房产税箭在弦上(房产税的逻辑)

10月23日，一件超级重磅的事情牵动了全国人民的心:全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房产税改革试点工作。简单来说，房产税改革试点工作到了！

由于财税改革是牵一发而动全身的大事，它不仅会影响财政收入，还会影响公民的财产权利，影响从中央到地方、企业到居民的所有成员，影响我国每一个经济参与者的激励和利益。过去几十年，只要多买房，早买房，就能充分享受经济发展的财富逻辑。房产税真正出台后，将迎来剧变。什么是房产税？

房产税和房地产税是有区别的，但很多人对两者的区别感到困惑。房地产税是一个涵盖面很广的税收制度，具体涵盖住房持有环节和交易环节。目前热议的房产税主要针对住房持有环节(见图1)。

房地产税是政府对不动产征收的一种财产税，通常是向不动产的所有人或承租人征收。负责征收房地产税的政府机构会对房地产的价值进行评估，取房地产价值的一定比例作为应纳税额。房地产税是一个综合概念，包括取得土地使用权、房地产开发、交易、持有等与房地产经济运动过程直接相关的所有税种。房产税是根据房屋的计税残值或租金收入向房产所有人征收的一种财产税，纳入房地产税范畴。

房产税这个词并不新鲜，近几年的重要会议和文件中多次提到。与此前的表述相比，全国人大常委会的决定进一步明确了房产税试点的改革目标、实施路径和征收对象。

我们将总结几个要点:

1.试点地区房产税征收对象为住宅和非住宅不动产，不包括合法拥有的农村宅基地及其上部住宅；

2.土地使用权人和房屋所有人为房产税的纳税人；

3.房产税试点的具体办法由国务院制定，试点地区人民政府制定具体实施细则；

4.按照积极审慎的原则，统筹考虑深化试点和统一立法，促进房地产市场平稳健康发展，确定试点地区；

5.试点期为五年。开征房产税的原因

在官方文件中，有这样一句话:“为积极稳妥推进房产税立法和改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，十三届全国人大常委会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房产税改革试点工作。”图1:财产税和房地产税的关系

来源：政府官网、国盛证券交易所来源:政府官方网站和郭盛证券交易所。

从这句话可以看出，房产税试点出台的目的主要是“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。从这句话，结合各个研究机构的解读，大致可以总结出四个主要原因。

第一，调控房地产，严格执行“房住不炒”原则，增加保有环节成本。自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的观点后，每年的政府工作报告都被用来调整当年的房地产市场。试点区域预计以房价上涨压力较大的热点城市为主，如长三角、珠三角、京津冀及部分区域中心城市；同时，扣除可抵扣面积后，多套房和豪宅用于投机炒房的税收可能更大。房产税试点范围扩大，有利于释放二手房供给，缓解一二线城市住房供给压力。用东北证券首席经济学家付鹏的话来说，就是囤积房源和炒房团手中的大量闲置房源会转移到刚需者(有需求，买得起)手中。

第二，随着房地产开发时代的逐渐结束，土地财政难以为继，存量房时代正在到来。从土地财政向房地产税转变是大势所趋，势在必行。根据第七次人口普查数据，2020年中国常住人口城镇化率为63.90%。考虑到农村留守的2.86亿农民工家庭成员(其中农民工16959万人，本地农民工11601万人)，如果能够实现农民工市民化和基本公共服务均等化，我国广义人口城镇化率已经达到75%左右，发达国家一般为80%-90%。根据任泽平和他的团队的计算，土地加税的成本约占房价的60%。财政部数据显示，2020年房地产相关地方政府总收入:10.40万亿元，其中国有土地出让金收入8.40万亿元，5个房地产专项税收总收入1.97万亿元。2012年至2020年，土地出让金占地方财政收入的比重由20.00%提高到30.40%。2012年至2020年，土地出让和房地产专项税总收入占地方财政收入的比重由27.10%提高到37.60%。

