买房贪便宜吃大亏

合道

如今，在高房价和投资投机的压力下，很多人选择购买“小产权房”等非商品房。在现实中，这些财产由于其复杂的成因和表现形式，不仅会引发大量的非法交易等纠纷，还会给今后法律关系的稳定和财产归属带来隐患。

选择“小产权房”要三思

【案例】在县城打工的青年农民唐，苦于买不起房，一再推迟结婚时间。两年前，小伙子从一张房屋预售宣传单上得知，郊区某村一个在建小区，只需要首付20万就能入住。没有进一步研究，他以开发商的身份与村委会签订了买卖合同。直到第二年年底，村委会才延迟交房。得知自己的公寓已被村委会卖给他人后，唐将村委会起诉至法院。法院经审理查明，被告开发预售的房屋为小产权房，双方签订的商品房买卖合同应属无效，故判令被告返还原告购房款及利息。

【点评】“小产权房”这一称谓并非法律术语。在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村（社区）建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。因为产生原因不同，其表现形式也复杂多样，有建在农民宅基地上的，也有因旧村改造、拆迁安置而产生的；有因购房协议得到的，也有因赠与、继承得到的等等。根据我国《土地管理法》和有关政策规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当购房者发现欲购房屋位于郊区农村、房价又远远低于市价、开发商较小或系村集体开发等情况时，应考虑该房产是否为小产权房。本案中，唐某拿不到房子，无法办理不动产证是必然的。根据当前的法律，法院审理时通常确认买卖合同无效。作为过错较大的卖方要赔偿房款的同期银行贷款利息。但尽管如此，考虑到期间房价变动较大，加上走诉讼程序的人力、财力成本等，原告也是得不偿失的。[点评]“小产权房”的称谓不是一个法律术语。现实中，建在集体土地上的房屋或农民自己建造的“商品房”，往往被一些村集体组织或开发商以新农村(社区)建设的名义出售。因此，它并不真正构成严格法律意义上的财产权。由于成因不同，其表现形式复杂多样，有的是建在农民的宅基地上，有的是旧村改造、拆迁安置造成的。还有那些通过购房协议、赠与、继承等方式获得的。根据我国《土地管理法》及相关政策规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。当购房者发现自己想买的房子位于城郊农村，房价远低于市场价，开发商规模小或者是村庄集体开发，就要考虑该房产是否是小产权房。在这种情况下，汤灿拿不到房子，办不了房产证是必然的。根据现行法律，法院通常会确认买卖合同无效。过错较大的出卖人应赔偿银行贷款同期房款利息。尽管如此，考虑到期间房价的大幅变动，以及走诉讼程序的人力和财力成本，原告得不偿失。

虚假宣传，不要相信“五证”缺一不可。

[案例]两年前，张阿姨的儿子从省立大学毕业后留校任教。张阿姨老两口想在省城买套房子，将来照顾孙子。于是，她先从网上了解到，省城郊区有期房预售。因为价格便宜，张大妈毫不犹豫，一次性支付了40多万。直到约定的交房期限到期，张阿姨实地考察后才发现楼盘根本没有开工。为此，老人将开发商告上了法庭。法院认为，因被告开发预售的房屋为小产权房，原、被告签订的房屋买卖合同无效，判令被告向原告返还房款并支付利息。

[点评]现实中，一些小产权房开发商在没有取得相关法律审批的情况下，往往会编造事实，做出虚假承诺，最终导致购房者根本拿不到房子，更谈不上办理房产证。虽然购房者有商品房买卖合同、房款收据等证据，但由于小产权房的违法性质，根据《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”，法院一般判决合同无效。本案原告的教训提醒购房者，在签订购房合同前，千万不要轻信广告，而应认清开发商是否“五证”齐全，即规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，住建部门核发的建设工程开工许可证，国土资源部门核发的国有土地使用证，以及房管部门出具的商品房预售(销售)许可证，以此来确定他们购买或提前购买的房屋是否在预售(销售)范围内，是否。这样才能明晰产权，顺利办理产权证。

在农村给老人买房的想法很难实现。

[案例]厌倦了城市喧嚣生活的薛退休后，和妻子到城郊农村买了一套刘老汉的三间瓦房。简单装修后，他兴奋地搬到了乡下。不料仅仅过了两年，薛老两口的田园生活就突然中断了。原来，刘老汉在外打工的儿子在老家订了婚，刘老汉打算把薛住的房子给儿子做婚房。于是他要求薛收回房子，遭到断然拒绝。随后，刘老汉一纸诉状将被告薛诉至法院，要求返还其房屋。法院经审理，判决被告将房屋返还原告，原告退还被告购房款，并折价支付房屋装修费。

[点评]目前，除了大量的小产权房纠纷外，还有很多是农民将自己的私有房屋出售给城镇居民或其他村民而引发的纠纷。这种房屋买卖合同是否有效，要看具体情况。由于我国农村土地的宅基地管理制度比较严格，虽然房屋可以买卖，但是宅基地是禁止买卖的。《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出租或者出售房屋后再申请宅基地的，不予批准。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理禁止炒地的通知》第二条进一步指出，“农民的房屋不得向城镇居民出售，也不得由城镇居民占用农民集体土地建房，有关部门不得为违法建造和购买的房屋颁发土地使用证和房产证。”因此，我国法律对城镇居民购买农村房屋持否定态度。法律也禁止农民出售或出租自己的房屋再另行申请宅基地。需要明确的是，并不是所有购买农村私房的合同都是无效的。在本村村民中购房、在其他村购房(前提是取得本村村民资格)、城镇居民取得本村村民资格后购房的，买受人已缴纳相关契税。通过相关审批后，一般认定合同有效。