集体土地房屋产权,集体产权土地交易

摘要:随着我国传统农业社会向现代工业化、城镇化的快速转型，大量农村人口向城镇转移，集体土地流转政策也有所松动。对农村土地问题的关注焦点逐渐从土地耕种转移到土地流转，农村集体土地相关问题日益突出。因此，应正视“农地”所有权的公共性，明晰农地产权制度，强化“农地”使用权的用益物权属性，推进农地制度改革。

关键词:农村集体土地产权；按照股份所有制；使用权

首先，提出的问题

土地是人类生活的地方。对土地产权、管理和利用的争夺也成为人类经济、社会、文化和政治冲突的根源之一。我国农村土地制度改革关系到亿万农民的切身利益，是党和国家必须高度重视的大事。随着我国传统农业社会向现代工业化、城镇化的快速转型，大量农村人口向城镇转移，集体土地流转政策也有所松动。人们对农村土地问题的关注焦点逐渐从土地耕种转向土地流转，农村集体土地问题日益突出。

农村集体土地产权问题引起了众多学者的关注，权利时代已经到来。无论什么样的学术背景研究，人们都会自主或不由自主地关注和讨论土地所有者的权利保护问题。同样的出发点，却带来了很多完全不同的结论。比如，有学者认为，只有允许公民自由买卖宅基地，才是对农民土地权利的尊重；但也有学者认为，只有继续坚持禁止公民自由买卖宅基地的制度，“允许农民进城返乡”，才能保障农民的基本人权，更好地尊重和保护公民的土地权利。本文将就中国农地产权制度做一些简单的探索。

二，农村集体土地产权的性质

鉴于将产权定义为“权利束”已在世界范围内得到公认，将土地产权定义为包括所有权、使用权和其他权利在内的“权利束”更为恰当。

就土地产权而言，产权的明晰是由谁拥有土地、谁控制和使用土地、谁从中受益、他人能否干涉等“一堆权利”决定的。产权清晰依赖于产权的权威，产权的权威来自于产权的合法性。产权的法律性质意味着产权制度应当由普遍的、强制性的、正式的国家法律来制定和认可。土地产权改革应以现行法律为依据。虽然土地产权的性质可以从多角度界定，如政治性、经济性、社会性等。，它最终必须通过法律性质来体现。本文所谓的产权性质是指农地产权的法律性质。

集体土地产权是指集体参与者在行使对资源的权利时，必须按照一定的规则或程序进行决策。但这种资源可以以某种形式分解或体现在其成员身上，必要时其参与者可以以有偿转让权利的形式退出集体。“从权利的角度看，集体财产权是集体对其土地财产的占有、使用、收益和处分的权利；从制度上看，集体产权是集体产权划分的规则，是人们行使土地产权的行为准则。集体土地产权的内涵远比集体土地所有权丰富。本质上，集体土地所有权是指土地的单一属性，而集体土地产权是指“一堆权利”(即土地使用权)。因此，集体土地产权的基础是集体土地所有权，核心是集体土地使用权。

第三，农村集体土地产权模糊

我国宪法规定集体所有制属于社会主义公有制，农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。但单纯的公共性不足以明确农地所有权的法律性质(是法人所有、共同所有还是永远所有)。反而导致一些问题，比如农地所有权的所有者不明确，各集体之间的土地边界不清晰，权利结构和边界模糊，集体利益难以实现，农民和集体的关系难以厘清。因此，农地所有权性质的模糊成为当前农地问题矛盾的根源。