第三，地方财政吃紧，房产税试点，地方主体税种完善，增加地方稳定税源。目前我国地方收入压力较大，主要原因是地方政府隐性债务监管收紧，房地产市场不景气(见图2)。自2021年5月以来，房地产销售迅速降温。9月份，商品房销售面积和销售额分别为-13.20%和-15.80%；至10月17日，集中供地挂牌地块822宗，高流拍率266宗，流拍率32.40%，其中北京、广州、杭州、沈阳流拍率超过50%。图2:地方政府严重依赖土地财政。

来源：泽平宏观来源:泽平宏观

第四，房地产税可以在实现共同富裕方面发挥重要作用。房地产是中国家庭的主要资产。房产税作为造成居民财富差距的主要原因，将有效缩小居民财富差距。2019年中国收入基尼系数为0.465，高于0.40的警戒线。全球贫富差距处于中低水平，但迅速上升。2020年，中国前1%的财富占总财富的比例上升至30.60%。开征房产税既能调节高收入，又能为低收入群体的社会保障提供资金支持。

房产税试点的可能方案

自2011年1月，上海和重庆开始试点至今已有10年，为房产税的推广积累了宝贵经验。但是从财税转型和稳定房价的效果来看，试点工作还是有很大的提升空。

首先，税收绝对规模有限。根据CICC的报告，2011-2019年期间，两市房地产税占一般公共财政收入的比重没有明显变化，稳定在1%-2%(见图3)，远低于海外主要成熟经济体。

其次，试点实施后，价格涨幅依然不低。

当然，这并不意味着上海和重庆的房产税试点工作对地方财税转型和房价企稳没有作用。其相对不显著的影响可能与税收标准设计和执行中存在的一系列问题有关。

从细则设计来看，试点城市房地产税征收门槛高，税基小，整体税率低。主要体现在三个方面:一是征收范围窄，只对特殊房产或两套及以上住房(试点办法实施后)征税；二是应税家庭免征点高。以上海一个普通三口之家为例，免税面积180平方米；第三，税率低。上海和重庆最常见的税率是0.40%和0.50%。

此外，在实施过程中还存在房屋估算不准确、房屋信息登记不完善等问题，需要进一步完善。

在此次房产税试点中，在吸收了上海和重庆试点工作的经验后，各大研究机构比较一致的观点主要有以下几个方面:

1)从试点城市来看，本次试点区域将以房价上涨压力较大的热点城市为主，如长三角、珠三角、京津冀及部分区域中心城市；图3:上海和重庆房产税占一般公共财政收入的比重

来源：中金公司资料来源:CICC

2)从征税对象来说，以存量房为基础征税的可能性更大。考虑到历史遗留问题，很大概率会有豁免区。上海、重庆试点没有达到预期效果的原因之一是征税对象范围太小。上海只对新购房屋征税，重庆只对高档房屋征税。随着一二线城市进入存量房时代，增量房增速放缓，征税对象将以存量房为主。但是很多城市原住民已经到了退休年龄或者已经退休了，很多当地人收入并不高。如果每年交房产税对他们来说太重，很大概率会出现存量房免税区。参考标准应该是每个地方的人均住房面积，30-60平米。

3)从计税依据来看，预计我国房地产税试点可能以市场评估价值为基础。从发达国家的经验和沪渝方案来看，有基于虚拟租金或市场评估值征税两种方式。预计我国房地产税试点将以市场评估价值为基础征税，根据家庭成员人数、赡养负担、生育状况、特殊群体等情况给予抵扣面积或税收优惠。

4)从税率上看，极有可能采用超额累进制。一般税率区间可能由国务院界定，不同税率可能由地方政策确定，总体税率不会太高。中国的房产税征收是要按照“住不投机”的原则来实施的。打击投机和囤积居奇是考虑之一，因此大概率会采取累进税制。先设定免税面积，再对超出面积的部分在户主名下征税。随着名下房屋数量的增加，征收的税率也会逐渐提高。原则上，三套或三套以上的房屋可以按较高的税率征税。根据央行2019年城镇居民家庭资产负债状况调查，我国拥有两套住房的居民家庭比例为31%，拥有三套及以上住房的居民家庭比例为10.50%。预计试点城市会以市为单位实施，刚开始税率不会太高。

