6.4、银川6.2，都超过了“国际标准”。单从这个角度来说，房价要想回到“合理区间”，不仅可能跌破10%，还可能跌破30%。

对于开发商来说，市场波动是正常的，前期获得的超额利润有一小部分要吐出来，这也应该是市场体制下的正常现象。房价下跌对地方财政和GDP的影响，只能通过财税改革和结构调整来解决。因为历史经验表明，楼市的方向盘从来都不在政府手里。

楼市的走势关系到国计民生，但无论是涨是跌，房地产市场的最终发展还是要由市场来决定。“分类施策，分层施策”，楼市分化的现象说明房地产市场正趋于理性。一些企业因为资金链脆弱，降价甚至破产烂尾楼，这是市场体制下行业调整的正常现象。相反，房地产价格的持续上涨是房地产市场的畸形表现。