米“限高令”下，多座城市地标性建筑“削高”

薛

今年4月24日，苏州工业园区公布了停工数年的苏州中南中心规划方案。不出所料，这座超高层建筑的建筑高度从729米降低到了499米。至于为什么是499米，三天后的一份文件似乎可以揭晓答案。

4月27日，住建部、发改委发布《关于进一步加强城市和建筑风貌管理的通知》(以下简称《通知》)，其中提到，要严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天大楼”，一般禁止新建超过500米的建筑。高度差1米，中南中心未触及限高令，成为国内规划建设中超高层建筑“削高”的最新案例之一。

近年来，超高层摩天大楼如雨后春笋般在各地出现，规划中的600米、700米甚至800米的建筑也屡见不鲜。然而，随着社会对摩天大楼的态度越来越理性，其负面问题也越来越受到关注。原住建部政策研究中心主任秦虹分析，政府公开文件中的“一般不允许”这几个字，可能是指没有特别批准的情况下不允许。未来500m以上的新建超高层项目，估计都会受到影响。

地标频繁缩短500米是隐形门槛？

事实上，在4月27日的公告发布之前，国内已经有不少规划建设中的超高层建筑被“削高”了500米，成为超高层建筑的隐形门槛。

2012年，中南建设公司以6630万元的价格拍卖“苏州门”北侧1.65万平方米地块，用于苏州中南中心建设。根据早前的规划，中南中心地上138层，地下5层，檐口高度598米。塔冠最高点729米，成为当时“中国在建第一高楼”。

但据媒体透露，中南中心于2014年1月3日开工，2015年4月4日桩基全部完成，但很快，就传出停工的消息。苏州电视台2019年8月底报道，经过几年的征地，中南中心工地依然杂草丛生，砖头遍地。苏州工业园区国土环保局公开回应称，因国家超高层限高政策，该项目正在办理规划变更手续。

直到今年4月24日，苏州工业园区公布了中南中心项目规划方案。与之前相比，建筑效果图变化很大。整体造型圆润，建筑高度从729m大幅降低至499m。

中海地产曾计划在成都天府新区建一栋677米的高楼，就是熊猫大厦，后来改名为一带一路大厦。中海地产拿地后，地标建筑并没有太大进展，677米的建筑高度也不再是宣传的重点，于是当地传出了高度被砍的消息。2019年8月底，中海地产内部人士表示，地标项目的方案正在调整，高度会有一些变化，但仍未确定。

今年4月16日，中国建筑西南勘察设计院有限公司微信公众号“四川城市特殊岩石工程技术研究中心”发布了一篇名为《喜讯——拟建西部第一高楼地基方案顺利通过》的文章。文章称，中建西部勘察院成功组织了中海成都天府新区超高层项目1号地块地基承载力专家鉴定会，认为“该项目的研究成果突破了现行规范，为高度489米的超高层建筑地基论证提供了有力可靠的支持。在“项目研究背景”一栏中，文章称“中海1号地块【成都天府新区超高层项目】是我国建筑投资建设的重大项目，本项目主塔楼高度为489m”。

深圳是中国摩天大楼集中的城市之一，也是众多地产商争夺城市天际线的战场。在超高层建筑的规划中，房企频频喊出600米、700米甚至800米的口号。华润湖Beta，最初设计高度830米，后来从700米一路砍到666米，最终于2019年8月降到500米；深圳市罗湖区杜菁酒店和玉环大厦原批准建筑标高分别为700米和642米，减去地面高度。两栋建筑的实际高度分别为693米和633米，但在2019年11月，均改为500米。

武汉绿色中心，最初规划高度636米，比已经建成的中国第一高楼上海中心大厦高4米，但最终建筑高度定为475米。在南京，河西金茂G97地块、江北绿地G41地块此前规划建筑高度都在500米以上甚至600米，颇有赶超之势。经过一些调整，高度都下降到500米；位于Xi安的中国国际丝绸之路中心大楼的高度最初是501米，但后来降低了3米，达到498米。

政策收紧超高层建筑要两部委审核。

通过梳理发现，超高层建筑规范之前是有线索的。虽然没有详细的计划，但是控制的态度在逐渐加强。2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》指出，加强公共建筑和超限高层建筑设计管理，建立大型公共建筑后评价制度。

2016年7月，住建部在回复全国政协十二届四次会议第3228号提案时表示，摩天大楼，或者说超高层建筑，是一种高强度的开发方式，被认为可以最大限度地集约利用土地，最大限度地扩大城市间空，缓解城市用地紧张的矛盾。随着越来越多的摩天大楼被建造，各行各业的人们对摩天大楼有了更加理性的认识，其负面问题也越来越引起人们的关注。例如，摩天大楼因其建设和维护成本高、火灾风险大、破坏城市特色而备受诟病，常被视为“政绩工程”和“形象工程”。研究认为，摩天大楼的建设反映出投资者和决策者对城市现代化、现代建筑文化和土地集约利用的认识不全面，不符合绿色低碳发展的要求，应严格控制。

