新城控股上市(新城控股新城发展)

张毅

2019年，新城控股以22.5%的增速超额完成销售目标，实现销售额2708亿元。这样的业绩增速，不仅在调控严格、融资紧张的一年里，位居房地产行业前列，对于近五年销售额增长近8倍的新城控股来说，也是不多见的。

同时，新城控股(601155。SH)在a股市场表现同样出色。2019年，其股价涨幅高达70.5%，位居销售额TOP20的a股房企之首。此外，公司还拟向全体股东每10股派发现金红利17元(含税)，依托持续稳定的盈利能力，按较高比例分红，给予投资者丰厚回报。

2020年，新城控股将“稳健”确立为公司未来发展的新关键词，这一基调也体现在其逐步优化的财务结构和资金流动性上。新城控股在由“提速”向“提质”转变的过程中，销售业绩的持续爆发式增长，尤其是“吾悦系”商业地产项目，促使公司上演了“龙头出击”的新场景。

“吾悦广场”持续爆发，强化公司“商业护城河”

商业地产和物业管理一直是房地产开发企业业务矩阵中能够获得长期稳定现金流回报的优质资产。随着近年来“吾悦广场”综合体项目的不断扩张，商业地产项目在增加新城控股公司利润和现金流的同时，也在强化公司的“商业护城河”。

新城控股2019年业绩报告显示，吴越广场目前85%位于十三五19个国家级城市群，长三角城市群占比超40%。与此同时，新城控股综合体的销售规模、物业出租和管理收入也逐年增长。2019年实现综合体营业收入同比增长76.56%至380.56亿元，营业收入同比增长83.19%至40.55亿元。销售、物业出租及管理综合体的总收入约占营业收入的49.1%。上述两项业务的毛利率也高于住宅销售业务，分别达到36.96%和67.56%。

从吾悦广场项目落地来看，新城控股2019年实现吾悦广场租金及管理费收入40.69亿元，同比增长92.28%，平均入住率99.16%。以新城控股吾悦广场项目2016-2019年的运营情况来看，其吾悦广场综合体累计数量复合增长率高达54.7%，租金及管理费收入复合增长率高达74.29%。

对此，有投资者向《红周刊》记者表示，已经进入平稳状态的吾悦广场，预计2023年实现净利润40亿元。“吾悦广场+金街一套住宅价值约40亿元，售后净利润约7亿元，可以覆盖一个吾悦广场的建筑安装成本。从目前的运营情况来看，进入稳定状态后，吾悦购物中心平均每年可获得租金+管理费8000-10000万元，净利润率约为40%。预计2019年租金将达到40亿元。按照2021年累计开业100家吾悦广场计算，预计三年后吾悦广场将贡献100亿元租金管理费和40亿元净利润。”上述投资人表示。

短期负债率高达208.94%，财务结构进一步优化。

2月份，受疫情影响，多数房企销售出现断崖式下滑。随着疫情打击房地产市场“触底反弹”，对房企资金到位起到重要支撑作用的销售回款规模同比大幅收缩，对于2020年将继续迎来偿债高峰期的房地产行业来说，无疑是巨大的打击。市场和融资的双重压力，也对房企的现金流提出了更高的要求。

在行业融资渠道萎缩、融资难度加大的情况下，新城控股在加强现金管控的同时，积极拓宽融资渠道，缓解资金压力。2019年，公司先后在中国银行间市场发行中期票据、超短期融资券和资产支持票据，共募集资金31.58亿元；完成在上交所平台发行公司债券，募集资金21亿元；通过在海外发行高级美元债券，融资9.5亿美元，为公司的快速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.73%，在民营房企中处于较低水平。

尽管如此，降低融资成本仍是新城控股努力的方向。3月3日，新城控股发布公告称，为优化债务结构，降低融资成本，拟利用境内外直接融资工具进行融资，合计新增融资规模不超过等值人民币300亿元(含外币等值)；3月9日，新城控股完成2020年公开发行公司债券(第一期)，发行规模6亿元，票面利率5.10%。

值得注意的是，新城控股在拓宽融资渠道的同时，资金流动性也显著增强，财务结构进一步优化，主要体现在公司现金短期债务覆盖率提高，净负债率下降。新城控股2019年业绩快报显示，截至报告期末，公司持有货币资金639.41亿元，远高于一年内到期的有息负债306.02亿元(不含控股股东关联借款)，现金短债率高达208.94%；净负债率同比下降近33个百分点至16.36%，明显低于行业平均水平。