疫情影响开发商延期交房

陆若琪

近日，多个地产项目开始通过各自渠道向外界宣布，在建项目“将因疫情延期”。仔细观察这些楼盘的延期交房通知，人们提到原因时，经常会提到“不可抗力”。那么，“不可抗力”对购房者意味着什么？开发商可以以“不可抗力”为借口无限期推迟交房吗？

1.问:很多楼盘在通知中提到了“不可抗力”。2月10日，全国人大常委会法工委也明确指出，我国当前的新冠肺炎疫情突发公共卫生事件属于“不可抗力”。法律如何确定合同中约定的“不可抗力”？

答:新冠肺炎疫情符合法律上的“不可抗力”。根据《民法通则》第180条和《合同法》第117条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

2020年的新冠肺炎疫情是建筑合同和购房合同双方在签订合同时无法预见的客观情况，疫情的发生是合同双方无法避免和克服的。因此，新冠肺炎疫情符合法律上的“不可抗力”。

根据法律规定，不可抗力是一种不可归责的事由，可以用来对抗合同对方的索赔权。

2.问:多家开发商正式宣布延期交付楼盘，但通知中并未提及具体延期时间。担心购房者会以此为借口让开发商无限期延长。“不可抗力”的起止时间是如何规定的？

答:虽然2020年新冠肺炎疫情构成了法律上的“不可抗力”，但并不是每个合同的债务人都可以用“不可抗力”来反对对方的主张。只有在合同正常履行过程中发生不可抗力事件时，债务人才能以此来对抗合同对方的请求权。如果由于合同债务人的过错，在延迟履行合同期间发生不可抗力事件，债务人无权以不可抗力为由免除自己的责任。

如果2020年新冠肺炎疫情处于开发商购房合同正常履行期间，开发商应在疫情发生后及时向业主发送延期交房通知。由于通知发出时疫情并未结束，无法计算准确的延长时间。因此，在疫情结束后的28天内，开发商需要向业主发送因新冠肺炎疫情延期交房的通知，最后一次通知可以给出准确的延期时间。

法律没有规定不可抗力的起止时间，但按照惯例，不可抗力的起止时间应该是地方政府宣布抗击新冠肺炎疫情之日，止于地方政府宣布复工复产之日，即疫情不再影响开发商复工之日。

3.问:如果将约定的交房时间分为疫情发生前、疫情控制期间、疫情发生后三种情况，开发商是否都可以用“不可抗力”要求购房者“延期交房”？

答:合同约定的交房日期未能在疫情发生前及时交付房屋，因开发商原因导致交付义务延期的，合同履行的延期与疫情不可抗力的发生时间重合。此时开发商无权以不可抗力主张延迟交房，因为不可抗力是开发商延迟交房的过错造成的。

鉴于合同约定的交付时间在疫情控制期间、疫情结束后的情形，符合《合同法》第一百一十七条的规定。疫情是开发商无法预见、避免和克服的客观情况，属于不可抗力，属于法定免责条款。开发商可以以不可抗力为由延期交房，但延期交房的时间应仅是受不可抗力事件影响的时间。这里值得注意的是，不可抗力发生在春节期间。开发商可以延期交房的时间，应当扣除国家规定的节假日时间和建设工程实习休息时间。

4.问:很多购房者关心，既然开发商可以因“不可抗力”延迟交房，我们是否可以延期还贷？

答:根据《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是法定免责条款，是指在不可抗力发生期间，因不可抗力给合同双方造成的损失，由合同双方各自承担。因此，开发企业对延迟交房具有法定免责事由，不应承担延迟交房的法律责任。作为购房者关心的能否延期还贷的事项，并不是购房合同中约定的事项。能否延期还贷，是购房者和贷款银行之间的合同关系。购房者不应以开发商延期交房为由，主张与开发商无合同关系的延期还贷义务。

疫情爆发后，各大银行及时出台相关政策，解决因疫情不可抗力导致无法及时还款的问题。疫情期间逾期还贷不视为违约，逾期还贷不计入个人征信。具体政策请及时联系各贷款银行。

5.问:对于购房者来说，如果开发商延迟交房，客户可以要求解约吗？

答:这个问题需要从两种情况来分析:第一种情况是开发商延迟交房的原因不是疫情造成的，纯粹是开发商单方面违约造成的。第一种情况，买方可以依据《合同法》第九十四条第四款主张解除合同。第二种情况，开发商因疫情等不可抗力延误交房的，根据《合同法》第九十四条第一款“因不可抗力不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。

也就是说，无论是因为疫情的影响，还是开发商单方面违约或其他原因导致的房屋延期交付，只要不能实现买方的合同目的，买方都可以主张解除合同。但买受人应当依据《合同法》第一百一十八条的规定向开发商发出通知，并提供开发商在合理时间内不能履行合同的证据。

6.问:疫情爆发前交的定金，因为疫情原因不能签正式合同。买家可以要求退还定金吗？

答:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人以认购、订购、预订等方式接受买受人定金的，作为订立商品房买卖合同的担保，因一方当事人原因不能订立商品房买卖合同的，依照《定金法》的规定处理；因不可归责于双方的原因致使商品房买卖合同无法订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”

根据司法解释的立法精神，本次疫情归于不可抗力，当然属于“不能归责于双方的事由”。所以如果因为这次疫情的影响不能签订正式合同，购房者可以要求退还定金。