根据土地用途的不同，集体土地包括农用地、宅基地、经营性建设用地和公益性用地。集体土地使用权”相应地包括土地承包经营权、宅基地使用权、经营性建设用地使用权以及公共设施和公益事业建设用地使用权等。针对农村集体土地中的农用地和宅基地，《物权法》赋予了土地承包经营权和宅基地用益物权以法律性质。该法第十二章规定的“建设用地使用权”的客体仅指国有建设用地，因此农村集体土地中的经营性建设用地使用权既没有明确规定为独立的用益物权，也没有涵盖在现有的“建设用地使用权”规范中。集体经营性建设用地如何流转，农地如何占有、使用和收益，所有者如何分配地租，都需要通过司法规范建立和完善集体经营性建设用地流转制度，以更好地落实民事主体的自主权，实现民事主体的利益分配。集体建设用地流转制度应是物权立法的重要内容。但《物权法》并没有明确的表述和规定。而是把集体建设用地的法律规制交给土地管理法。

第四，明晰农地产权制度的路径探索。

1.农地所有权的法律定位

解决农村土地问题，核心问题是解决集体土地所有权问题。近年来，集体土地所有权的法律问题引起了学术界的极大关注，明确集体土地所有权的法律性质是关键。对此，学术界形成了几种有代表性的改革思路:一是主张国有化。这种观点认为，在我国，国家实际操纵着集体土地所有权的最终处置权和大部分收益权，农民集体只占有和使用集体土地，其收益权和处置权极其有限。国有化可以实现土地所有权本质和形式的统一，强化农地所有权的权威性。第二，主张私有化。按照这种观点，私有化意味着农民获得了真正意义上的独立、完整、排他的土地产权，农民可以期待土地收益，这必将最大限度地调动农民的积极性，增加农民对土地的投入。第三，倡导混合所有制。有学者主张农民的国有制和私有制混合，也有学者主张农民的国有制、集体制和私有制混合。

上述国有化、私有化、混合所有制的观点，将导致土地产权性质的根本改变，与坚持农村土地集体所有制和“公有制经济产权不可侵犯”的改革方向背道而驰，与国家基本制度和现实国情不符。特别是国有化和私有化这种一刀切的做法，会有很多负面影响。虽然集体土地国有化或私有化的建议立场完全相反，但它们有一个共同的前提，那就是对农民来说是“国家的主人”。我们应该承认，在这个教育日益普及、国民素质不断提高的时代，谁也不能自称“比农民自己更能认识和维护农民的根本利益”。我们要做的，也能做的，就是提供一个合理清晰的法律框架，而不是自以为是的替农民做决定。

在农地集体公有制不能改变的前提下，在高级社会时期重建以“按股”为特征的土地股份合作制仍然是可能的，也是必要的。之所以提出这一主张，主要基于以下原因:

首先，按照“按份共有”原则重建我国集体土地制度，符合2008年《中共中央关于推进农村改革发展的决定》提出的“产权清晰”的要求，有利于降低制度变迁的风险和成本——因为“按份共有”不是完全私有化，可以在保留土地集体所有权和外观的基础上进行改革。这对我们这样一个需要稳定政治环境的国家来说非常重要。自2007年以来，国家一直在进行第二次全国土地调查和集体土地所有权登记。实际上为下一步的集体土地所有权打下了良好的基础。

其次，“按份共有”的土地产权制度可以最大程度地尊重农民集体成员的自主性、创造性和主体性。对于那些还想通过集体实现发展的农民，他们当然有权按照“按股分田”的原则继续发展壮大集体经济。对于那些想搬到城市或其他村庄的农民来说，他们不仅可以合法继承、抵押、赠送，还可以出售或转让自己的土地股份。当然，为了保持集体的相对稳定，法律可以进行法律限制。例如，当成员试图出售自己的土地份额时，其集体或集体成员有优先购买权。

再次，从立法技术角度来看，这种制度改革也是最简单的。全国人大常委会可以对《物权法》第五章提到的“集体所有”作出立法解释，最高人民法院也可以通过司法解释对《物权法》作出相应解释。集体土地所有权确定后，如何管理土地也由农民集体成员协商确定。政府可以提供行政指导，但不应做出强制性规定。当然，为了保证农民集体土地所有权的确定和土地管理的运行不偏离民主法治的轨道，集体经济组织所有重大的土地产权和土地管理决策都应在政府法制部门的监督下做出，并对法院的司法审查做出说明。