总之，房产税政策的试点肯定会把抑制房地产投机和住房过度投资作为最重要的内容，并提出非常有效的措施。

房产税迫在眉睫。除了共识，目前还有争议点，主要是:

1)由于交易环节契税、土地增值税较重，在存量环节征收的房地产税能否减轻交易环节税负；

2)如何解决和解释民用住宅70年土地使用权与房产税的关系和合理性？70年后怎么办？能不能给居民稳定的预期。财富遭遇剧变。

房产税是一项重大而深远的变革，将对房地产市场和居民财富分配产生巨大影响。图4:一二线城市人口流入放缓，三四线城市人口持续流出。

来源：泽平宏观来源:泽平宏观

首先，是房地产市场。虽然房产税的目的既不是打压房价，也不是压低房价，但无论新房还是二手房市场，短期内都会有压力。因为，当持有房产的成本变高时，多套房持有人可能会对空房进行短期集中抛售，二手房供应量会增加，而投资型购房者的需求会明显减少。刚需和改善型购房者考虑到房价下行可能会观望一段时间，导致二手房整体需求减少，二手房价格将承压。二手房与新房价差缩小，房价倒挂局面减缓，新房投资价值减弱。同时，由于二手房市场不景气，改善型购房者无力出售自有房产，购买新房。

尤其是投资型和改善型购房者，需求会明显下降。一二线热点城市人口处于净流入状态，供需相对紧张，可能会好一些。而非核心的三四线城市大部分人口处于净流出状态，供需平衡或供大于求，房价上涨压力可能更大(见图4)。

有观点认为，房东可以将征税成本转嫁给租客。国证券认为，租赁市场上，供应增加、房产税转嫁意愿影响对冲，价格可能小幅波动，但不会暴涨暴跌。虽然部分多套房持有人愿意将部分房产税转嫁给租房者，提高租金，但部分空房由于持有成本较高，会流入租赁市场，供应量增加，供需变化导致租金下调。两种影响形成对冲，预计租赁市场价格会有小幅波动，但不会大幅上涨或下跌。

过去二十年，中国居民财富的主要逻辑是“多买房，早买房”，中国居民的主要财富也是房地产。房产税的推出是对这一财富逻辑的重大改变。

房产税的一个重要诉求就是住在房子里不投机。这里引用红塔证券首席经济学家李麒麟的话:“从这个政策的最初来看，未来把更多的资产配置到房地产上确实是不明智的，因为房产税只是调控房地产市场的手段之一，而不是全部。从大方向看，房地产调控政策的组合拳一定是引导居民储蓄逐步减少对房地产的配置。"

如果一个家庭有更多的房子，他可能会优化资产配置结构，把多余的房子卖掉，变成存款。此时，拥有多套住房的业主将成为金融机构眼中的高净值客户，相应的大类资产配置计划也一定会跟上。

李麒麟认为，房产税对资本市场、股票和债券都有好处。

几乎与房地产税被授权试点的消息同时，在2021上海全球资产管理高峰论坛上，中国银行行长刘劲表示，随着人均可支配收入的不断提高，以及住房不投机、养老第三支柱建设等政策的不断完善，居民资产配置需求也呈现出从拥有现金到拥有资产、从拥有不动产到拥有金融资产、从单一配置到多元配置、从国内投资到全球配置的趋势，资产管理业务需求持续快速增长。

原证监会主席肖钢也表示，居民财富构成中实物储蓄占比较大，金融储蓄偏低，财富结构不合理(见图5)。未来要逐步增加金融资产的投资比例，逐步提高为退休做准备的养老财富，而存款比例要降低，或者将更多的资金投向证券类资产，包括债券、股票、REITs等。

你理解这种居民财富逻辑的剧变吗？图5:主要国家住房市场价值概览