华夏幸福年实现三步跨越：核心都市圈布局结硕果、营收过千亿、“平安幸福”上路

张毅

“房无投机，创新蝶变”是当前房地产行业的核心话题。然而，在房企寻求更深更广的创新发展护城河的过程中，突破的人却少之又少。所以华夏幸福作为成功升级的“少数派”，显得尤为可贵。

中国人幸福的关键是“深谋远虑”。早在18年前，其董事长王就种下了一颗创新突破的“种子”——产业新城，在都市圈红利的持续催化下，已经长成参天大树。现在，华夏幸福又种下了一颗新的“种子”——携手中国平安让华夏幸福，在“都市圈元年”再创佳绩。

随着吴向东的加盟和平安的入股，华夏幸福2019年的“成绩单”十分亮眼，成功做到了三步走:首次进入营收千亿的上市公司阵营，成功突破新产业城异地复制项目，迎来新的管理层组合，建立更加清晰的战略体系。

同时，公司还依托持续稳定的盈利能力，通过较高比例的分红给予投资者丰厚的回报。年报显示，公司拟向全体股东每10股派发现金红利15元(含税)，并以资本公积每10股转增3股。《红周刊》注意到，其现金分红占其近五年净利润的比例不低于30%，居行业领先地位。

展望未来，华夏幸福不仅将在“3+3+N”核心都市圈布局的基础上继续推进产业集群，还将在联席董事长、CEO、总裁吴向东的加持下，开辟商业地产新战场，深化与中国平安的战略合作，拓宽融资渠道，提升城市运营效率。稳定增长:营业收入过千亿的盈利能力名列前茅。

招拍挂市场的“血拼”日趋白热化，使得房企面临更高的拿地成本，各地限购、限价等调控政策的收紧，给企业带来了前所未有的盈利压力。在这方面，都市圈、城市群等优质区域的房企压力尤其大。而逆势突围的华夏幸福，在深耕核心都市圈的同时，也能实现行业前列的盈利。

华夏2019年业绩快报显示，报告期内，公司主营业务平稳较快增长，实现营业收入1052.1亿元，比上年同期增长25.55%；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，比上年同期增长24.40%。

在与平安的对赌协议中，公司承诺2018年至2020年净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元，否则向平安进行现金补偿。

显然，华夏幸福已经连续两年完成了业绩对赌，实现了同期收益质量的稳步提升。财报显示，公司2019年整体毛利率高达43.7%，比上年同期提高2.1个百分点；整体净利率13.9%，与去年基本持平；净资产收益率为35.7%，同比上升0.5个百分点。从主流房企的盈利能力来看，Wind(申万)数据显示，华夏幸福的毛利率和ROE分别位列a股上市房企100强的第一和第二位，盈利能力领先主流房企。纵向来看，华夏幸福近五年营业收入、毛利、归母净利润的复合增长率分别高达29%、37%、32%，一直处于稳定增长的过程中。

华夏之所以拥有行业领先主流房企的高利润水平，得益于其基于产业新城模式的经营策略。对比产业新城模式与传统房地产开发模式，不难发现前者具有“利润点更多，利润回报可持续性更强”的特点。

公司新产业城市和新业务项目均聚焦国家重点发展的核心都市圈。一方面，各地的产业新城成为所有都市圈的产业、人口、技术和资本的增长极，为发达地区提供全面的发展解决方案，包括提供全面的城市规划、基础设施建设、产业发展和全面的城市配套服务。另一方面，他们充分享受了这些都市圈的发展红利，从而保证了利润的持续增长。制胜策略:异地复制效果显著“核心都市圈战略”迎来收获期

追溯到十八年前，王在河北固安种下了新型工业城市的种子。那时候的固安，曾经是别人眼中的“一片荒凉”。现在，时间证明了它是中国幸福种下的“沃土”，构筑宽厚的“产城护城河”是中国幸福的本源。

2019年2月19日，国家发改委(NDRC)在《关于培育和发展现代都市圈的指导意见》中首次明确了“都市圈”的概念，华夏幸福产业新城的企业战略“与国家战略不谋而合”。

有政策加持的“都市圈元年”，也是华夏幸福产业新城业务的“突破之年”——与“环京”捆绑已久的华夏产城，终于在这一年收获了异地复制的丰硕果实。

财报显示，2019年公司实现北京以外地区收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务收入的比重由30.8%提升至44.6%。从销售额和签约企业来看，北京以外地区销售额828.09亿元，同比增长9.5%，占公司总销售额的比重由去年同期的46.5%上升至57.8%；销售面积占比也由上年的54.2%提升至63.7%。京外园区新增企业430家，新增合同投资1618.73亿元，同比增长15.1%，占公司合同投资总额的82.8%。

公司新型工业城及相关业务在京外地区的快速发展，充分证明了公司新型工业城模式的可复制性和快速高质量建设新型工业城的能力。纵向来看，《红周刊》梳理了华夏幸福六年来城市产项目相关指标的增长情况(见表1)注意到，2019年公司新签约投资总额达1956.1亿元，六年复合增长率达125.4%。表1华夏幸福近六年城市生产项目相关指标增长情况(数据来源:公司公告)

随着新城项目的不断落地，其独特的“抗风险能力”逐渐显现。华夏幸福董秘吴在业绩会上表示，虽然受疫情影响，公司2020年一季度回款下降26%，但来自新工业城业务的回款增长24%。随着新的可售资源逐步进入销售阶段，后续回款有望逐步增加。此外，与近年来传统房地产业务受宏观调控影响较大的情况相比，新兴产业城业务整体抗风险能力也更强。未来可期:产城与商业双轮驱动:“做最好的商业项目”。

注入“新能量”后，华夏幸福的战略体系更加清晰。

在原有的产业新城业务方面，华夏幸福将构建“3+3+N”核心都市圈布局(见表2)，持续推进产业集群，即京津冀、长三角、粤港澳三大高能核心都市圈和郑州、武汉、成都三大高潜力核心都市圈，并持续布局其他潜力都市圈。表2华夏幸福“3+3+N”核心都市圈布局(数据来源:2019年业绩报告)

有了吴向东的加持，华夏幸福商业地产业务自然成为整个战略体系中的又一亮点。

吴向东在业绩会上说，中国商业地产项目太多，好项目太少。华夏幸福要做中国最好的商业地产项目，确立了“三新战略”——“新模式”、“新领域”、“新版图”，作为华夏幸福发展商业地产业务的全新关键词。

顾名思义，“新模式”是指公司基于传统重资产模式的首个“轻资产”运营项目；“新领域”是指实现产业新城及相关业务与商业地产及相关业务的“双轮驱动”，在传统产业新城主要业务区域之外，积极布局商业综合体、公共住宅、健康医疗、科学社区等商业地产及相关业务；“新区域”是指中国的五大都市圈，包括京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中和以成都为核心的华西。

因地制宜发展新业务是吴向东在业绩会上透露的另一个关键信息。他提到，2019年，中国平安成为华夏幸福的重要股东，公司未来发展新业务的一个重要抓手将是服务中国平安未来发展战略需求。“全世界的保险公司，无一例外都在配置足够比例和数量的优质不动产。在这方面，华夏幸福俱乐部将服务于平安的战略发展，也在这个过程中为公司自身发展找到更广阔的空空间。”