买法拍房投资可以吗(投资法拍房的那些事儿)

陕西柯睿

最近几个月，新房价格没有公示，住房存量又下去了。从备案数据来看，1-4月市场整体呈现供不应求的局面。买房很难贷到款，摇号更难。

所以小众市场的拍卖行进入了买家的视线，新房价格打八折。值得买吗？让我们找出答案。什么是法国工作室？

拍卖行是指被法院强制拍卖的房屋。当债务人(业主)无法履行借款合同或清偿债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，拍卖债务人名下的房屋，以拍卖所得清偿债权。涉及普通拍卖的纠纷有四种类型。

商业贷款:如果购房者向银行贷款买房，未能按时还款，银行会向法院提起民事诉讼，要求贷款人拍卖房屋以换取现金偿还贷款。

民间借贷:张三向李四借钱，将房产抵押给李四，最后不还。根据担保法，李四向法院申请查封张三的房屋，用拍卖所得偿还欠款。

司法没收:比如刑事案件，有判决没收犯罪嫌疑人全部个人财产。如果房产涉及不动产，可以依法拍卖不动产，变现后的钱归国库。

无主财产:无人认领的财产也可以拍卖，但这在现实生活中很少发生。

实际数据分析，70%的房子是因为民间借贷出现问题而被法律拍卖的。拍卖行的利与弊

1.拍卖行的优势——价格低。

目前国内有七大正规拍卖平台:Taobao.com、JD.COM.com、工银e购、Gongpai.com、Zhongpai.com、京交所、诉讼Assets.com。

其中，阿里和JD.COM占比超过80%。据阿里平台统计，目前挂牌的拍卖行数量为8369家。第一次拍卖价格基本都是市场价的7-8折，低价似乎大大降低了买房门槛，充满诱惑。

法律拍卖制度决定了法律拍卖行具有一定的价格优势。

拍卖:首次拍卖，拍卖价格不得低于预估价或市场价的70%。

拍卖二:第一次拍卖结束后，进入原平台第二次拍卖，最高降价可达原价基础上的50%。

抛售:两次拍卖均处于抛售阶段，起拍价设定为抛售起拍价，最低不低于评估价的5折。卖的房子大多不支持贷款，需要全款支付。

可以看到，随着拍卖次数的增加，房价持续走低，最低可以到市场价的5折。

2、法拍房的优势——不限购

目前Xi安主城区、临潼、西咸沣东区全部限购。落户后缴纳社保满一年，在外地户口缴纳社保满五年，才能购买新房和二手房。

此外，“330”政策后，刚需家庭的定义调整为购房前48个月无住房转让记录的家庭。

主城区新房供应量有限，摇号难度大，资格审查严格。如果想在区域配套完善的区域买房，不限购的期房是个不错的选择。

3.拍卖行的劣势-隐藏的风险。

在看似价格低廉的情况下，拍卖行往往存在诸多风险，导致成本增加，无法交房，主要表现在以下几点。

1)房子有人住

债务人可能因为债务纠纷查封房子，让老人住在房子里。虽然法院会协助腾空，但是腾空的时间无法确定。

债务人在法院查封前长期恶意出租，租期长达20年。出租人提出明显不合理的补偿要求，不搬出出租屋。虽然拍卖完成，但买家并不能真正长期使用。

2)未知的高成本

拍卖行的税费计算比较复杂。除了契税和个人所得税，可能还要交增值税和土地增值税。

物业费、水电气费、宽带费等。原房东所欠，水电气更名时买家需要先交清费。

3)多重抵押

如果债务人的房子因债务纠纷被多家法院查封，或者债务人在多家银行抵押，就会发生房子刚解封就被另一家银行查封的情况。

4)无法转移所有权

房屋产权不明晰，有两个以上实际所有人，双方意见不一致，无法转移所有权的。

5)无法获得贷款

参与竞拍后，一旦成交，很多银行无法办理按揭贷款或长期放贷。投标人通常需要在15-30天内一次性付清所有款项。未及时支付余款将被视为后悔，定金不予退还。

6)房屋的隐形缺陷

存在违法建设、不合规装修、房屋部分拆除的风险。出现过刑事案件或者凶宅。

7)总结

虽然有各种限购限贷的政策，但是风险比很难调查清楚背景的拍卖行要小很多。低价的拍卖行对于“刚需”买家来说，并不是一个好的选择。如果没有必要，不建议购买。拍摄室的变化

5月初，有网友在住建局留言板中提出，将期房纳入限购范围，因为拍卖市场火爆。

我们统计了阿里拍卖1-5月的拍卖数据，可以发现1-5月，除了1月的挂牌量超过300套外，其他月份的供应量基本持平。

房源成交率70%左右，售出30%的房源。整体市场还是供大于求。

10人以上的房源占已售房源的5%-20%，平均为14.8%。

此类房屋最终成交价约为起拍价的1.5倍，主要集中在经开、曲江、高辛，通常产权清晰，无房屋占用。

说明数据拍卖市场用“火爆”来形容，以偏概全。地段优质，有学区房和学位的房源是少数，不具有普遍性。

全国来看，一线城市上海在3月份公布了限购政策，是最后一个将期房纳入限购范围的一线城市。二线城市长沙、成都今年3、4月跟进。

长沙的法拍政策不同于成都的“一刀切”政策。它有一个限购清单，以准确打击热点房地产。截至目前，已纳入51个项目，严控学区房、学位房炒作。