给全国两亿租客一个安稳的“家”

王景岳

出租房人太多，屋里甲醛等有毒物质含量超标，房东只住了一周就吹了出来，租房押金也没退...在某网上消费投诉平台搜索“房屋租赁”，相关帖子不胜枚举。混乱的房屋租赁市场不仅损害了租客的合法权益，也影响了行业的健康发展。

在此背景下，住建部9月7日发布通知，就《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称条例)向社会公开征求意见。这份被称为“史上最严”的住房租赁领域规范性文件，涉及保护承租人合法权益、加强租赁机构监管等内容。将规范住房租赁市场秩序，促进住房租赁市场健康发展。

野蛮生长:租客权益受损

“没想到条件这么差。”谈起实习期间租的房子，黄女士仍是感慨。因为手头不宽裕，即将去异地实习，所以选择从社交平台寻找直租房，看中其中一家。联系房东后，对方说房子“交通方便，价格也不错”，他直言想尽快租出去。黄女士为了避免别人先占，没有实地查看，就交了三个，定了一套房子。

没想到，到了住处，她发现所谓的“房间”其实是一个储藏室，和租房广告上的图片大相径庭。六平米的房间里，左手边是衣柜，右手边是双层床，中间过道只能一个人通过。房东指着下铺说:“你睡这里吧”。

租房子不容易，遇到黑房东、黑中介“埋雷”更惨。与此同时，市场的快速发展也导致了租房贷、长租公寓平台“雷爆”等潜在新隐患的出现。这些都暴露了住房租赁市场监管的缺失，不利于住房租赁市场的健康发展。

据了解，目前中国租房人数已经超过2亿。由新华网和自如有家公寓联合发布的《2020中国青年租房生活蓝皮书》预计，两年后这一数字将达到2.4亿。租房人数的上升就像一个放大镜，放大了过去不突出的各种“小众”问题。如何保障承租人的住房权益，既是住房租赁业可持续发展的应有之义，也是全社会面临的现实课题。

北京盈科律师事务所执业律师刘洪章表示，《条例》公开征求意见，体现了国家整治行业乱象、为租客清除“埋雷”的决心。

问题导向:规范行业乱象

在这一规定出台之前，各级政府已经陆续出台了多项政策和文件，对住房租赁市场进行规范和约束。

国务院办公厅2016年6月发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，“培育和发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容”；2019年，住建部等六部门联合发布《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》，旨在保护住房租赁各方特别是承租人的合法权益。近年来，一些地方政府也出台了一系列政策文件来规范住房租赁市场的发展。

既然之前已经出台了相关的政策文件或者规定，为什么还要专门出台规定？

“《规定》的出台是过去一段时期中央和地方出台的各类住房租赁相关政策文件的延续，将对后续出台的各类住房租赁政策起到指导作用。”安居客房地产研究院分院院长张博认为，国务院2019年立法工作计划已将《住房租赁条例》列入立法项目。该条例的出台是立法工作计划的落实，意味着住房租赁将得到上位法的规范和保障。

仔细梳理规定不难发现，很多都是基于房屋租赁市场存在的实际问题，精准解决租赁双方的很多问题。

为保护承租人的合法权益，规定包括租赁房屋内部装修应当符合国家有关标准，不得出租非居住用房空用于居住，不得单方面提高或者降低租金，出租人不得使用暴力威胁或者其他非法手段迫使承租人腾退房屋。

与不动产交易相比，没有网签是无法实现产权转移的，而没有网签的房屋租赁对租赁关系的双方都没有实质性的影响，所以后者的备案情况在很长一段时间内都是比较欠缺的。对此，《条例》明确规定，“出租人与承租人签订住房租赁合同的，应当通过住房网络登记系统备案”，“住房租赁合同应当网上登记，不收取任何费用”。

最近几个月，杭州、深圳等地的一些房屋中介建议租客用房租贷款支付多月房租，然后在租期前“打雷”，造成房东和租客双方经济损失，“谈租色变”。《规定》还对租赁涉及的财务事项进行了专门规范。

《规定》明确，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等方式要求承租人使用住房租赁贷款，不得以租金优惠为名诱导承租人使用住房租赁贷款。“让租赁借贷桥归桥，路归路。”刘洪章表示，要给房租贷款戴上“紧箍咒”，让房租支付向更合规的方向发展。

同时，《规定》要求加强对租金、押金使用等经营情况的监管。直辖市和设区的市人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金和押金纳入监管范围。

明确方向:托起人民的安居梦。

“从条例征求意见结束到国务院最终颁布实施，按照立法程序，还需要一段时间。”刘洪章认为，虽然《条例》目前没有法律效力，但还是可以看到促进住房租赁市场健康发展的工作方向。

盘活住房，增加租赁住房供应。国务院发展中心市场研究所研究员任兴洲指出，随着城市化进程的加快，人口集中涌入的大中城市，租赁住房供应明显不足。住房租赁需求的增加可能导致住房租金的增加，也就是说居民自己租房子远远不够维持市场供给。

对此，《规定》明确，国家鼓励通过新增土地专项建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用现有住房整体出租，将商业办公楼、工业厂房等非居住建筑改建为租赁住房。这说明国家政策从“开源”入手增加租赁住房供应，可以缓解供应紧张的局面，避免租金价格被推高和炒作。

打造服务管理平台，让信息交流更加透明。房地产管理部门应当建立房屋租赁管理服务平台，提供多元化服务。刘洪章指出，平台通过向租客提供更多的房源、房东、房屋中介等相关信息，可以保证租客的知情权和选择权。

要让管理服务平台发挥更大作用，仅靠房产管理部门难以实现，建立多部门信息共享机制是大势所趋，条例中也有提及。刘章举例说，如果房东或中介涉嫌欺诈，平台公示后，可以提醒和警示后来者“防雷”。这样非法租赁公司就会慢慢退出市场，起到良币驱逐劣币的作用。

享受消费者待遇，更好的保障租客权益。目前在住房租赁市场上，租客的影响力和经济实力都弱于房东和房屋中介，一旦发生纠纷往往很难获得相应的赔偿。

刘洪章认为，租客出于居住需要向房屋中介租房，属于“接受租赁服务”。如果通过相关法律法规的出台，可以将他们视为消费者，那么他们就有权依据《中华人民共和国消费者权益保护法》要求房屋中介承担欺诈、违约等赔偿责任，从而改善租客的相对劣势地位，提高房屋中介的违法违规成本。

租房市场的健康长远发展，不仅需要各方的配合，更需要政府的并行惩戒和扶持。从长远来看，它将能够净化住房租赁市场环境，托起人民的安居梦。