房屋产权变更后原租赁人,房主更换后原租赁合同是否有效

邹斌·曾辉

原告胡某诉称，2014年9月19日，原告通过江西省高级人民法院购买了位于南昌市东湖区某路4号1-3楼的房产。2014年10月29日，江西省高级人民法院出具(2014)9-2号裁定，确认该房产自2014年11月1日起的现有租赁权归原告所有。2014年12月1日，因被告是该房产三楼的承租人，江西省高级人民法院发出(2014)赣执字第9号通知书，以邮寄送达方式(查询显示已签收)送达被告，要求被告在收到该通知书之日起三日内与新的产权人(即原告)办理相关手续。后江西省高级人民法院执行局也多次给被告打电话，但被告始终没有来。原租赁合同第三条“租金及物业管理费”规定:“乙方应在每个租赁半年的前三个工作日向甲方支付租金；租赁期内，第一年至第三年租金不变，租金为134万元/年(其中，三楼租金按其面积比例为604874元，四楼原告未购买)，第四年至第八年每年递增8%(累计递增)。”根据合同约定，被告应于2014年10月10日前支付2014年10月1日至2015年3月30日的租金，于2015年4月3日前支付2015年4月1日至2015年9月30日的租金。三楼租金自2014年11月1日起支付给原告，共计598829元。多次电话未果，原告上诉至南昌市东湖区人民法院，要求:1。判令被告立即支付租金598829元(2014年11月1日至2015年9月30日共11个月)。2.判令被告自2015年4月4日起至支付租金之日止，按每日0.05%计算的滞纳金(自起诉之日起暂按29941.45元计算)。3.本案诉讼费由被告承担。

被告吴某辩称，原告的诉讼请求缺乏事实依据。被告与原告之间不存在合同义务，江西省高级人民法院发出的通知对被告不具有法律约束力。

法院经审理认为，根据江西省高级人民法院(2014)第9-2号裁定，被告承租的东湖区四路三楼店面所有权自2014年10月30日起归原告享有，被告与秦签订的租赁合同中秦的权利义务自2014年11月1日起由胡承担。在江西省高级人民法院已告知被告涉案店铺所有权变更及租赁权利义务新继承人的情况下，被告作为涉案店铺承租人，既未提出解除合同、返还涉案店铺的请求，也未支付涉案店铺租金。原告主张的2014年11月1日至2015年9月30日的租金应继续支付。由于原租赁合同约定的租金标准为三、四层商铺租金，现原告主张按照合同约定的三层建筑面积占三、四层总建筑面积比例的标准计算，不增加被告负担，法院予以采纳。被告辩称其与秦签订的补充协议已免除2014年8月15日至某道路改造竣工日的租金，被告未向江西省高级人民法院提交该补充协议，秦的签名仅盖有秦的私章。江西省高级人民法院(2014)第9-2号《江西省高级人民法院生效执行裁定书》未明确补充协议的免责内容，因此

据此，依法判决如下:

1.被告于本判决生效之日起十日内向原告胡支付房屋租金598824.77元。

二。驳回原告胡的其他诉讼请求。

【点评】根据相关法律规定:当事人应当按照约定全面履行义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助和保密义务。当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

承租人应当在约定的期限内支付租金。没有约定支付期限或者约定不明确，依据《合同法》第六十一条不能确定。租赁期不满一年的，在租赁期满时支付；租赁期限超过一年的，应当在每年年底支付；剩余期限不足一年的，应当在租赁期结束时支付。被执行人不按照判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人在判决、裁定和其他法律文书指定的期间内不履行其他义务的，应当支付滞纳金。