租房问题层出不穷大城市住房短板该如何补齐

陈雷孙天骄

"大力发展租赁住房，解决大城市突出的住房问题."在日前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，这已成为2021年住房和城乡建设的八大重点之一。

国家经济战略研究院近日发布《中国住房发展报告(2020-2021)》称，住房租赁市场存在诸多问题，“雷爆”事件频发。

在专家看来，住房租赁市场存在的问题背后，根本原因是出租房需求大，供给不足，尤其是在大城市。

专家建议，住房租赁市场已经进入以存量房源为主的阶段。规范住房租赁市场健康发展，既要重视保障性租赁房建设，也要尽快出台住房租赁条例，为住房租赁市场提供完善的制度保障。

租房的问题层出不穷。

从供需矛盾来说。

张先生是安徽人，毕业后去了北京。现在他刚工作一年，但已经感觉到在大城市租房子不容易。

张先生说，他在某中介的App上租了一套三居室，面积不到10平米，月租3000元，几乎占了他工资的一半。“人生没有快乐”。

毕业不到一年，搬了三次家。这是刘先生的租房经历。刘先生在北京一家事业单位工作，房子是通过中介租的。

据刘先生介绍，签订合同时，中介口头称租金支付方式为“一付三”，但在合同中，第二季度的租金设定为提前一个月支付，本质上是“二付三”的租房合同。“中介找我要第二季度的租金时，我和他们协商能否把租期缩短到一个季度。我付了一个月的押金作为补偿。中介坚决不同意，说如果我不履行合同，就得马上搬出去。”

为了不被扣押金，刘先生试图通过起诉法院、举报隔断违规、拨打12345热线调解等方式解决问题。最后中介公司妥协了，说愿意把租期缩短到一个季度。

“但是，在最后退款的过程中，中介公司又变卦了，要求我承担拆除隔断的费用。”刘先生说。

不仅仅是租客，租房的房东也会有困扰。

家住北京的张女士和丈夫已经退休。他们有三栋房子，一栋用来居住，另外两栋出租了。有时候找不到合适的租客，他们的房子一租就是半年空。

2020年9月，《2020中国青年租房生活蓝皮书》发布，其中提出，城市租房生活已成为超2亿人的选择。

2020年12月下旬，58同城和安居客联合发布的《2020年中国住房租赁市场总结报告》称，一线城市中，北京租房需求位居全国第一，上海、深圳、广州紧随其后。租房时常见的痛点是设备损坏、合适的房源少、房源信息有误、押金不退或少退。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，大城市的住房供需矛盾还是比较突出的。

首都经济贸易大学教授、北京房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，住房问题在大城市最为突出。如今，住房租赁市场已经进入住房存量阶段，突出的问题是如何实现租售并举，促进租赁市场健康发展。

完善法律法规。

规范租赁市场秩序

“大城市突出的住房问题”已经进入国家议事日程。

2020年12月16日-18日，中央经济工作会议召开，会议强调要解决大城市突出的住房问题。

具体措施之一是高度重视保障性租赁房建设，加快完善长期租赁住房政策，逐步使租赁住房享有平等享受公共服务的权利，规范发展长期租赁住房市场。

其他措施还包括:减轻出租房屋税负，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理调控租金水平。

2020年12月21日，全国住房和城乡建设工作会议召开。会议提出，2021年住房和城乡建设八大重点之一是大力发展租赁住房，解决大城市突出住房问题。

“加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补短租住房，解决好新市民、年轻人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。”会议说。

值得注意的是，2020年12月29日，在北京“回顾十三五，展望十四五”系列主题新闻发布会上，北京市住建委副主任张国威提出，2021年向市场供应租赁住房5000套左右，重点解决新市民等群体的过渡性居住需求。

当天，上海市政府常务会议原则同意《关于进一步整顿和规范上海市住房租赁市场秩序的实施意见》，对整顿和规范上海市住房租赁市场秩序作出部署。

规范住房租赁市场秩序已经成为监管机构的共识。

对于住房租赁市场，倪鹏飞的建议是:启动“租售结合”的“新市民住房工程”，建立“租售结合”的住房体系；“322”新市民安居工程的实施，即挖掘空潜力、商业潜力、人群潜力，以大都市周边和城市主城区的两房空为重点，采取购买和租赁两种形式。

在倪鹏飞看来，解决住房租赁市场问题的关键是完善新市民租赁住房制度。同时，要完善保障性租赁房保障机制。

华东政法大学法学院副院长陈越峰认为，租赁市场的规范和未来发展，不仅需要发挥市场机制在资源配置中的决定性作用，还需要更好地发挥政府在住房保障和市场监管中的重要作用，构建多层次、分类、规范、稳定的租赁市场供应体系和合法合规的租赁市场。他建议，难以通过市场机制解决的信息不对称、保障房需求、权益保障等问题，可以通过科学立法完善规则、严格执法、加强事中事后监管等措施解决。

平等租房权

切实保障居住权益

在中央经济会议上，“逐步使出租房屋享有平等享受公共服务的权利”被放在重要位置。

其中，“公共服务”包括户籍、教育、社保、养老、医疗等多个方面。

赵秀池认为，买房是产权，租房是使用权。他们有不同的权益，但如果他们享受相同的公共服务，将极大地促进租赁市场的发展。

2020年12月22日，江苏省苏州市发布《关于进一步推进非户籍人口在城市落户的实施意见》，其中提到，落实社区公租房常住人口落户政策，经房屋所有权人同意，可在房屋所在地落户，也可在房屋所在社区落户，打破了隐形门。

其实早在苏州之前，江苏省无锡市、山东省济南市等数十个城市就已经出台了租房的相关规定。

赵秀池表示，在租购并举的背景下，“租房即落户”降低了人口落户成本，有利于吸引人才，是实现租购同权的重要一步。

针对租房可以在部分城市落户的政策以及背后的租购同权问题，陈越峰认为，购房、人才甚至租房的政策都是值得肯定的。在基本民生层面，要采取各种有效措施，切实保障真正的城市人口的居住权益，实现“居者有其屋”。

在北京大学法学院房地产研究中心主任楼建波看来，实现租购同权，涉及到很多公共服务政策，包括户籍制度、医疗、入学等。，这其实是一个很复杂的问题。租赁的问题要简化，比如承租人的租赁权能否得到妥善落实。

租购同权下，租赁企业该如何应对？

楼建波认为，现在国内有两种租赁企业，一种是房地产企业创新做租赁企业，一种是租赁企业通过改造废弃厂房增加供给。

楼建波说，我们现在有大量的租赁公司都是中介转来的，他们把社会上的闲置房屋装修后出租出去。对于这种“二房东式”的租赁方式，一定要设置自有资金的门槛，这样才能解决无序和垄断的问题。“总的来说，应该鼓励真正增加租赁住房供应的租赁企业发展，而不是‘二房东’租赁企业。”

赵秀池也认为，不应该鼓励通过购买个人住房赚取差价的轻资产机构租赁大行其道，而应该鼓励个人房东直接在住房租赁平台上发布房源，减少中介环节。