2.确立农民集体的独立法律地位。

集体土地所有权“按份共有”的所有权制度确定后，应当有一个合适的民事主体来行使所有权以及因所有权而产生的“权利束”。

关于农村土地的所有权，宪法规定属于集体所有，土地管理法规定属于农民集体所有。在没有立法解释的情况下，仅从这样的规定来判断农民和集体之间的法律关系还是有一定难度的。《物权法》规定“属于本集体成员所有”，“成员”的提出使农民与集体的法律关系有了定论，即农民对集体土地享有成员权而非所有权。成员权的规定是指农民和集体都有自己独立的被法律确认的权利主体地位，即集体拥有土地所有权，农民拥有土地的成员权。虽然它们关系密切，但又相互独立。但成员权的内涵与边界、成员身份的认定、成员权与所有权的实现、成员权的具体运行机制等具体问题仍缺乏明确的规范。在这方面，有学者主张通过“股份制”将集体成员与“集体”联系起来。这种桥具有以下优点:

首先，它有助于明晰农地产权，实现农地利益的合理分配。股份制结构使农民集体拥有完整意义上的土地所有权，包括占有权、使用权、收益权和处分权，从而有效避免了所有权主体的缺位和虚拟化。基于成员权，集体成员可以在不直接管理土地的情况下获得土地收益，有权参与集体决策和监督集体，从而实现农民个人对土地资产的合法权益。

其次，它有助于实现集体及其成员法律地位的相互独立。在城乡二元结构中，由于户籍制度的限制，集体成员仅限于具有农村户籍的居民。但股份制改革使得农地收益是在成员权而非农民身份的基础上获得的。社员权的转让、继承、赠与和退出等机制的逐步实施，可以实现农民对农地的“进入权”和“退出权”，最终为农民的“去身份化”和“职业化”提供制度基础，从而实现国民。

第三，有助于保证集体建设用地的顺利流转。股份制改革可以使集体经营性建设用地流转从无序走向有序，从隐形市场走向有形市场，逐步突破农户个体分散经营的小规模局面，实现农村土地的规模经营和集约发展。

3.坚决推进农村集体土地产权从“所有”到“利用”

随着经济形态从相对静止向日间交易发展，土地产权日益成为一种松散的权利组合，土地所有权和使用权日益分离。《物权法》从“以所有权为中心”转变为“以使用为中心”，以适应不断细分的现代物权形态。“从制度变迁的现实来看，产权是公有还是私有，是国家所有还是集体所有，可能都不是问题的关键。重要的是落实产权的能力，产权在于处置权和收益权。”因此，以用益物权保护为中心应是我国土地改革和土地立法的价值取向，强化用益物权功能是公有制下集体土地所有权发挥产权激励和约束功能的实现路径。

动词 （verb的缩写）结论。

有效的产权制度应建立在规范的法律基础上，法律上名义上的产权应在实践意义上实现。在农地产权法律性质没有明确之前，盲目推进城市化进程，盲目流转集体经营性建设用地，只会加剧所有权主体、使用权主体和政府管理部门之间的利益冲突。因此，在坚持集体土地公有制的前提下，正视农地所有权的公共性，在基本法律层面保障农民集体的独立民事主体地位，明确农地使用权的用益物权属性，构成了推进农地产权制度改革的可行路径。

参考资料:

[1]周·。对产权的再认识——所有制、所有权与产权的分析[J]。重庆社会科学2007年第6期。

[2]钱忠好。中国农村土地制度变迁与创新研究[M].中国农业出版社，1999年，第34页。

[3]李凤章，张修权。关于土地所有权立法的思考:通过历史的反思[J].北法，2009年第2期。

作者介绍:

戴乐(1990年6月~)，男，江苏南靖人，研究生，经济法专业。