签订购房合同违约会赔偿定金的几倍,购房买家违约,定金和违约金退不退

吴张超

2017年2月21日，南昌市西湖区人民法院一审审理了一起房屋买卖合同纠纷案。法院判决:解除原告周与被告江西某房地产有限公司于2013年3月13日签订的《南昌市商品房买卖合同》；被告江西某房地产公司、江西某物业管理公司双倍返还定金人民币20万元给原告周。被告江西某房地产公司、江西某物业管理公司于本判决生效之日起五日内将已支付的房款143980元返还原告周；被告张对上述第二项、第三项债务承担连带责任；驳回原告周的其他诉讼请求。

被告江西某房地产有限公司是一家从事房地产开发的企业。由香港某国际公司100%控股，法定代表人张。2012年3月13日，原告与被告某公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，该合同约定:1。原告购买的商品房为预售商品房；2.该房屋位于南昌市西湖区景甜大厦高层商住楼，建筑面积26.46平方米；；3.房屋单价每平米13000元，总金额343980元，首付10万元整，正式合同签订后才支付房款143980元，合同在房管局备案后支付全部房款；4.被告公司应于2013年11月31日前向原告交付符合本合同约定的商品房；5.除不可抗力外，如该商品房未按本合同约定的期限交付原告使用，超过60日后，原告有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知发出之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，原告将定金10万元及房款143980元汇入张之子赵名下的商业银行账户。2013年5月22日，被告某公司向原告出具了10万元的收据，2013年5月24日，被告某公司向原告出具了143980元的收据，共计243980元。被告在收到原告的房款后，既没有办理预售商品房备案手续，也没有将房屋交付给原告。2013年10月28日，被告某公司在原告不知情的情况下，与案外人范某签订商品房买卖合同，将上述房屋以总价18万元的价格出售给范某。

法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律效力。某被告公司与原告签订商品房买卖合同后，不履行合同，将房屋出售给他人，构成根本违约。原告知应解除与被告公司签订的南昌市商品房买卖合同，予以支持。根据原告与被告公司的合同，原告支付了10万元购房定金。现在被告公司违约，合同目的无法实现。要求被告公司、公司双倍返还定金20万元的原诉讼请求，依法予以支持。原告已按与被告某公司签订的合同支付购房款143980元。购房款由江西某物业公司的关联公司江西某物业管理有限公司收取。现解除合同，购房款143980元应由江西某物业公司、某物业管理有限公司返还原告。虽然合同约定了被告的违约责任，但是根据合同法规定，原告可以选择适用定金条款或者违约金条款。因原告已主张被告应双倍返还定金，故不支持要求被告承担违约责任的原诉讼请求。经审理查明，被告某公司系被告人张某个人独资经营，被告人张某收取的定金、购房款均转入被告人张某之子赵某名下，构成公司财产和个人财产混账。根据《公司法》规定，一人有限责任公司股东不能证明公司财产独立于股东个人财产的，应当对公司债务承担连带责任，支持原审被告张对上述债务承担连带责任的诉讼请求。被邀请的第三人赵被告知承担连带还款责任，且无证据证明，不予支持。故依法作出上述判决。

【点评】合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。

双方应按照协议全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(1)因不可抗力致使合同目的不能实现的；(二)履行期届满前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务；(三)当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内未履行的；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的无法实现的；(五)法律规定的其他情形。

当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约造成损失的赔偿金额的计算方法。

本案是一起房屋买卖合同纠纷。某被告公司与原告签订房屋买卖合同后，将房屋出售给他人，构成根本违约。原主张请解除合同、退还购房款、双倍返还定金，应依法予以支持。