房地产税试点来了对济源有影响吗，房地产税试点来了对济源有影响吗,房地产税试点来了!段话

任泽平

房地产税试点终于来了！2021年10月23日，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房产税改革试点工作的决定》(以下简称《决定》)发布。

房地产税改革加快推进。近年来，房地产税在重要会议和文件中被多次提及。与此前的表述相比，此次《决定》进一步明确了房产税试点的改革目标、实施路径和征收对象。一，房产税试点的原因

第一，调控房地产，严格执行“房住不炒”原则，增加保有环节成本。自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的观点后，每年的政府工作报告都被用来调整当年的房地产市场。《决定》提出:“积极稳妥推进房地产税立法和改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。

因此，本次试点区域应重点关注房价上涨压力较大的热点城市，如长三角、珠三角、京津冀及部分区域中心城市。同时，扣除可抵扣面积后，多套房和豪宅用于投机炒房的税收可能更大。

第二，随着房地产开发时代的逐渐结束，土地财政难以为继，存量房时代正在到来。从土地财政向房地产税转变是大势所趋，势在必行。

根据第七次人口普查数据，2020年中国常住人口城镇化率为63.9%。考虑到农村留守的2.86亿农民工家庭成员(其中农民工16959万人，本地农民工11601万人)，如果能够实现农民工市民化和基本公共服务均等化，我国广义人口城镇化率已经达到75%左右，而发达国家一般为80%-90%。根据我们的计算，土地加税的成本占房价的60%左右。

财政部数据显示，2020年，地方政府与房地产相关的总收入为10.4万亿元，其中国有土地出让金收入为8.4万亿元，5个房地产专项税收总收入为1.97万亿元。2012年至2020年，土地出让金占地方财政收入的比重由20.0%提高到30.4%；2012年至2020年，土地出让和房地产专项税总收入占地方财政收入的比重将从27.1%提高到37.6%。

第三，地方财政吃紧，房产税试点，地方主体税种完善，增加地方稳定税源。

在美国，主要的地方税是房产税、消费税和个人所得税。目前中国地方收入压力大，主要是地方政府隐性债务监管收紧，房地产市场不景气。自2021年5月以来，房地产销售迅速降温。9月商品房销售面积和销售额为-13。2%和-15.8%；截至10月17日，集中供地挂牌地块822宗，高流拍率32 .4%的地块266宗，北京、广州、杭州、沈阳流拍率超过50%。

第四，房地产是居民的主要财富资产，房地产税改革立法有助于发挥其调节个人收入分配、缩小贫富差距、实现“共同富裕”的作用。

居民主要缴纳所得税(工资收入、劳务收入、报酬收入、财产租赁收入等。)，而且房产税基本为零。但经济高速增长后，社会积累了大量的存量财富，仅靠工资税收调节收入差距已超出其承受能力。开征财产税(主要是财产税和遗产赠与税)既可以调节高收入，又可以为低收入群体的社会保障提供财政支持。

中国的收入差距处于高位。2019年，中国收入基尼系数为0.465，高于0.4的警戒线。世界上的财富差距处于中低水平，但正在迅速上升。2020年，中国前1%的财富将占总财富的30.6%。二、房地产税试点方案

1)从税源来看，本次试点区域将以房价上涨压力较大的热点城市为主，如长三角、珠三角、京津冀及部分区域中心城市。拿热点城市试点模式来说，除了技术难度下降，还有复杂度下降。如果全国都开征房地产税，就要实现全国范围的房地产实名登记制度和房地产联网。根据美国、韩国、英国的经验，不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础，既是经济改革，也是政治改革。

2)从征税对象来说，以存量房为基础征税的可能性更大。上海、重庆试点没有达到预期效果的原因之一是征税对象范围太小。上海只对新购房屋征税，重庆只对高档房屋征税。随着一二线城市进入存量房时代，增量房增速放缓，征税对象将以存量房为主。

3)从计税依据来看，预计我国房地产税试点将以市场评估价值为基础。从发达国家的经验和沪渝方案来看，有基于虚拟租金或市场评估值征税两种方式。预计我国房地产税试点将以市场评估价值为基础征税，根据家庭成员人数、赡养负担、生育状况、特殊群体等情况给予抵扣面积或税收优惠。

4)从税率来看，国务院可能会划定税率区间，各地政策可能会确定不同的税率，总体税率不会太高。根据发达国家和上海、重庆的经验，房地产税率主要采用累进税率和平均税率，税率较低。此前，上海和重庆采用0.4%、0.6%两种税率和0.5%、1%、1三种税率。2%。由于因城施策，预计试点城市一开始不会太高。

5)从税收优惠的角度来看，可能会采用首套免征额和免征额面积，同时对刚需和特殊群体进行免征额。此前，上海试点的豁免面积是人均居住面积的两倍。预计这一试点将调整免税区域，以扩大税基。

6)目前争议的要点是:由于交易环节契税、土地增值税较重，在存量环节开征房地产税是否可以降低交易环节税负，否则居民整体税负将大大增加；如何解决和解释民用住宅用地70年使用权与房地产税的关系和合理性，70年后怎么办，能否给居民稳定预期；推出时间的选择，前期“三条红线”、贷款集中管理、限购限贷等政策集中出台。目前，房地产市场和土地拍卖市场不景气。第三，房地产税试点的影响

