房产篇：多种方式解决居住需求

真艾君

前提:不管有没有房子，有没有房子，很多人都在焦虑房价的涨跌。但是，房子是用来住的。没有房子的人可以通过租房实现住房梦，有房子的人也可以通过“改租”改善住房条件。

房价的涨跌可能也是人们焦虑的一个重要原因。如果你还没买房，你在焦虑以后能不能买得起；已经买房的，考虑的是自己是否有能力改善住房条件，如何解决孩子未来的住房问题。

面对这样的情况，一定要树立“房子是用来住的”的观念，不要把我们所有的幸福都绑在房子上。其实住房最基本的功能是解决人们的住房问题，这是它最本质的东西。所以，从这个角度来说，只要能找到解决住房问题的办法，就能屏蔽房价涨跌带来的焦虑。

下面，我们将围绕租房、买房、换租等方式，探讨如何在解决住房问题的同时，避免房价涨跌带来的困扰。

租房开启幸福之路。

没有房子的人可以选择暂时租房。

之所以提出这种观点，并不是因为在无法承受的前提下给出的选择，而是根据实际情况提供的更合理的解决方案。这是因为目前房产的出租率并不高，一般低于1.8%。所以同样的钱，租房(月租)的生活条件比买房(月供)要高很多。

举个例子。在上海外环线附近，购买一套70平米的小两居室，总价450万左右，首付30%共计135万。另外需要抵押315万，贷款期限30年。以等额本息还款法计算，每月房贷16718元。但如果租这样的房子，以目前的租金水平，每月只需要5000元就能住上类似的房子。负担孰重孰轻并不难分辨。其实房租预算16000元的话，其实可以在上海内环路租到一套面积120平米的三居室。无论面积，无论是地段，还是周边配套，都比外环线附近的好。

此外，政府开始重视租赁市场的发展，这也使得租房成为更务实的选择。比如上海、广州等地，政府也会推出公租房，租金低于市场价，为年轻人减轻一定的经济压力。公租房租金低于市场价，但政策不同。如广州公租房租金采取“租补分离”模式，确保家庭足额缴纳市场租金后，由住房保障管理部门给予租金补贴。根据政府收入水平，分期给予房租补贴。租金补贴标准为市场租金的50%至80%。

多方面实现住房梦。

买房，不要想着一步到位，可以在能力范围内“跳”选择自己能买得起的房产。以现在的房价水平，真的很难一步到位。比如一线城市，置业门槛已经超过300万，自筹首付超过百万，对于刚参加工作没多久的年轻人来说，其实已经不低了。所以如果考虑自己买房，可以先考虑买自己经济能力范围内的房子，以后根据自己财力的提高再决定是否买面积大一点的房子。

同时也可以考虑在大城市周边城市买房，利用便捷的高铁网络，双城居住。记者了解到，在上海，很多人选择在嘉兴置业，而两地通勤要靠高铁。据了解，从嘉善坐高铁到上海虹桥高铁站只需要24分钟，再坐地铁2号线或10号线到静安寺、徐家汇等商圈，也可以控制在45分钟以内。按照现在的房价水平，嘉兴和上海差距很大，让一部分年轻人提前实现住房梦。

“租房”也能改善居住条件。

如果想改善住房条件，也可以考虑“换租”，通过支付房租差价来提高居住质量。

同样考虑改善住房条件，“换租”和买房的成本差别很大。比如目前在上海中环路附近有一套总价700万左右的两居室。如果想以“买小户型换大户型”的方式买一套三居室，即使考虑就近买房，预算也已经超过1300万元，这意味着在卖掉原有房子的基础上，至少要再加600万元。对于一个普通家庭来说，一次性取出600万元现金并不容易。即使申请了房贷(30%)，贷款期限也可能不超过20年。所以一个月2.5万左右的房贷，不是一般家庭能承受的。

但如果通过“换租”改善居住条件，会有更合适的解决方案。具体操作是先租现有住房，再加一些资金，租更大面积的住房。上一篇文章提到的案例，如果租了价值700万的两房，每月再加5000元就可以在附近租到一套三房。如果你有150万现金，购买大额存单，每年可以获得近6万元的收益，可以充分补充租金，让“换租”变得更容易。

可见，“改租”是一种相对容易的提高生活质量的方式。相对于买房需要很多钱的弊端，“改租”更容易提高居住质量，同时可以让改善居住条件的愿望提前实现。