租赁合同单方面提前解除的违约，租赁合同单方面提前解除的违约,租赁期内单方解除合同视为违约

周新疆

原告王诉称，2013年3月，原告与被告签订《南昌市房屋租赁合同》，约定原告将位于南昌市红谷滩区国际花园的房屋(面积87.88平方米)出租给被告涂某，租赁期限为36个月，自2013年3月27日起至2016年3月26日止；月租第一年1万，第二年1.1万，第三年1.21万。租金每两个月支付一次，使用前支付租金，当月27日付清。合同签订后，原告按合同约定交付了房屋，但自2014年11月起，被告未按合同约定支付租金，至诉讼日已累计拖欠租金50200元。此外，据原告所知，被告的物业费和水电费也严重拖欠。因被告严重违约，原告已通知被告依法解除双方租赁合同，但被告以挂断电话或不接电话、拒收信件等方式粗暴对待原告。为此，原告诉法院，并要求判令:1。解除原、被告之间的租赁合同，被告将租赁房屋返还原告；2.被告向原告支付自2014年11月起至房屋返还止拖欠的租金(暂50200元)及使用费，并按同期银行贷款计算欠款利息；3.被告支付原告违约金10000元；4.被告履行合同义务，付清未交的物业费、水电费；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称租赁合同未到期，被告不同意解除房屋租赁合同；房屋租赁处正在进行道路维修，严重影响被告的正常经营。从情势变更或不可抗力原则出发，应适当降低或延长房屋租金，以弥补被告的损失。基于上述理由，被告未支付租金是因不可抗力，故不应承担违约金，原告既主张违约金又主张利息，不符合法律规定。原告索要物业费、水电费等。，但没有提供证据。被告正在积极筹措资金，所欠租金将支付给原告。

法院经审理后认为，原、被告签订的《南昌市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其形式和内容均不违反相关法律的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的合同义务。原告交付租赁物后，被告未按合同约定支付租金，属于违约行为。法院以被告违约为由，支持双方依据合同解除租赁合同关系。截至2015年5月26日，被告欠原告租金45200元，以及2015年5月27日至房屋返还日发生的房屋使用费(参照租金标准按12100元/月计算)，被告应向原告支付。原告主张被告支付违约金1万元并按照银行贷款利率承担逾期付款利息，符合双方合同约定和法律规定，法院予以支持。违约金10000元应按双方合同约定由被告已支付的租房押金10000元抵付。被告辩称，在租赁期间，因道路维修严重影响了被告的正常经营，应当适当降低房屋租金。道路维修影响了被告的经营，这是一种商业风险。因此，法院拒绝接受他的论点，因为它在法律上毫无根据。据此，依法判决如下:

1.原告王与被告涂某签订的《南昌市房屋租赁合同》解除，被告涂某于本判决生效之日起十日内将南昌市红谷滩区红谷中大道788号国际花园a栋房屋返还原告王。

二。被告涂某于本判决生效之日起十日内向原告王支付租金45200元及房屋使用费(自2015年5月27日起至实际退房之日止按12100元/月计算)。

三。被告涂某向原告王支付违约金10000元(该款项直接冲抵定金)。

四。被告涂某应于本判决生效之日起十日内支付原告王某逾期付款利息。

【点评】根据《合同法》规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同:一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内不履行；当事人一方依照本法第九十三条第二款和第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。当通知到达另一方时，合同终止。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同终止后，合同尚未履行的，应当终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由不支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不支付的，租赁A-W解除合同。故法院依法作出上述判决。