由于房地产税主要是在试点的基础上开征，所以一开始征税的力度可能不会太大，会循序渐进。2018年，美国各州房地产税实际税率为0。27%-2 .4%.但也要防止运动式的“减碳”重演。短期来看，目前房地产市场销售清淡，土地市场告急。所以，在这个时间点推出房地产税，会对市场造成很大压力，具体影响要看征税的力度。理想的政策推出时间应该是房地产周期向上，市场销售火爆的时候，比如2015-2016年，市场和企业都能满足的时候。

当然，政策从研究、制定到实施是有时间跨度的。我们前面提出“房地产是最硬的泡沫，争取软着陆，避免硬着陆，用时间换房空”。

长期来看，房地产税对具体领域的影响还是要看供求关系。根据国际经验，在供不应求、货币过多的情况下，税负可以转嫁，否则无法转嫁甚至增加区域市场压力。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。根据我们的研究，未来中国人口将向大都市区和区域性中心城市聚集，流入地和流出地的房地产市场将出现明显分化，这种情况在美国和日本都发生过。

据测算，2020年，我国城镇住房套数比为1.09，一线、二线、三线城市分别为0.97、1.08、1.12。中国的住房总体上一直是静态平衡的，但区域供求差异很大。随着人口流入大都市城市群，未来仍将面临住房短缺。而东北、西北、非大都市城市群的低水平城市，由于人口迁移严重，不仅已经出现供过于求，而且未来过剩还会加深。

从长远来看，住房制度改革的根本解决办法是城市群战略，把人和土地、金融稳定、房地产税联系起来，实现供需平衡，改变目前人地不匹配、供需分离、一二线房价高、三四线库存高的问题。四。观点

经全国人大授权，预计未来房地产税将在房价上涨压力较大的热点城市试点，力度强于现有的上海、重庆试点。试点后将逐步扩大。《决定》规定:“本决定授权的试点期限为五年。条件成熟时，及时制定法律。”随着存量房时代的到来，从土地财政到房地产税的过渡开始了。

预计2020年，中国住房市值418万亿元，是GDP的4.1倍，占存量保障房市值的66%。从住房市值占GDP的比例来看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。

从2000年到2020年，中国住房市值从23万亿元增长到418万亿元，年均增长15.6%；人均住房市值从1.8万元到29.6万元，年均增长15%，高于人均GDP的12.3%；城镇住房人均市值从4.5万元到43.4万元，年均增长12%。

大趋势是什么？就是减少房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断。，以及由此造成的对民生和实体经济的长期挤压和成本，大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建、资本市场等。百年不遇的大变局，也是百年不遇的大机遇。

看清这个大趋势至关重要。企业里的每个人，归根结底都是时代的产物。中国未来将面临三大挑战:中美贸易摩擦和脱钩风险；人口老龄化和出生率下降正在加速；房地产最硬的泡沫如何避免硬着陆，实现软着陆。

面对这三大挑战，我们实施了一系列战略和政策调整，如实现科技自立、解决技术“卡脖子”、注册制和北交所服务“专业化创新”、大力推进新能源和新能源汽车革命、放开三孩、清理校外培训、延迟退休年龄、反垄断和防止资本无序扩张、试点房产税、三条红线、贷款集中管理等。如果你选择做正确的事，幸运会站在你这边。5.他山之石:美英日如何征收房地产税？

不同的国家有不同形式的财产税和不同的政策。从计税依据来看，主要有两种:一种是基于虚拟租金；第二种是基于评估价值。在税率方面，发达国家主要采用累进税率和平均税率。从税收优惠政策来看，发达国家主要采取税收抵扣、延期纳税、减税、设置起征点等方式。

1)美国的土地和房屋都要交税。房地产税的评估值是计税依据，评估值接近市场价值。税率由地方政府“以支定收”决定。美国实行的是土地和房屋一体化的税收模式，通常由县政府征收，然后转到相应的部门。房地产税=评估价值×评估率×名义税率。

从计税依据来看，美国以评估价值为计税依据，评估价值接近市场价值；有些州并不征收全额评估值，而是设定评估率来调整不同类型房产的实际税率。从税率来看，美国是通过“以支定收”来确定税率，而地方政府是根据财政预算支出和收入、房地产评估值和评估率来确定税率的。从税收优惠来看，美国通过税收减免和延期纳税的方式，对刚需、老年人、残疾人和低收入群体给予税收优惠。

2)英国财产税起源于17世纪中期英格兰的“炉灶税”，即以一个家庭拥有的炉灶数量为征税对象，用于为穷人提供救济的一种税。

如今，英国房产税是地方政府的重要收入来源，主要用于英国地方政府的公共事业支出。据英国统计局统计，2020财年，英格兰市政税共征收322亿英镑，占地方政府总收入的29%。

3)日本对保有环节征收固定资产税和城市规划税，以评估值为计税基础，评估值小于市场价值，设置“负担率”调整机制。

日本市政府每年向土地和房产所有者征收固定资产税和城市规划税。从计税依据来看，固定资产的计税依据与城市规划税相同，都是房屋或土地的评估价值，土地的评估价值一般为上一年度土地公布价格的70%。

建立“负担率”调整机制，避免地价大幅波动带来的额外税收压力。税率方面，中央政府制定基准税率，地方政府在此基础上进行调整。固定资产税基准税率长期维持在1.4%，城市规划税率为0.2%-0.3%。从税收优惠的角度来看，日本设置了一个门槛作为税收优惠，对估价在30万日元以下的土地和估价在20万日元的房屋免税。