住建部在上述批复中还表示，要求在城市总体规划中明确重要区域的建筑高度限制，在控制性详细规划中明确用地性质、容积率、建筑高度等控制性要求。2017年7月，住房和城乡建设部在回复另一位CPPCC委员的提案时做出了类似的声明。

2019年9月，住建部在《关于完善质量保证体系提高建设工程质量的指导意见》中提出，严格控制超高层建筑建设，严格执行超限高层建筑抗震设防审批制度，加强超限高层建筑抗震、消防、节能管理。

直到今年4月27日，住建部、发改委下发通知，对新建建筑500米以上、250米以上、100米以上进行规范。通知称，在超高层标志性建筑方面，要严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天大楼”。一般禁止新建500m以上的建筑。因特殊情况需要在各地建设建筑的，要进行专项论证和严格审查，如消防、抗震、节能等。通过审查的还应报住房城乡建设部、国家发展改革委审查，未通过论证、审查或审查的不得建设。

通知还称，根据《建筑设计防火规范》，需要严格限制250米以上的新建建筑。确需施工的，由省住房城乡建设厅会同有关部门结合消防等专项论证对施工方案进行审核，并报住房城乡建设厅备案。

秦虹分析，这一政策的出台有多方面的原因，也考虑到了超高层建筑带来的一些影响。她指出，政府公开文件中的“一般不允许”一词，可能是指未经特别批准不允许。

预计两部委通知后，新建500m以上超高层项目将受到影响。至于在建项目是否会受到影响，各地可能会进行一定的评估，并采取补救措施。

无独有偶，就在4月27日两部委通知公布后，部分项目下调。据了解，由宝能集团在沈阳建的宝能GFC，规划建筑高度568米，为东北第一高楼。不过后来很少提到身高问题。截至今年4月28日和29日，宝能GFC微信官方账号发布的两篇文章显示，宝能GFC的身高为500米。

40%的摩天大楼在中国的建造过程中有很多曲折。

经过几十年的建设，中国不缺摩天大楼。与世界其他国家相比，在数量上遥遥领先。世界高层建筑与城市人居协会(CTBUH)发布的《2018年高层建筑评审报告》显示，2018年，中国各地共建成88座200m以上的摩天大楼，占全球总数的61.5%；世界上200m及以上的高层建筑有1478座，中国有678座，占全球总数的45.9%。

“中国有大量摩天大楼，占全球总量的很大一部分。住建部门要限制超高层建筑的建设。”清华大学建筑学院教授宋表示，经过多年的实践，建造超高层建筑并不存在太多的技术难度，但要考虑是否有必要。

宋浩说，在寸土寸金的地区建设超高层建筑，可以缓解土地紧张的局面。但是对于很多城市和地区来说，土地开发的强度没有那么大，没有必要建超高层。企业、政府等相关方出于自身的考虑，做出了这种冲动。超高层建筑建设成本高，运营维护成本高。但租金和售价的回报并不理想，还面临着消防安全等不可预知的特殊情况的挑战。

据了解，中国的超高层建筑以高档写字楼和酒店业态为主。但由于供应量增加等原因，目前写字楼的入住率较高。根据戴德梁行的报告，2019年，中国一线城市整体写字楼市场空出租率攀升，达到近10年来的最高点，目前平均在10%左右；二线城市写字楼的平均空出租率更高，平均在28%左右。

“在空高购买率的城市，超高层项目建成后将面临沉重的销售或租赁压力。一旦出现因招商引资困难、开发项目前期申请的大额贷款无力偿还而导致的资金紧缩现象，投资风险就会加大。虽然这些城市的高空购买率不一定是超高层造成的，但不可否认的是超高层整体体量巨大，几十万平米的项目投放市场需要更长的消化期。如果开发商的资金实力难以支撑长期持有，大部分开发商会选择批量出售项目，而一旦批量出售，项目质量会在短时间内迅速下降。”戴德梁行研究部主管魏东说。

此外，无论是已经建成并投入使用的超高层建筑，还是正在建设的超高层建筑，都面临着资金投入大、建设周期长等问题，往往伴随着停工和烂尾工程。已经是地标性建筑的上海环球金融中心和苏州东方之门，在建设过程中遇到了很多麻烦，分别用了13年和11年才完成开发。中南集团于2012年取得苏州中南中央区块土地。之后就频频传出停工的消息。根据最新的规划方案，该项目预计今年下半年正式开工，建设周期约5.5年。换句话说，如果一切顺利，中南中心从拿地到建成将是一场14年的长跑。

宋浩说，“我支持住建部和发改委的通知，超高层建筑建设要规范。如果有必要建设它们，应该进行充分的论证。”