借妹妹名义买房怎么协议

德永

这是登记在我姐名下的房产，但我姐说是她出钱买的。应该是谁的？一场房产纠纷，其实牵扯到一个“案中案”。江苏省扬州市黄姓姐妹因一套经适房矛盾闹上法庭。近日，扬州市邗江区人民法院对这起纠纷作出判决，并就案件中的疑点向相关职能部门发出司法建议。

用妹妹资格买经济适用房

2011年，我姐姐黄儿和丈夫离婚了。根据法院判决，夫妻共同财产判给男方。因为黄儿收入低，离婚后没有房子，所以可以享受经济适用房的购买资格。因为法院认为黄儿没有地方住，并决定她可以暂时呆在家里，所以她不需要紧急买房。然而，黄儿不想浪费申请经济适用房的大好机会。与姐姐黄大沟通后，两人协商由黄大出资购买黄儿名下相关经济适用房，然后在交易可以过户时，将房子从黄儿名下过户到黄大明名下。

就这样，两姐妹很快办完了相关手续。黄累计转账20余万元到买房，并向其姐姐支付一定的奖励费用，相当于从二手房购买经济适用房资格，俗称“房票”。老大以为自己买了便宜的房子，老二以为可以通过转让购房指标获得一定的奖励，两人都得到了自己需要的东西。这时，姐妹俩都很得意。

两年后，经济适用房顺利交付他人。黄达装修完房子后，一家人就住在里面，保留着相关的房产证等材料，以她姐姐的名义买了房子。

所有权的突然变更

按照国家法律规定，原业主只要补齐房屋成交额的10%，就可以将居住满五年的经济适用房出售转让。当姐姐高兴地提出过户时，姐姐拒绝了。这套原本20多万买的房子，已经涨到100多万了。面对如此巨大的差价，黄儿要求姐姐一家搬出房子。我妹妹的家人认为，如果她没有自己支付这套房，黄儿根本没有能力购买它。现在黄儿看到房价涨了，却不守信用，翻脸不算账。她还要求黄儿返还原购房款20余万元，并要求赔偿该房屋按市值计算的增值差额70余万元。

2020年10月，姐姐以消除妨害纠纷为由，先诉至法院，认为买方是自己，要求姐姐一家搬离房屋。案件审理过程中，妹妹将妹妹告上法庭，要求她返还相应购房款及房屋升值差价。江苏省扬州市邗江法院受理后，将两案合并审理。

庭审中，妹妹黄达一开始就向法官陈述了“实名买房”的过程，并提交了转账20余万元买房、支付妹妹报酬的相关证据。姐姐说:“我一开始只是买了姐姐名下的房子，实际投资和居住都是我的。”而且房子的产权证虽然登记在黄儿名下，但一直在黄达手里。

对此，黄儿表示，双方不存在所谓的“实名买房”，也不存在“实名买房”的约定。她才是有经济适用房资格的人，房屋的合法权属应以房产部门的登记为准。“我只是向她借钱买了这套房，把房子借给她住。”因此，她有权要回自己的房子。

发现实名买房是真的。

法院认为，黄达与黄儿是姐妹。没有房屋纠纷之前，姐妹关系很好，有“借名买房”的感情基础；而且，从手续、房子装修、相关文件来看，如果姐姐“借房子”和姐姐住在一起，她怎么可能把所有材料都交给姐姐保管呢？这显然是极不合理的；同时，从许多记录材料中可以知道，我的姐姐黄儿曾讨论如何赔偿黄达。法院综合证据后认为，两姐妹确实“借名买房”。

根据《保障性住房管理办法》第二十五条规定，城市低收入家庭申请保障性住房，应当符合下列条件: (一)具有当地城镇户口；(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；(三)无房或目前住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。黄人人有房，夫妻收入丰厚，不符合经济适用房申请条件。离婚中的黄儿无房无财，符合经济适用房申请条件。而这套经济适用房的实际占有和控制人为黄达，显然属于黄达向黄儿“借名买房”。借款购房是指以他人(符合购房条件者)名义购买经济适用住房及政府限制的其他房产。名义买受人和实际买受人签订合同，约定实际买受人以符合政府规定条件的人的名义购买房屋，在政府允许过户的情况下再将房产过户到实际买受人名下。实际买方向名义买方支付购买价款和额外报酬。

在履行过程中，如果出现纠纷，很可能会认定投资方无效。究其原因，应该主要从政府推出保障房的目的来考虑。政府出台这一针对特殊人群的优惠政策，是为了解决中低收入家庭的住房问题，改善整个社会的居住条件。名义上的买方转让的，其实是基于政府规定的条件的购房权。如果这种合同有效，就会使不符合原购房条件的人购买经济适用房，而本应享受经济适用房的人的住房条件仍然没有得到改善，从而侵犯了社会公共利益。这也是一种以合法形式掩盖非法目的规避法律的民事行为。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定:“违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。但是，强制性规定没有使民事法律行为无效的除外。”第一百五十五条:“无效的或者被撤销的民事法律行为，自始没有法律约束力。”

对此，法院认为，本案中，黄达与之间的“借名购房”行为无效，故黄达依约占有的房屋应返还，黄儿要求黄达返还占有房屋的诉讼请求应予支持。对黄大主张黄儿返还购房款、契税、不可移动装修费20余万元予以支持。

近日，邗江法院作出判决，要求黄达在一定期限内将房屋交付给黄儿；黄二将购房款、契税、不可移动装修款共计20余万元返还给黄大。

司法建议:彻查妹妹买房资格。

法院认为，本案中，黄二因离婚而符合经济适用房购买资格，但其离婚不离家，取得购买资格后予以转手变卖获利，存在弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件、骗购经济适用住房的可能性。本案中，黄二将购房权私自转让给没有购房资格的原告的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。法院认为，在本案中，黄儿因离婚而有资格购买经济适用房，但他离婚后并没有离开家。取得购房资格后，将其出售获利，存在弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件、骗取经济适用房的可能。本案中，黄儿将购房权利私自转让给不具备购房资格的原告的行为，已经违反了我国保障性住房购房的相关规定，客观上损害了社会公共利益，阻碍了其他符合购房条件的人的购房权利。

因此，本案判决生效后，邗江法院向扬州市住房保障中心发出司法建议书，建议重新审查黄儿的购房资格。

该案审判长介绍，由于悬赏金和房屋升值差价的审理与审查结果有关，在该案中不予处理。复核结果作出后，当事人可以另行起诉，房屋升值差价按双方过错承担。“对于悬赏金，是否归国家所有，将根据当事人之间是否存在损害国家、集体或者第三人利益的恶意串通行为来决定。”

市住房保障中心:“房票”不得随意转让。

根据《经济适用住房管理办法》第四十三条规定:对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗取购买经济适用住房或者单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价并考虑折旧等因素收回所购住房，并依法及有关规定追究责任。出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。扬州市住房保障中心相关工作人员表示，将根据司法建议的相关内容，对黄儿当时的购房申请资格进行审查。如有弄虚作假，取消-齐享受经济适用房资格，并按一定商品房标准补足购房差价。

“经济适用房，买者必须自住。如果他不是自己住，我们会要求租客尽快退房，谁的房子谁住。”相关工作人员表示，对于黄大等购买了“房票”的人来说，虽然声称是投资购房，但这种说法是没有根据的，在法律上无法保护自己的权益，因此存在一定的风险。“‘房票’不应该随意转让，转让方和购买方都扰乱了社会秩序，不仅不能保护自己的权益，也损害了他人的利益。"