大学毕业生租赁房(在校大学生可以租房吗)

梅明

很多刚入职的大学毕业生为了降低生活成本，面对高昂的房租，往往选择群租成为“群租”。不知道，这样经常给自己带来不必要的麻烦。

房东不诚信:“群租客”权益难以保障

[案例]2018年8月，刚走出象牙塔的李春雷等24人，从房东处租了一间100平方米的房子，用木板分割成12块，买了12个上下铺。还没等他们搬进去，房东看有人房租更高，只有两个租房者更方便管理，就反悔了。他想解除与李春雷等人的群租房合同，然后再租给别人。在诉讼被李春雷等人坚决拒绝后，令李春雷惊讶的是，法院仍然支持房东的请求，尽管他们已经支付了租金，并做好了入住的准备。

[点评]法院的判决没有错。一方面，本案中的群租房合同违法。《商品房租赁管理办法》第八条规定:“出租房屋，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均出租建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台、地下储藏室不得出租供人居住。”李春雷等24人租了一套100平方米的套房，并进行分割，不仅改变了原来最小出租单位——房间的设计，还将人均出租建筑面积大幅降低到政府规定的最低标准，明显与之相悖。另一方面，这种情况下的群租合同是无效的。《合同法》第五十二条第(五)项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同，自始没有法律约束力。因为本案中的群租合同是法律所禁止的，这就决定了房东即使不诚信也可以反悔。

隐瞒真相:“群租房”的权益

[案例]2018年8月28日，毕业于同一所大学、就职于同一家公司的李微微等18人决定租团。担心房东太拥挤，他决定让李微微单独租用。与李微微房东签订的合同规定，年租金应一次付清。如果李微微未能在每月5日前支付上个月的水电费，房东有权终止合同并拒绝退还剩余租金。从那以后，每个人都把分配给每个人的租金支付给李微微，然后李微微会统一支付给房东。谁知道，李微微很快找到了另一份工作，但每个人都忘记按时缴纳水电费，以至于他被房东赶了出来。

【点评】姑且不论水电费是否缴清，本案已当然具备合同约定的解除条件，仅就合同本身而言，“群租客”的权益也只能付诸东流：一方面，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由于李薇薇并没有向房东明确是群租，决定了本案不存在合租，合同的当事人只能是房东（出租人）和李薇薇（承租人），合同中所有的权利义务也只能由房东、李薇薇享有或承担，虽然大家已私下与李薇薇约定且已分别出钱，但正因为不成为合同的当事人而无权向房东主张权利或要其承担义务。另一方面，即使将李薇薇与大家之间视为转租，也不能对房东产生法律效力，因为转租必须以出租人同意为要件，而房东不仅没有同意，甚至根本不知道。【点评】无论水电费是否支付，本案当然已经符合合同规定的终止条件。就合同本身而言，“群租”的权益只能丧失:一方面，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同。因为李微微没有向房东明确表示是群租，所以认定本案不存在合租。合同的当事人只能是房东(出租人)和李微微(承租人)，合同中的所有权利和义务只能由房东和李微微享有或承担。尽管每个人都与李微微私下达成了协议，并分别支付了费用，但他们无权仅仅因为他们没有成为合同的当事人而向房东主张权利或承担义务。另一方面，即使李微微和人人都被视为转租，也不能对房东产生法律效力，因为转租必须建立在出租人同意的基础上，房东不仅没有同意，甚至根本不知道。

严重的邻里纠纷:“群租房”被解雇。

[案例]某房东将其位于小区的三室一厅分割成9个小房间后，于2018年9月7日出租给刘萌萌等18名应届大学毕业生。由于过度拥挤和工作时间不同，特别是自身意识不清，人们不时在楼梯上大小便。半夜的时候，过道里有人有说有笑，有人打架，有人洗漱，各种垃圾堆积如山。这些都给邻居们带来了很大的麻烦，引起了他们的严重不满。由于协商未果，邻居诉至法院要求确认房东与“群租客”的合同无效，“群租客”解散。经过审理，法院支持了邻居的主张。

[点评]法院的判决是正确的。一方面，尽管邻居不是租赁合同的当事人，但他们与合同的履行有直接的利害关系，这从刘萌萌等人造成的麻烦和不便中可以看出。这显然是与房东刘萌萌等人恶意勾结，为了自己的私利，不顾邻居的利益。但《合同法》第五十二条第二款已规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。另一方面，《物权法》第八十四条规定:“不动产的相邻所有人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”然而，刘萌萌等人的行为不仅给生活带来不便，而且严重扰乱了邻居，他们自然有权要求清除障碍。